北京楼市进入“小盘股”时代《了不起的盖茨比》(2013)“小盘股”

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《了不起的盖茨比》(2013)

“小盘股”是股市术语，表示的是发行在外的流通股份数额较小的上市公司的股票。如今北京的楼市也可以用这个术语来形容。

一方面，北京土地供应结构生变，自2016年年底开始，北京对土拍规则进行创新，“限房价、竞地价”，开发商的销售货值从拿地开始就已经被锁定

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。据中原地产首席分析师张大伟统计，2017年入市的住宅用地，每宗地块的货值约在50-80亿这个区间。

另一方面，这些入市的住宅用地基本是限价房或者共有产权房，按照“7090”政策规定，未来入市供应的房源绝大部分都会是90平米以内的小户型

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。

也就是说，北京楼市已经进入到一个小盘股时代，对于新拿地的开发商来说，难以再创百亿大盘的销售辉煌;对于购房者而言，纯商品房住宅特别是大户型的改善型住宅越来越稀缺。

在此大背景下，截至今年4月，单盘累计销售额突破200亿元的亦庄金茂府，显得特别珍贵。深耕亦庄区域六年，从区域“垦荒牛”到创新尖兵，亦庄金茂府成为北京楼市当之无愧的翘楚。

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亦庄金茂府效果图

“200亿”背后的产品力

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2018年4月28日，亦庄金茂府开盘，现场近千人到访，一小时创造了30亿的销售额，亦庄金茂府单盘销售额突破200亿大关。

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4月28日亦庄金茂府开盘现场

“200亿”是什么概念?纵观北京楼市二十年，以单盘挺进200亿销售额的项目寥寥无几，改善住宅类项目仅有泛海国际、华润橡树湾等几位老牌成员在列，商业项目只有林肯公园一枝独秀。

罗马非一日建成。除了地块本身具备的规模条件外，开发商的产品力才是超级大盘维持长期媒体声量与购房人流量的最根本原因。

其一，品牌中的“高端”基因，注定产品的“高端”属性。

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亦庄金茂府的开发商中国金茂，自出生开始身上就带着“高端”的基因。从高端商业不动产(酒店、写字楼、商业)的开发、持有和运营做起，到旗下最高端住宅产品线“府”系的打造，在业界同行和消费者的心中，中国金茂已经镶嵌上了“高端”的标签。

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上海金茂大厦

其实，在购房者的眼中，中国的开发商有着明显的品牌区隔，高端匠心产品派和快周转复制派给人的印象完全不一样，因此我们看到，当后者想跨入前者的阵营，打造豪奢的产品时，对开发商的印象如果与豪宅气质不匹配，产品很难为高端人群所接受。

中国金茂的高端基因匹配亦庄区域北京高精尖产业聚集的地块基因，亦庄金茂府自2013年入市以来，受到高净值人群的广泛认可，这是其以单盘销售突破200亿大关的基础所在。

其二，

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“高端”的产品属性，决定了要做创新式引领，并且秉持匠心。

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从北京第一个金茂府--广渠金茂府开始，中国金茂就开始利用绿色科技技术，不断寻求产品创新，其中广渠金茂府社区内实验二小朝阳学校获得了美国LEED-SCHOOL铂金级认证，北京金茂府获得了英国BREEAM四星认证，BREEAM认证是三大绿色建筑认证中评选最为严苛的，也是最权威的人居标准。

但是，市面上有很多的绿色科技住宅，也不乏后来陆续有取得英国BREEAM建筑认证的住宅项目，为什么只有金茂府广受购房者的认可呢?

从北京第四座金茂府--亦庄金茂府的身上，可以探寻到答案。

亦庄金茂府继承了中国金茂十年的绿金科技成果，采用了八大科技系统--循环地源热泵系统、毛细管网舒适空调系统、24小时置换式新风系统、高性能保温隔热系统、节能外窗系统、遮阳系统、抗干扰隔音降噪系统、同层排水系统。

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亦庄金茂府样板间

八大科技系统词汇本身可能看不出来新意，但每一项系统的背后都对应着严苛的用材标准和工程技术难度。

比如窗户

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，为了把室内温度和湿度控制在舒适区间(温度22-26度，湿度30%-70%)，室内微环境和室外恶劣环境之间斗争的结果是，窗面上会产生液态水，滑落后会损坏墙面的高端壁纸。

为了解决这个问题，金茂的工程师们成立课题小组，进行了一场结构性的改造。

选用来自来自东北寒冷地带的针叶林，做成铝包木窗框，在窗框中间，工匠们镶嵌了Low-E玻璃，它们在真空状态下被用磁控溅射的方式涂上肉眼看不到的隔热膜，防止室内外空气偷偷进行热量交易。

亦庄金茂府在“前任”诸多金茂府研究成果的基础上，把之前的双层玻璃增加到三层，形成双中空，进一步优化升级，实现了室内隔热、降噪、过滤紫外线的多重效果。

再比如毛细管网系统

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，被工程师们认为是达到居住舒适度的最佳路径，运行时无噪音、无风感、不占室内空间，没有普通空间散热不均匀的局限性。为了保证笔芯一样细(Φ=0.5-0.7mm)的毛细管在施工中不被破坏，必须保证在气温5摄氏度以上施工，且要实时监控系统压力，直到它们被石膏、腻子、墙漆完全覆盖。

