好离奇！这座城市网签暴跌八成反而全面进入房价万元时代！图片来源：视觉中国文/顾天杰粤港澳

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好离奇！这座城市网签暴跌八成反而全面进入房价万元时代！。房价|时代|暴跌|珠海|宅地|网签---

房价|时代|暴跌|珠海|宅地|网签---
图片来源：视觉中国
文/顾天杰
好离奇！这座城市网签暴跌八成反而全面进入房价万元时代！。房价|时代|暴跌|珠海|宅地|网签---

粤港澳大湾区房价多疯狂？看看深圳就知道了。

5月26日，招商地产公布了“双玺花园”第三期2栋、3栋的销售方案。由于意向购房者众多，招商地产引入两条规则：一是购房者要缴纳500万元诚意金，二是在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。

摇号要交500万押金？别急，把手上的钱拿好，先交个5年的社保或个税才能拿到摇号资格。普通刚需改善也别想了，深圳双玺花园楼盘大户型居多，单套总价基本都在2000万甚至以上，不是普通人买得起的。

就在大家为500万的诚意金惊呼的时候，离深圳150公里以外的另一个城市，正在经历冰火两重天。

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这座城市，限购限贷限售严厉“三限“，却换来七万一平新楼盘，成为粤港澳最悲催的城市！
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珠海
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，2017年因为限购、限贷和限售，网签成交量被一砍到底，库存大幅上升，却没能压制住价格，开发商左右开弓，左手提高备案价，右手打折快销回笼资金。大家还在抢地，这世界，好神奇。

珠海的朋友们回过神来一看，好家伙，新楼盘备案价已经超过70000元/平米。

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抢地！宅地成交翻两倍
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土拍升级，各类规定繁复冗长，可门板也挡不住开发商的热情。

根据珠海房天下数据，2017珠海土地市场成交地块205宗，其中宅地（包含住宅和商住用地）成交33宗，成交面积同比2016年上涨202%。全年土地收入433.11亿元，其中住宅用地成交约317.96亿元，同比增加107%，占土地总收入70%以上。

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粤港澳限购图
土拍规则多、面积小，越来越向龙头集中。
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大牌房企抢着进珠海，2017年通过土地竞拍首进珠海的房企有3家，龙湖、深圳颐盛和河南领创。碧桂园2017年在珠海拿下6宗宅地，总支出97.91亿，成为获地宗数最多的房企。

“定向+限售”新规规定，住宅只可以出售给企业员工及区域内企注册员工，同时获得《不动产权证》后十年不得出售，中铁建竞得的洪湾港宅地块，万华、三一重工竞得的平沙新城地块都是如此。还有土地限制建设时间，通常设置在2到3年。地块的面积也在变小，去年出让的33宗宅地中，占地超过5万平米的仅有7宗。

这么一来，开发成本增加，龙头房企优势变大，拿地更加热情。
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不完全统计，2018年大约有29个住宅或别墅纯新盘入市，位于科创海岸北围的雅居乐及万科项目都将会入市，雅居乐国际花园楼面价高达28250元/平方米。

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好离奇！网签暴跌八成
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珠海反而全面进入万元时代
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支撑大牌房企的不仅有政策，还有不断上涨的房价。

重启限购导致2017年销量大幅滑坡。根据世联行数据，全年商品住宅预售面积267.5万平米，同比下降43.73%。全年商品住宅网签11241套，同比下降80.19%。但从绝对值来看，全年成交量依旧占据历史第二。

1月开始网签持续下行，2月甚至跌到500套以下，仅在5到7月缓慢回升，其他月份都在1000套左右，金九银十不复存在。客户集中在首套刚需和首套改善，80到100平米成为供应量、存量、销量最高的面积段。

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有种可能是，投资客不网签了，等着五年之内抛售赚差价。网签的，都是些刚需客，数据看上去非常美妙。
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均价逆势上升，整体成交价突破20000元/平米，从2015年开始，珠海成交价格年均涨幅都在3000元/平米以上。

为了让面粉不比面包贵，珠海市政府2017年增加土地供应，竞配建、竞总价、竞自持，最后溢价率倒是被控制住了，但地价还是突破了10000元/平米。
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从各区域来看，主城区成交量低、库存少，价格涨幅最低；西区自身价格低，上涨空间最大，成为最大赢家，其中高栏港首次突破万元关口，从此，珠海全面进入万元房价时代。
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备案价下调看开发商怎么应对
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再严控，房地产市场还是量跌价升。

2018年，珠海楼市成交逐渐恢复，部分开发商迫于压力，索性以价换量，快速回笼资金。

前山朗峰公馆，2017年11月备案108套，户型为107到128平米的三房，销售均价38977.68元/平米，带精装修。2018年3月22日，市发改局的网站再度出现备案数据，销售均价为29862 .65元/平米，毛坯不带装修。时间相差4个月，销售均价下降9000多元。

销售计价表显示，按揭可享受原价9.6折，折后均价仅在2.7万-2 .8万/平方米左右，比27160-32810元/平方米的备案价格还要低一点。《南方都市报》报道，在销售中心附近的气球拱门上，宣传字样写着“发售24980元/平方米起”的字样，这一价格对比最低备案价，都已经不仅仅打9 .6折了，而是接近9 .2折。

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两个项目从户型到总面积都一模一样，是同一批房源，价格居然天差地别。
估计原因有二，一是开发商为了去库存主动降价，二是网签价限制，索性不精装，不用好材料，跑量吧。
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有重新备案跑量的，也有备案价越来越高的。

2018年4月公布的珠海商品房销售价格备案中，唐家楼盘最高备案价超过7.2万/平米，销售均价在5.5万元/平米，横琴新区商品房最高备案价突破7.5万/平米。如果按照现行政策，最低售价不得低于备案价的85%，那么横琴新区最高价商品房也要在6.375万元/平米以上。

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开发商的策略是，先消化完2017年的刚需和改善客户，有资金压力的主动重新备案，高备案价的就打折促销，等到粤港澳大湾区规划细则出台兑现利好，顺利渡过压力期。这样既能促进楼市成交，也顺带帮助开发商回笼了资金。

根据合富研究院的数据，2018年3月珠海共网签商品房2510套，环比2月上涨44%，其中住宅网签1221套，同比上月上涨167%。

可怜珠海的买房者，出门一看才发现，我的天，竟然有7万5一平米的房子。2017年珠海经历大调控，打压了成交量，2018年又遇粤港澳大湾区细则出台，加上开发商让利，刚需客们有种房价下降的错觉。
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吃瓜群众总觉着房价要下跌，却发现越来越买不起了？

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