“532”已成过去式，天津房价最新格局…… 对于天津市的房价格局

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已成|格局|房价|梯度|天津|过去式---

对于天津市的房价格局，一直都被认定为“5-3-2”，即内环均价为5万元/平米，中环均价为3万元/平米，外环均价为2万元/平米。更有传言将会变成“8-5-3”。

那么，目前天津的房价格局到底是什么样的呢？365数据调查组针对此问题进行了调查、梳理，得出了事实真相。

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用房价梯度来看天津楼市格局

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所谓房价

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梯度

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，是对住房价格区域差异的一种度量指标，指随着与城市中心区距离的增加，住房价格递减的一种程度。

天津的城市发展结构不像北京“摊大饼”一样，天津是以射线的方式由市中心像外环辐射。

提起“三环十四射”

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，可能每一个天津市民都不会陌生。

天津的街道沿海河而生、蜿蜒扭转，像一张渔网，然而这张大网也有个基本的形态，即内环、中环、外环3条环行线和14条呈放射状的干线，天津人称之为“三环十四射”。

放射形干线穿插于各环线之中，包括卫国道、津塘路、解放南路、西青道等南干线二条，北干线和西干线各三条以及六条东干线。

而天津住宅的分布基本都是沿着这14条射线布局的，由线带动板块，这是天津目前城市发展的主导思路。

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目前，卫国道、津滨大道、津塘二线快速路、大沽南路、解放南路、卫津南路、复康路、西青道快速路、铁东路、京津路、津围快速路，这些射线就像梯子一样，住宅项目都挂在了“梯子”的不同地方。

通过在“梯子”上的价格分布，就能一眼看出哪些项目的价格定高了，哪些项目的价格定低了。

卫国道沿线

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卫国道沿线楼盘的价格梯度比较明显，随之与市中心的距离越来越远，价格也相对走低，但是可以发现，上东金茂悦的价格这这一梯度中偏高，这与开发商的拿地价格有很大关系。

津滨大道沿线

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津滨大道沿线的价格梯度并不明显，基本都在35000元/平米以上，但唯独融创融园高层定价26000元/平米，在这一条射线上，这个项目是“洼地”。

津塘二线快速路

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津塘二线快速路这条射线上的价格梯度比较正常，按照地理位置的由内向外，价格由高到低，没有反常。

大沽南路沿线

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可以发现在大沽南路这条线上，价格梯度不是很明显，一直到津南区的二手房区域内，才出现比较明显的价格梯度。

解放南路沿线

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解放南路沿线的价格排布与大沽南路比较类似，但是很明显，天房樾梅江的价格出现了小逆转的情况。

卫津南路沿线

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卫津南路沿线上，金地平山印和融创181属于市中心价格比较高的项目，其他项目的价格和区域内都比较匹配。

复康路沿线

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复康路沿线的价格梯度比较混乱，按理说格调松间所在位置的价格应该要高于富国高银所在位置的价格，但事实上却正相反，而距离格调松间比较近的华苑板块，二手房均价32000元/平米左右。

格调松间的价格算是“洼地”了，因此也难怪出现“千人抢房”的局面，而富国高银的定价40000元/平米，很明显与地段不匹配。

西青道快速路

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西青道快速路上的项目不多，目前所有项目都没有明确的价格。

铁东路沿线

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同一梯度上，金地艺城华府、融创臻园的价格相对更高。

京津路沿线

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京津路沿线的房价与区域内都比较匹配，唯独地王天房勤俭桥地块由于目前楼面价过高，未来挑战不小。

津围快速路

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津围快速路这条射线上项目不多，由于紫金府和成宁府目前价格未定，因此梯度尚不明显，但新城樾风华的价格与旷世新城已拉开了梯度。

1、尽量选择价格与区域梯度相匹配的楼盘，也就是说，价格应随着距市中心的距离而相应走低，如果出现逆转，那么就是不匹配，比如富国高银、天房樾梅江。地段和产品错配会很难受。

2、如果在一条射线上，房价梯度比较陡，说明有些楼盘定价相对较低，那么就是值得入手的，比如格调松间、融创融园。

3、如果射线上的房价梯度比较缓，没有逆转，那么说明这个区域的定价比较合理。比如津塘线、京津路、津围快速等射线。

特别说明：此次调查以新房为主，如果板块内没有新房，那么已二手房为参考条件；目前人们对区域价格的认知普遍是越靠近环外价格越低，因此，本次调查只考虑合理的地段价值，不考虑产品

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天津真正的房价格局是什么？

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通过这些射线上不同梯度的房价来看，天津市真正的房价格局不是“5-3-2”，而是“6-4-3”。

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的确，现在外环线周边，均价2万元/平米的项目已经不多见了，尤其是天津南半部分区域，即使是外环线附近，房价也要接近3万元/平米了。

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天津的房价梯度感——还很强

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天津的地铁至少要到2022年才能形成“大网”，相对来说，目前房价梯度还很明显。

换句大白话，就是天津单价2万、3万、5万的受众都能找到合适的房子，甚至低价优质房还不少。

但是有些城市，房价梯度感却很弱，近郊和市中心的房价没有悬殊差距。

最典型的就是深圳，举个例子，深圳当前8条地铁在运行，总共大约300公里。深圳市中心所在的福田区，住宅均价10万/平米。而长深高速以北，地铁3号线末端的龙岗区，距福田区将近40公里，房价普遍在5万/平米，市中心房价仅这个地方的2倍出头。

40公里，什么概念？从天津火车站到大港的距离。

天津的房价梯度感还是很强的，就算缩短一倍距离，20公里，差不多是从天津火车站到张家窝的距离，它们的价差就已经接近2倍了。

但是，天津的房价梯度感很强，这句话又不完全适用。

比如说河西区、南开区、西青区，有没有发现，这里的价格梯度感正在“深圳化”，差距慢慢在缩小。

西青区的万科东第、融侨观澜、格调平园等价格已经在35000元/平米左右了，正在排卡的仁恒公园世纪预计均价45000元/平米，这与中环线区域的价格几乎没有差距了。

而西青区的万科翡翠嘉和、金地藝墅家等预计价格也在30000元/平米左右了。

1、发展成熟板块的房价梯度已不太明显，日趋“深圳化”，如南开区、河西区；发展相对不太成熟或者新兴板块的梯度较为明显，如河东、北辰区。

2、由于土地的稀缺性，未来市内六区也将全部逐渐“深圳化”，目前来看，一些房价有梯度的板块中，低价房的价格将来可能会追平区域整体价格，潜力比较大。

3、发展成熟的板块不要用房价梯度来衡量，发展的成熟度完全决定房价梯度的大小。

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天津房价梯度分布

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按价格区间，可以将天津市内六区和环城四区的楼盘分为1万元/平米以下、1-2万元/平米、2-3万元/平米、3-4万元/平米、4万元/平米以上这5个价格梯度。

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