锐理解读|真实刚需刚改受保护全域成都同步降温新政带来的三大影响你get了么？"

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对于昨晚出台的“5·15成都楼市新政”，虽然诸多细节仍待官方解读，坊间的争论也是接连不断，但此番“史上最严格的调控政策”对市场的影响显而易见。对此，锐理数据解决方案中心项目总监林武也从以下四个方面作了解读：

”

一、直接诱因

1、成都政府被约谈；

2、数万人摇号成为常态；

3、一、二手房房价倒挂现象严重。

因此，从直接诱因来看，本次政策的出台更多是成都对约谈的回应和对当下“民意”的回应，政策虽然出台很快，但整体来看还是稍显仓促。

二、深层背景

1、成都城市价值提升，城市准入门槛提高，成都房地产市场本身具备上行的基础。

2、土地交易行为市场化与住宅交易行为行政化之间的矛盾。

1) 一方面，目前成都土地市场是充分的竞争市场，而房地产企业大多看好成都未来的成长价值，

因此土地价格不断抬高，而高地价必然要求高房价来支撑

；

2）另一方面，成都从保障民生这一职责出发，采取行政行为，实行政府定价，限制高房价；

3）企业与政府在房价面前的矛盾不可调和，因此衍生出一系列问题：

a.为保证利润实现，企业选择推迟开盘，市场供应减少，进一步强化客户对房价上涨预期，造成恐慌心理；

b.行政限价与真实价格之间存在较大的套利空间，从而进一步刺激客户投资、投机欲望。

3.户籍门槛降低对原有的调控政策形成冲击，具备购房资格的数量提升，但

相应货源未实现同步提升，进一步刺激客户对后市的恐慌心理

。

三、新政影响

1、

可实现对真实刚需、刚改客户的保护

。

现有客户购房资格实质上是对刚需、刚改客户的界定，即持有房产不超过1套。

2、

降低舆论影响。

通过打补丁要求社保年限，不能同时参与多个楼盘摇号等政策，可以最大程度上减少数万人排号现象，从而降低舆论影响。

3、

提前预防、市场降温。

本次将限购范围扩大到全域成都，同时二圈层与一圈层力度持平，无疑是对即将上行的二、三圈层市场降温。

四、后市发展

短期内

，从刚需刚改的客户角度看，应对此次政府的调控政策点赞，此轮政策最大程度上挤出投资、投机需求，包括社保限制、持有房屋数量规定等政策都是铺垫。

长期看，

限价房如果依然以高价地为载体，市场依旧不可持续。

因此，如果没有长效机制的建立、多元居住供应体系的建立、房地产投资属性的降低，各种需求只是被掩盖在新政之下，矛盾不会解除，长期的积累之后不排除带来更大影响。

不过，可以看见的是，成都正积极着手长效机制的建立，首先是成都“东进”战略的提出，实现人口在空间布局上的更新，从而解决成都地价的区域不平衡矛盾；其次，成都也在不断扩大租赁住房的供应规模，建立多元供应体系，降低住房投资属性。

编辑 | 小白龙

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