锐理干货|2018成都商业咋玩？解密三快两慢下的“焕新思维” 新零售来势汹汹。"

2017年，阿里私有化银泰、投资三江购物，腾讯参投永辉超市，Amazon Go、盒马鲜生掀起一轮又一轮消费热潮......面对来势汹汹的新零售，实体商业急需转型与升级的勇气与抉择。

5月18日，蓝润实业与韩国CJ CGV、伊藤洋华堂、苏宁等品牌签订战略合作协议。伊藤洋华堂、苏宁将作为主力店入驻蓝润置地广场

，其中伊藤洋华堂（蓝润置地广场店）作为天府新区首店，将打造伊藤全球第一家食品体验馆。据悉，建成后的蓝润置地广场还将成为蓝润实业集团总部，汇集其地产、商业、酒店、物业等产业总部集群。

携手2大世界500强，签约3大世界级品牌——低调已久的蓝润甫一回归就祭出“大手笔”。曾经以“快”闻名的蓝润，在慢下来的这段时间沉淀了什么？

实体商业追求价值重塑，蓝润给出了怎样的“焕新”思维？在产品上跑出长阳线的蓝润置地广场，背后蕴含着怎样的深度思考？

“短平快”的营销时代

蓝润是公认的高效之王

在成都楼市，谈及“高周转”“短平快”的营销代表，蓝润必然是绕不开的一家企业，甚至是当之无愧的佼佼者：曾大举增持成都土地，一年狂揽13宗地；蓝客城拿地到开盘只有5个月；100多亩的项目，1年左右就实现清盘。放眼过去，蓝润成绩与现在的万科、恒大相比也不遑多让。

近几年，在其它房企继续高周转扩大规模之时，曾经一路高举高打、以快打快的蓝润，似乎逐渐“慢”了下来。业内外也一度对此充满疑问：

蓝润在想什么？在做什么？

锐理君先给大家梳理一下蓝润过去五年的发展轨迹：

2013-2014年

蓝润也在做规模，以增加土储为企业目标，曾一年仅成都一城就斩获13宗地，成都各热点板块都有蓝润的身影：如城东理工大、三圣乡、城北青龙场、城南双流东升，城西新光华、航空港等板块都有落子。彼时，蓝润在成都土地市场以拿地果敢著称。

2015年

蓝润大举加码商业，曾一年斥资100亿，增持春熙路、人民南路、西二环等城市商业用地。从住宅开发转为住宅开发、商业、酒店、物业全产业链布局。

2016年之后

蓝润在成都住宅市场逐渐“减速”，从数据上看：2016年之后主城土拍市场再无蓝润身影；2013-2015年大成都住宅销售排行榜，蓝润均位列前五，高于恒大、龙湖；2016-2017年，蓝润没能进入第一梯队。同年市场关于蓝润的报道，是蓝润入主A股上市公司运盛医疗；战略入股城市商业银行；再度入榜中国企业500强，可见其企业重心已发生变化。

遵从“快慢之道”的蓝润

从高周转到高质量？

为何由快转慢？为追求更有质量的发展。

诚然，高周转是房企做大规模的不二法宝，也是市场活力的表现。过去一两年，重仓三四线城市的不少房企都实现了突飞猛进的规模增长。碧桂园、恒大、中梁正是其中代表。但

高周转也有缺陷，即买即卖模式缩减了产品研发时间，标准化产品的无限复制也降低了房企的革新和研发动力；与此同时，房企快进快出，缺乏对区域的深耕，也可能会造成区域房价陡增，最终影响区域可持续发展。

中国城镇化黄金十年正是需要高质量发展的十年。蓝润相关负责人曾表示，在完成规模化布局之后，

蓝润企业转型成城市运营商，会更多的站在城市的角度，助力城市生活品质和资产价值提升。

谨慎城市布局，进入必定深耕。

作为本土房企，蓝润20多年始终坚持在西南区域，尤其是成都重点深耕。2015年蓝润果断增持成都商业，同年成都荣获“中国最具幸福感城市”第一名，之后成都城市能量继续爆发，连续三年荣登“新一线”榜首。正是基于对成都的深刻理解和高度看好的决心，蓝润才能超前布局，在成都房地产2016-2017飞速跃升之前完成“建仓”。

数据显示，目前蓝润在成都拥有近300万平米商业，持有7大综合体项目，运营10余个商业街项目。

除此之外，据相关资料显示，蓝润早在5年前便已开始提前布局川内三四线城市，

据不完全统计，近一年来，蓝润已在达州、南充、大竹、渠县等周边三线城市增持土地10余宗，

在百强房企纷纷抢滩川内三四线城市之际，蓝润也不遑多让。

（2018年1-4月各房企成都商业销售面积来源：锐理数据）

蓝润商业基因，1-4月营销依然名列第一。

公开资料显示，2017年蓝润实业实现营收近400亿元，总资产近1000亿元，再次入榜中国企业500强。

在商业成绩方面，锐理数据显示，作为成都“商业一哥”，2018年1-4月成都商业销售面积排行榜，蓝润以4.76万㎡的销售面积名列第一。

蓝润东悦荟、蓝润置地广场、蓝润V客东都的soho产品与其精品商业街商铺大量去化是其高销原因。可见蓝润在商业上面的用心与团队实力。

而在运营类实体商业方面，蓝润成都“商业七子星”的商业开篇之作——蓝润置地广场此番重磅亮相，值得业内关注。

从理论到实践

解密蓝润置地广场的“三快两慢”