这些达到食用级别的PP管，所有的铺设都是出自金茂府的专业技术工人之手，所有的施工工人都经过专业培训、考核通过后持证上岗作业，每个人起码都有数万平米的铺装经验，每一位都是行业内的技术达人。

亦庄金茂府在此基础上又一次进行升级，从设计风格、精装选材上有很大的提升，比如天花吊顶造型的变化，使得毛细管网的安装涉及到许多专业交叉施工，工程经理带领团队反复实验，优化施工流程，确保毛细管网系统不受到破坏。

此外，还有新风系统、卫生间防水、墙体、智慧科技控制等等多个方面，亦庄金茂府都进行了产品升级迭代。老业主居住体验好，也为项目赢得了口碑。

金茂北京营销总监赵伟曾经动情地表示，在2017年亦庄金茂府近两千名业主满意度调研中，结果基本上都是满分，大多数业主的评价是:“舒适度很高，住下来就不想走了”。

金茂府已成为高端项目打造科技住宅体系的参考范本，亦庄金茂府的科技住宅形象也深入人心。有口皆碑的科技品质，为亦庄金茂府赢得了老客户的持续青睐和老带新销售。

据媒体报道，在今年1-4月在售产品的成交渠道中，亦庄金茂府老客户再购及推荐成交的占比超过30%。

其三，丰富的生活配套建设，提升区域宜居氛围。

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在中国金茂“城市运营商”战略的指引下，亦庄金茂府不断建设出愈发成熟的百万平米大社区，从社区氛围、社区文化、配套建设、居住体验上为城市提供更好服务，让宜业的亦庄进一步升级为宜居的亦庄。

亦庄金茂府成功营造了社区千户灯火的温馨氛围，配套建设丰富，如社区外围的活力商业街，再如篮球场、足球场、660米的林荫慢跑道，还比如亲子互动乐园……每一个配套建设，都为业主探索出更多日常生活的可能，也在积极营造邻里共享、友好交往的社区环境。

亦庄金茂府还通过举办一系列的社区活动，增强社区文化氛围。

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比如今年3月10日，亦庄金茂府举办的“金邻”系列--双鱼座业主生日会上，共计100多位双鱼座业主家庭一起在亦庄金茂府举行了一场大PARTY，除了网红“脏脏包”派送，现场被独具海洋气息的双鱼座主题气球装饰一新，滑稽的小丑带领小朋友们做游戏，整个生日氛围妙趣横生，提升邻里间的自然亲和力，让社区生活变得有温度，让业主们找到了归属感。

目前，亦庄金茂府社区已经形成了业主十大逸趣社群。不论是生活配套建设，还是社区文化服务，亦庄金茂府都在竭尽全力让生活回归本真，让大家能够真实感受到生活的真挚。

与亦庄区域的共生逻辑

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高端商业地产，考验开发商的持有和运营的能力，这种骨子里的基因传递到住宅开发上，也决定了中国金茂的产品开发逻辑--做城市运营商，而不仅仅是地产项目的开发商。

2015年，中国金茂鲜明地提出实施战略升级，转型城市运营商，提出以释放城市未来生命力为己任，以品质铸就更美生活的愿景。

一个优秀的地产商，可以打造出一个个优秀的地产项目，但一个优秀的城市运营商，则要注重与区域的繁荣共生，注重城市的营造，土地的赋能。

北京“城南计划”之下，这几年来，数以千亿的资金注入南城建设。世界500强涌进，首都第二机场开工，让亦庄成为接力中关村、望京之后，北京又一个新兴的科技中心。

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北京城市新硅谷亦庄

数据显示，2017年，亦庄GDP实现1330亿元，同比增长12%，其中高精尖产业贡献卓越，国家高新企业占全区法人单位总数的比重达到3.83%，领跑北京。

目前，亦庄遍布着人工智能全链条产业集群、移动硅谷产业基地、无人驾驶试点道路、e-Town数字化全覆盖WIFI，亦庄把自己定位为北京的“最强大脑”，吸引着高精尖人才进入。

中国金茂是亦庄发展的见证者，也是亦庄的“垦荒牛”。深耕区域六年，在“城市运营商”战略的指引下，建设出愈发成熟的百万平米大社区，满足了高精尖人才的居住需求，联合城建、万科、首开、龙湖、保利等品牌开发商，共同助力亦庄进阶为既宜业又宜居的高端产业新城。

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亦庄金茂府样板间

同时，亦庄金茂府紧邻南海子公园，南海子公园全部建成后面积1165公顷，面积相当于4个颐和园、朝阳公园、2个奥体公园，相当于为金茂业主量身打造了生态大氧吧。

去年年底，12年制人大附中的进驻，让亦庄区域再度成为炙手可热的安家地。亦庄金茂府与人大附签约校址仅一路之隔，备受有教育需求的置业家庭青睐。

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亦庄金茂府园林实景

在北京楼市进入“小盘股”的大背景下，未来北京楼市新品住宅供应高端改善和中低端刚需分化趋势将愈发明显，购房者可选择的新房，要么是数千万甚至上亿级的别墅，要么是刚需性的限价房或共有产权房。

处于中间地带的改善型需求置业者，可选择的新盘项目极度稀缺。

类似亦庄金茂府这样的，六年深耕，以慢为快，秉持匠心打造，注重结合区域特质，符合绿色科技健康生活时代需求的居住产品，难以再现。