马云的房子白菜价理论能不能实现，2018房地产要硬着陆近两年中国的楼市像牛股一样上涨势头

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近两年中国的楼市像牛股一样上涨势头强劲，一些根本没有人口支撑和产业支撑的三四线小城市也像坐火箭一样一飞冲天。

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?炒股的人都清楚，在泡沫的最后阶段，一些炒作厉害的股票往往比以前更加疯狂，短短时间就可以翻倍。当前中国的房地产市场何其相似，一线城市房价持续上涨不断，当然一线城市发展前景广阔上涨还属于正常。但三四线城市的房价就不正常了，一些城市短短几个月竟然上涨50%，甚至有的一天就能涨20%，疯狂的让人无法相信。

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?部分人习惯用居民收入租售比这个数据衡量房地产存在的泡沫。这样的分析方法在某种程度上并没有价值，因为它并不能预测什么时候房产泡沫才会破灭。整个市场都保持乐观的情绪，没人相信房地产市场会转冷。

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?其实M2增速和GDP的比值才能更加准确的说明房地产市场的隐患有多大。这个数据基本上与08年之后的房价走势非常一致，而这个数据也就是在去年下半年之重回了上升通道。央行货币政策持续收紧。除非一季度的GDP数据很难看，否则央行的货币政策不会有大的变化。

房价的走势除了受货币政策影响外，另外一个就是实体经济的增速及居民收入的增速。目前实体经济发展遇到瓶颈，房地产过热一定程度打压了实体经济的发展，存在在较大的经济风险。而居民收入和房价比可能问题更大，这个大问题可能是引爆地产泡沫的导火索！

大多数人消费实际上都与自己的预期相关的，人们之所以愿意贷款买房也是预期于自己的收入增长状况的，当然也有刚需是无奈的选择。如果实体经济一直没有好转，或者出现萎缩，将会让居民收入的增长进一步放缓，像前几年那样维持在9%以上的增长速度已经不现实，很有可能会陷入停滞甚至是负增长！

而大部分民众背后背负着巨量的房贷，一旦收入跟不上去，就很可能面临着违约的风险。虽然目前我国的居民储蓄高居世界前列，但那是整体而言，具体情况分布极为不均衡，可以说大部分人都是被平均的。所以一旦出现大面积的房贷违约，金融风险将会面波及到整个经济层面。

中国的债务如今已经是GDP的2.5倍，这些都存在很大的隐患。所以楼市泡沫破灭离我们并不遥远，应该就在2018年。

也许怎么解释都会有一部分人不愿意相信，仍然期待房产增值带来巨大的额外收入。但所有人都靠房子的升值产生财富的话，对生产力发展就不利了。

仁者见仁智者见智