作为蓝润商业七子星的首个作品，蓝润置地广场此次签约三大世界级品牌、与两大世界500强携手、受到中日韩商贸机构鼎力支持，其产品定位、规划及核心优势在哪里？蓝润商业标杆性作品到底实力如何？锐理君通过深度调研，为大家解密。

定位：大而全vs小而美——快速接触

以前的商业以“大而全”为优势，谁能提供最全最新的货品谁就会胜出。而随着互联网崛起，消费渠道增多，

以新零售为代表的“体验式”商业反而成为实体商业的救赎。

蓝润置地广场定位微型智慧综合体，大胆缩减非核心业态，

以特色餐饮、休闲娱乐为“唯一侧重”

，打造出了集吃喝玩乐购于一体的“小而美”中心，全方位、全时态、全业态瞄准年轻客群的24小时生活体验。通过排除干扰信息，直接提升了目标客群接触速度。

（蓝润置地广场业态分布）

区位：立地能力vs城南中轴——快速到达

立地能力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。

涵盖区域界面、区域潜力和交通能力等多个方面。此番能吸引到众多商界大咖鼎力助阵，也表明行业对该项目的立地能力高度认可。

区域界面

——项目位于城市南拓核心，区域界面属于城市重点发展板块。

区域潜力

——天府新区作为国家级新区，周边3公里范围内170个住宅楼盘，规划常住人口28.7万人，客流也有保证。

交通通达性

——项目选址必须满足所有购物者到达中心的时间总和最小，蓝润置地广场紧邻天府大道与地铁一号线华府大道站，前者作为城市南北走向的交通大动脉，车流量大道路等级高；后者带来潮汐式人流，可实现加速到达。

（蓝润置地广场区位图）

客群：全年龄vs年轻化——快速消费

在业态“小而美”的基础上，蓝润果断将客群由“全年龄”下沉到80、90后年轻群体。实际上，《2018消费趋势报告》也显示年轻消费群体的影响力正在逐渐增加。

1、90后消费金额增长迅猛，同比增长73%，增幅为70后的两倍。

2、为人父母的80后人均消费支出最高，年人均消费达6.2万元。

将80、90后作为目标客群，一方面可与周边全品类竞品形成差异；另一方面该类群体的消费频次高，尤其是在餐饮娱乐消费方面，与项目业态对位。年轻人喜欢社交与分享的特征也利于企业社群打造。

（对位年轻群体的主题设置）

产品：零售业态vs餐饮+娱乐——慢慢体验

以前，得零售者得商业，主力店是决定商业项目生死的关键。而现在，项目光有主力店也不行，体验式需求被拔到了最高。美食天地、潮玩主场、风尚会馆、运动基地成为项目主场。除了签约伊藤、CGV、苏宁以外，

据悉项目还将引进2000㎡的劲浪运动城、2500㎡的舒适堡健身房、4500㎡的KBossKTV和4500㎡的属于大蓉和高端线的卓锦酒楼，沉淀各类体验。

（蓝润置地广场招商不完全统计）

效益：提袋率vs可停留时间——慢慢交流

坪效和提袋率是衡量商业项目的重要因素。但在蓝润看来，如何尽可能延长客户的“可停留时长”才是下一阶段新商业应该思考的方向。蓝润置地广场利用时尚娱乐焕新区域生活；利用数万平米服务配套，解决生活需要；利用全生活周期组合，

延长客群停留时间，提高二次消费几率。对于区域消费者来说，蓝润提供的“大客厅”正是深度交流的绝佳场所。

成都商业突破高存量难题

“认真做项目”才是解题关键

尽管蓝润置地广场占据区位、交通、客群和定位规划等诸多优势，但成都实体商业面临的挑战依然严峻。

锐理数据显示，受住宅市场和大环境影响，2017年成都商业存量高企，达1521万㎡。

在新开业项目方面，2017年成都新开业8个商业项目，相比2016年竞争压力有增无减。虽然蓝润置地广场所在的天府新区存量面积并不突出，但高手云集，不容小觑。

（2009-2017年大成都商业供销量年度走势来源：锐理数据）

（2017年1-12月大成都各城区商业供销存年度走势来源：锐理数据）

（2017年主要开业商业项目分布来源：锐理数据）

传统竞争激烈，新零售也在局部冲击成都实体商业市场。盒马鲜生来势汹汹，计划年内开到10家店。成都零售市场正式进入“全业态市场”发展阶段，网红店、快闪店层出不穷。如何用场景、服务、体验打动消费者，成为实体商业能否成功的关键。

尽管看到了蓝润在市场研究和产品打造上的用心，但蓝润的三“快”两“慢”能否被市场接受，仍然有待验证。过去几年，蓝润的“快”、“慢”选择或许引发了众多讨论。但锐理数据认为快与慢实际上并没有绝对对错，做没做，认没认真，才是关键。

据悉，蓝润置地广场计划于2019年初开业，它会交出怎样的成绩单？让我们拭目以待。

编辑 | Mola

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