根据深圳中院最新判例，小产权房买卖合同有效！附律师点评前言小产权房并不是一个官方承认的名

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根据深圳中院最新判例，小产权房买卖合同有效！附律师点评。判例|深圳|律师---

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前言

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小产权房并不是一个官方承认的名称，而且也没有明确统一的定义，是民间对于市场商品房之外房子的简单统称，包括村民在宅基地上建设的房子、村集体统一建设的房子、各种限价房、违建房等。这些小产权房有一个统一的特点：国家法律禁止其在市场上流通交易，也无法在不动产登记中心办理过户登记。但随着房价飙升，尤其是作为四大一线城市之一的深圳，普通工薪阶层单凭自身努力根本无法在深圳购买商品房，于是不顾竹篮打水一场空的巨大风险，仍然铤而走险进行购买，小产权房交易俨然已经成为一个庞大的市场。

由于国家屡屡发文禁止农村集体土地上的房屋交易以及在“绿本”上注明禁止转让交易，导致一般民众都认为小产权买卖合同无效，但根据深圳中院最新判例显示，只要符合一定的条件，小产权房买卖合同有效。

案情概述：

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黄某与吴某签订《转让房屋合同书》，将其持有的一套房屋转让给吴某，该房产为小产权，有房产证但是为绿本（即禁止在市场流通转让）。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效，吴某返还房屋及相应占有费用，但一、二审法院均判决房屋转让合同有效。

一审原告诉请：

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1、确认黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》无效；

2、吴某返还涉案房产；

3、并支付从签订合同之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费26万元。

一审法院认定事实：

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1998年10月10日，黄某与吴某签订《转让房屋合同书》，约定黄某是卖屋人，吴某是买屋人，黄某将上述楼房中的三单元305房屋卖给吴某使用，卖期50年，价款13.5万元。因本栋楼属于自建房，房地产权证不能转交吴某，吴某只能使用和出租，在政策允许房产过户时，黄某要积极协助吴某办理产权证，使用期满后，该楼房如果补地价税，吴某享有同商品房满期后的同等待遇。合同签订后，吴某向黄某支付了价款13.5万元，黄某向吴某交付了涉案房屋，吴某使用至今。

一审法院判决理由：

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1、确认合同是有效还是无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都不能被认定为无效。

2、黄某主张涉案合同无效的理由是合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。土地管理法第六十三条规定的是“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。

一审判决结果：

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驳回黄某的诉讼请求。

原告上诉理由：

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一、涉案房屋属于农村集体土地房屋，涉案合同项下的房屋买卖违反了《土地管理法》第63条的强制性规定，根据《合同法》第52条规定应属无效。

被告在二审答辩：

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一、本案诉争房产国家目前没有明确的法律禁止性规定，如贸然处理将导致不可逆的结果；二、1998年10月10日双方签订的《转让房屋合同书》，是有效协议。

二审法院调查取证：

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二审法院在审理期间为了查明涉案房屋所在土地的所有权性质，向国土局发出调查函，经国土局回复得知涉案土地已经有集体土地转变为国有土地，但是没有履行相关补偿手续。

二审法院判决理由：

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根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，。

二审法院判决结果：

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黄某请求确认合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回上诉，维持原判

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律师点评：

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虽然本案一审与二审的判决相同，均是驳回了黄某的请求，但理由却不一样。一审法院的判决理由是：虽然国家法律规定集体土地不得用于非农建设，但没有限制集体土地上的房屋转让。一审法院的做法实质是将土地与土地上的房屋进行了分离，但笔者认为这种做法是与“房地一体”主义相背离的。

但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此土地与附着于土地上的房屋是一体的，无法分离。既然集体土地无法转让，那么附着于土地上的房屋也一并无法转让。

二审法院的工作则较为扎实，因为二审法院主动向国土局发函查清涉案房屋所在土地的权属为国有，并且其中提到了一个关键文件：《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，根据该文件，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。这里就要插一段关于深圳土地所有制变迁的介绍。

不知大家是否清楚，深圳是全国唯一一个在全市实现了土地国有化的城市，这是通过两个文件实现的：一是深圳市政府于1992年发布的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，将原经济特区内的农民全部转化为城市居民，原农村集体土地也全部征收为城市土地。该规定的出台一举将深圳经济特区内的土地全部转化为国有土地。二是深圳市政府于2004年6月26日发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，将宝安、龙岗两区的农民直接转化为市民，相应的农村土地也直接转化为城市土地，但并没有进行相应的征地程序（本文暂不讨论这种做法的合宪性）。通过这两个文件，深圳全市的土地均转化为国有土地。

既然涉案房屋所在土地为国有土地，那么也就不存在违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定的情形。

但由于涉案房屋为黄某的自建房，虽然有房产证，但是属于绿本，即限制转让与过户，因此剩下的问题就是论证，在国家限制转让的情况下签订的房屋买卖合同是否有效的问题。笔者认为较为站得住的论证理由为：

首先，虽然《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的转移必须经登记才能发生效力。但《中华人民共和国物权法》第十五条也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

对应本案情形也即：虽然房子没有过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力，就是说房屋买卖合同仍然是有效的。

其次，政府有关机关虽然在“绿本”上注明不得转让，但这也只是政府部门在行使行政管理职能，限制的是不动产物权的处分行为，而对于普通公民根据意思自治原则签订的合同只要没有违反法律的禁止性规定，就不能干涉。而合同只要没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，就都是有效的。

但二审法院却回避了论述这个问题，不知是遗漏，还是觉得没必要再论述。

综上，笔者总结在深圳小产权房买卖合同被法院认定有效的前提是：一、房屋买卖合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；二、没有房屋所在土地为国有土地；三、有相应的产权证，即俗称的“绿本”。

附判决书信息：

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判决书名称：

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黄某与吴某确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理法院：

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广东省深圳市中级人民法院

案号：

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(2016)粤03民终22009号

裁判日期：

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2017.04.26

案由：

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确认合同无效纠纷

文章来源：龙珠法眼微信公众号

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