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目前国内部分地区房价的过快上涨，政府出台了各种“限购、限贷”政策，期望实现房价降温回稳。限购、限贷政策虽然都能够抑制房价过快上涨，但其背后的原理却不尽相同。部分购房者遭遇限购政策，以下法律问题你必须要了解！

（一）购房合同的效力

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通常情况下，购房合同的效力不因限购政策的实施而无效。限购政策是针对房地产交易的宏观调控措施之一，是地方政府对房地产交易行为实施管控的的社会公共政策，属于管理性规范的范畴，故而违反商品房限购政策而订立的合同，并不产生合同无效的法律效果，因此房屋买卖合同有效。

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（二）限购政策是否属于不可抗力

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购房合同签订在前，限购政策外实施在后，属于不可抗力。政府的限购政策是双方在签订购房合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力导致合同目的无法实现的，双方均享有法定解除权。

如限购政策实施在前，购房合同签订在后，不属于不可抗力。购房合同签订于限购政策施行之后，则订约时双方明知且足以预见购房人因限购政策而无法办理备案手续，因此不构成不可抗力。

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（三）购房合同解除后的违约责任及承担

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1、限购政策实施后，因不可归责于双方当事人的原因解除购房合同的，双方均不构成违约，不承担违约责任，但合同解除给一方造成损失的，应根据公平责任原则给予酌情补偿。

2、履约过程中因一方存在违约行为导致遭遇限购政策的，违约方应承担违约责任。

3、限购政策实施后订立购房合同的，双方均存在过错的，应按合同约定各自承担违约责任。

文丨周文律师房地产业务部

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