日本买房杂谈第一篇本人是一只上海老虎

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日本买房杂谈第一篇。日本|买房|贷款|杂谈|基准|修缮费---

本人是一只上海老虎，和我家的乖老虎结婚3年半了，目前在日本买了一套大阪老破小，也算海外置业了，将来可能有买更多的打算，当然还是要看钱爷爷的面子。网上看了很多经验分享的帖子，我想我也可以发一篇，天南海北的聊一下。所以就有了今天的这篇文章，欢迎大家拍砖。

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阅读前提:

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1.我的经验只针对普通老百姓层面，且只是从我个人了解、搜集的知识出发，有错误请大家指出，我非常感谢!什么买一条街的薛蛮子之类的不在我能接触到的层面。

2.大家可以通过各类网络渠道找我，但一定要理解一点，我是1个人，我要上班我要陪伴家人，我还要回复你们，甚至可能是回复hundreds甚至thousands(千人估计我就网红了)，我肯定做不到像rmb一样让大家都满意。

3.我不会回答“日本房子到底值不值”“性价比高不高”“我应不应该买”这种你自己要决定的问题，我也不会回答一些很基础的知识，类似日本城市实力排名，日本人有哪些优缺点，这种问题请自行问李彦宏叔叔。

4.有舍有得。

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接下来上干货!

1.日本的房子分哪几类?

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一户建(即中国的别墅，不过日本一般是木造的)，一栋楼，单间公寓，店铺，事务所等。国内老百姓买的最多的应该是前3类，本文讨论的样本也仅限前3类。

2.房屋材质有什么特点?

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主要是src(钢架钢筋混凝土结构)，rc(钢筋混凝土结构)，铁骨(钢结构)，木造。单就房子的建安成本来说，费用按前述从高到低排列。

3.日本耐震法进化时间点

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1950年日本的建筑基准法制定了耐震基准，以保全人的性命和财产为目的，对日本所有建筑物实施了相应的要求。

1981年(昭和56年)颁布了新的日本建筑的耐震基准条例，此基准和旧的相比较，由原来的可以抗5级地震，升级到了6强级别(相当于国内说的里氏7级以上，此处待考)。

2000年(昭和12年)，为了提高住宅的品质，政府推出《品确法》。以此为基础，把住宅的性能分成10个方面，然后使用共同基准来评级。其中耐震等级总共有三个档次，数字越大表示耐震性越高，耐震等级3位最高。

2008年(平成20年)，日本又制定了基于长期优良住宅法的制度。符合该制度的9个标准的住宅，通过行政认定就可被评为坚固，耐久，能够愉快地居住的住宅。

以上为4个大节点，你想要买符合该时间点法律的房子，时间往后延1年基本都能满足要求。个人建议最低要求是买1982年之后的房子。

4.房屋持有成本

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首先，日本有存量房产税，官方称呼叫固定资产税。我举两个例子给大家(日元计价)。

A.一栋新建一户建，土地的评价额为1000万，建筑物的评价额为1500万。计算方法如下:

固定资产税为=土地部分+建筑物部分= 1000 *1/6 *1.4% + 1500 *1.4% *1/2= 23.3万;

城市规划税 = 土地部分+建筑物部分= 1000* 1/3* 0.3% + 1500* 0.3% = 5.5万;

合计28.8万，28.8/(1000+1500)=1.15%。

B.我自己买的一间30年房龄的老破小，购入的房价成本约为600万，每年收29100的税，比例为0.4%。

其次，火灾保险都是要付的，这个就看房子的评估价了。目前我是每年4990。

接着，如果你买的是一户建，一栋楼，每年的持有成本基本只包括固定资产税。但如果你买的是单间公寓，那你每个月还要付出修缮费和管理费。如果你还是托管的，那每个月托管公司会收你房租初始额(不扣修缮费和管理费之前的金额)的5%，这个比例全日本统一。

目前，我的房子每年租金收益率为8.34%，去掉税，保险，修缮费，管理费和托管费后，每年为5.66%。

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5.房贷

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需要知道的，是中国人可以在日本贷款!只是不能享受日本国民利率，你一个持旅游签证的人没有资格在日资银行开户的，没银行卡还谈什么贷款呢?所以一般会贷款给你的是中资行的日本分行，比如中行东京分行，交行东京分行。个人贷款条件是年收入25万 rmb以上(至少要20万以上)，纳税证明，征信良好，2000万以上的房价。以家庭为条件也可以贷款，对收入的要求更高一点，具体没有问过。获得贷款一般是50%的房价，15年(20年也有，但案例很少)，2.8-3.2%的利率。这当中有个细节我问过银行，如果是一栋楼的买卖，即使单间公寓达不到2000万的要求，总价达到也能贷款。贷款的手续费估计会要花掉你贷款金额的1.60%以上(含税)，至少108000日元(含税 )。

6.赚钱的逻辑

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核心关键:利用息差赚房租以获得长久的现金流，不要指望房价上涨。为便于计算，以下取日本贷款利率3%。

目前国内银行最普通的理财产品收益基本在5%，你如果贷款成功，那在日本相当于获得了一笔3%的低息贷款，仅计算这中间的差额，你就赚了2%，且无本经营。

如果计算对象为房租，考虑到你贷款买一栋楼且能满租，由于没有了修缮费管理费，你的收益一般都能到7%以上。这就是4%的息差，如果计算式的分母是你的自有资金而不是全额房价，那收益率将远高于4%。但是，管理费用可以节约，修缮费用还是要花的。建议你按正常的节奏对你的物件做好保养，以维持你的租金在合理水平，因为没人愿意租一间破房子。

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7.卖二手房还是买新房子

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新房子都有保修，按新耐震法施工，安全性更可靠，且带保修期，所以还能节约几年的修缮费用，贷款好批。但是总价高，要多贷款，首付也要增加。

二手房总价低，安全性视建造年代决定，初始的修缮费用需要存下来，且日后修缮费用会逐渐增加。贷款会相应的少点，首付也可以小点。

两种方式不分对错，只看哪个更合适。

8.钱怎么出去?

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在我看来，这是你自己要想办法解决的事情，而且这根本不能称之为问题。我可以分享我知道的几个方式:国内付rmb，国内换jpy带出去，蚂蚁搬家寄出去。

9.关于网上目前有一种方式在日本集资买房

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具体我不点名，我只说一下我的观点。诚然，老百姓现在开化了一部分，都想着广播种，这种方式从善意角度考虑，分摊了大家的风险。但是法律风险全部在你自己身上，出了问题跨国官司的难度想想就觉得没指望赢。所以我希望各位看官在买日本房子的时候先考虑风险，再考虑收益，这样能帮你做出一些较合理的判断。

大家可以留言告诉我你们想知道哪些内容点，下一篇我来给你们写，但不保证肯定能回答，毕竟我还不是行业专家，最后，谢谢大家的关注!!!

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