三四线城市的房子是买还是卖？天赐良机

△此音频大小为6.88MB

在回答这个问题之前，我们先来看看近期楼市的大事。

5月16号，天津发布了新的人才引进政策——“海河英才”行动计划。新政策大幅放宽人才落户条件、自主选择落户地点、简化落户办理程序。全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制，就可以直接在天津落户，不需要其他任何条件！

消息发布后一天，官方发布数据

三十万

人申请落户天津，直接秒杀此前所有人才引进落户的城市。要知道，这些城市一年的新增人口也不及天津一天的新增量。

天津人口大幅流入，带来的必然结果就是房价的大涨，因为我反复强调，房价上涨的最直接推动力就是人口流入，此前的杭州、西安、成都无不是因为大规模人才引进进而带动房价大涨的结果。所以，我才说

房产投资就是提前捕捉人口流入方向的货币化判断工具。

而目前，这些一二线城市人才引进正在如火如荼，你方唱罢我登场的城市大战还会此起彼伏，房产投资就变成了预测城市人才引进的猜地图游戏。

可是，在当前人口总量几乎停滞的前提下，争夺人才的逻辑就是存量人口的流动，也就是说人口流动就是这个城市人口增加的背后就是其他城市人口减少的必然。

于是，当我看到这些一二线城市不断引进增量人口的时候，我知道必然有些中小城市在不断人口流出带来城市的枯竭。而这些人口流出的城市基本都是三四线城市。

回到三四线城市房产应该买还是应该卖的话题。天赐良机，上帝给了一次绝好的机会，也就是由于一二线城市的限购溢出给三四线城市带来的机会。

那么，为什么现在三四线城市还在房价不断上涨，这不是跟我说的逻辑背道而驰。

前些天碧桂园针对于三四线楼盘项目的开发建设做出了新的运营意见，那就是每个项目在拿到地之后就必须要连夜设计出图纸，这个消息一出外界纷纷认为碧桂园的这个举动足以证明三四线楼市的寒冬越来越近了，快速出货以防失去最佳机会。

从政策上来看，前期三四线城市房价上涨的支撑点主要是去库存和棚户区改造，而现在棚改改造过程也基本达到收尾的阶段，那些通过货币安置的居民该买新房的基本上都买了，剩下的都是根本不想买的，所以政策红利接近尾声，去库存基本结束，后续接盘侠动力减弱。

从人口上来看，目前正是一二线城市抢人的疯狂时期，尤其是部分城市已经把落户政策降低到中专学历，而外地人在一二线城市也正是因为户口问题不能买房，但是现在户籍政策放开了之后就完全就没有阻碍。由于三四城市跟一二线城市从配套设施上尤其教育医疗资源上根本无法相比，原来有户籍限制不能流动，现在好了，直接给了到大城市落户的机会，对应的结果就是现在每个到一二线城市落户增加一个人，就对应三四线城市少了一个家庭，因为今天先落户一二线城市一个家庭主力，过两年全家就会集体随迁到一二线城市。

所以，今天一二线城市的狂欢就是明天三四线城市的悲哀。

更要命的是，现在大学生毕业基本都会到北上广深特大城市打工，至少也是一二线城市，这些城市丰富的就业机会给了年轻人学习创业的机会，经过几年的打拼，这些年轻人基本上不会再回到老家，而是留在大城市，再过几年就很可能把父母都接到大城市，对三四线城市带来持续的冲击。

当然，并非所有三四线城市都会走下坡路，有些有竞争力的三四线城市还是有机会的，比如有优质教育医疗资源，有独特产业优势，在特大城市周边形成半小时交通高铁圈的城市。而判断这些城市房价支撑的标准就是看出租回报率，租金代表着再来人口的真实流入，如果房价涨了但是租金没有涨，那么这样的城市赶紧扔掉房产，如果房租在涨而房价未涨，这样的城市可以赶紧入手。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

参加线下活动请添加康老师投资俱乐部助理个人微信（mkshf01

）咨询。

精选文章

环京全款压房到底值不值？

北京加入抢人大战，房价会反弹吗

北京房租上涨给房价带来的投资预期

房价下跌保险中风投公司到底挣的是谁的钱

这个城市为了大学生落户“不择手段”，那么房价会不会“蛮不讲理”

康老师文章经典系列：

众筹精选：

众筹解析｜loft公寓｜市场痛点｜商住转让｜稳赚不赔

政策解读：

共有产权

｜

租售同权

｜

七城限售

｜

首套房利率

｜

资产证券化

楼盘考察：

城市副中心

｜

西安楼市

｜

青剑湖板块

｜

租金抵月供

｜

皮草大世界

投资有道：

世联行

｜

万科股价

｜

房价租售比

｜

环京楼市

｜

学区房

责编｜杨青

校对｜甘雨

部分图片来源网络