前线播报：东莞楼市真实现状这是【咚咚找房】微信公众号：szhome0

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前线播报：东莞楼市真实现状。楼市|东莞|现状|前线|真实|老牛---

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本文作者：咚咚找房APP--牛浩思-东莞楼探

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老牛自上个月推出免费的私人订制看房活动以来，跟着老牛去看房的牛粉已经有数十批次了。其中，成功买到心仪房子的牛粉有近十个家庭之多。因为老牛的东家与临深绝大部分的新房项目有合作关系，因此也帮多数跟老牛去购房的牛粉争取到了优惠。在服务的同时，老牛也暗中观察了临深楼市的各种变化以及规（tao）则（lu），本篇就跟牛粉们一起来分享一下东莞临深楼市当下都有哪些热点和门道？

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东莞购房，门槛越来越高

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首先，老牛要强调的是，东莞对于国家定调的“房住不炒”这句话贯彻地很到位，大家无需置疑东莞政府的决心。且大湾区规划即将出炉，楼市的“紧箍咒”不会放松只会加紧。比如今年以来的“三价合一”到最近的“限购”及传言中的“限签”便是一个极好的证明。

当然，从另一方面我们也可以得知东莞的房价如果没有政府的干预，上涨的预期依然强烈，所以才需要调控。如果房价预期下跌，那便没有调控一说，世间万物，存在即合理。

有些牛粉也应该了解最近出台的调控政策，一定有疑问，传说中的“限签”是怎么回事？关于这个问题，在市场前线的老牛来为你解惑。目前东莞的新房凡是购买的均价超过1.7万/㎡，那么很遗憾，政府目前是不给你网签的，至少近期是网签不了。这也就意味着你买了房子却过户不了。怎么办呢？只能再等等。但我们都知道临深的新房均价基本都去到了2万以上了，按照要求，基本都没办法网签。但是“八仙过海，各显神通”，双合同就这样孕育而生了。大家对于现在的新房普遍非毛坯出售不必惊奇，因为装修费也是要由你来买单的。这就是双合同，房产一份，装修一份，被限价的部分就在装修里找回来。当然双合同也会导致高首付问题，老牛认为政府用意是好的，但作用还要看市场的反馈。

今年东莞出台的“三价合一”算是对二手房市场一个很严厉的打击了，从目前来看，二手房市场成交量也确实急剧下滑。关于“三价合一”老牛之前已经出过一篇介绍，这里就不再累述。“三价合一”简单来讲就是以前能规避的大笔税费，现在不行了，要不交重税，要不交高首付。

东莞的二手房，如果不是“满五唯一”的房子，那么现在要缴的税费相当高。举个例子：一套现价200万的二手房（非“满五唯一”），假设当初买房只花80万，那么按照现价200万卖的话，其中的差价，也就是120万需要缴纳20%的税费。光是个税，200万的房子就要缴24万的个税，还不包括其它的费用。

一手房方面，购房资格本科或以上学历需要买半年社保，本科以下要一年社保，这是购房的硬性条件。但实际上，很多项目可以帮忙搞定社保的问题，这个不用太担心。

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关注东莞楼市的人群特征

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在老牛服务过的牛粉中，一起去东莞看房，意向购房的人群地域分布很广，这让老牛颇为意外。其中，深圳人是主力，香港、长春、江西、四川等等过来看房的人也比较常见，还有其他一些省市过来想要投资的。这些意向购房者的特征基本都是对政策比较敏感，手头的资金相对宽裕。

根据老牛观察，这些来莞投资置业的人，多数喜欢品牌房企开发的项目，特别是大型的项目第一期的产品。这点老牛也比较赞同，从一个上升趋势的市场里，第一期出来的产品性价比肯定是最高的，往后就开始慢慢缩水，这个特点几乎是大型项目的特定模式，无一例外。

除了投资，也有一部分深圳的上班族，也就是刚需想在东莞置业的，这一部分意向购房者基本上都不愿意承担太多压力，主要考虑临深的几个镇区，较为关注房子的实用性和优惠力度，但对于小区花园的设计，项目整体是否高端大气等外在条件并不十分注重。

最后，不管是投资或是自住，以下总有一款适合你。

100㎡首付3成楼盘推荐

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说了这么多，实际上大家关注的还是手上有的资金到底买哪里好？下面，老牛就以首付40万—100万、面积100㎡左右的房子为样板，来为大家做个推荐。但首先要申明的是，老牛只以面积为100㎡左右的房子为例，且首付是3成，不包括装修合同。

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首付40万，面积100㎡左右

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这个价位的首付款，选择面较窄，目前只有桥头能做到。但石龙、横沥、常平有一些面积达不到100平的产品也不错，首付40万也能够买得到。

首付50万，面积100㎡左右

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首付款50万，可关注樟木头、东坑、横沥、常平、大朗的小楼盘（2-3栋）、清溪。

老牛再啰嗦一下，40万—50万的首付款，如果想买较临深的镇区，可关注樟木头、清溪，其中也有部分不错的2房。这两个镇虽不是临深一线，但也有一定的深圳外溢需求。

樟木头有广深铁路的站点，连接广州越秀区与深圳罗湖区。在与两个一线城市之间的通勤还是比较便捷的。

清溪，最近规划即将出炉的深莞惠合作区预计会在清溪或清溪周边的地域，是近期关注的热点之一，如果想在这里投资的话可以重点关注合作区的动向。

基本上这个价位的首付，可选择的大多位于于东北部区域，这些区域有些是松山湖外溢需求的概念，如东坑、横沥。一些是经济强镇，如常平。还有目前东莞新房价格最低的桥头。

首付60万，面积100㎡左右

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60万首付，可关注大岭山、黄江（江海天悦，中泰悦境）、塘厦（卓越蔚蓝岸、天悦中央广场）、沙田。

首付80万，面积100㎡左右

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80万首付，可关注凤岗（锦龙湾畔、三正瑞士公馆、祥利上城）、塘厦（奥园观澜誉峰、春晖国际城，星河时代）、黄江（班芙春天、中信红树山）、虎门（冠科泊樾湾，万科云城）、大朗（天麟天瑞）。

首付100万及以上，面积100㎡左右

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100万及以上首付的，选择范围已经很大，具体可考虑比较好的区域和楼盘，比如长安、松山湖等。

以上便是老牛在行走东莞房产市场过程中的一些心得和目前东莞市场的情况，如果你刚好有需求，可随时联系老牛看房，老牛很乐意为您做向导，帮你选到合适的房子，让你少走弯路。

我是牛浩思

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