70个城市58个涨！楼市全面进入博傻阶段？昨天(5月16日)

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昨天(5月16日)，国家统计局发布了4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。在70座城市中，有58个环比价格上涨，相比3月份的55个有所增加。而70个大中城市二手房价格只有9个城市下调，59个城市房价持续上涨。

从4月份新房价格上涨情况看，丹东以2%的环比涨幅列全国各城市之首，紧随其后的是涨幅为1.9%的海口和三亚。二手房涨幅居前的城市有，环比涨幅最高的是西安，上涨2.3%，天津、乌鲁木齐、丹东、太原、青岛、三亚等城市涨幅超过1%。

值得关注的是，五月份前半月被住建部约谈的12个城市成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山，是拉动房价指数上涨的“主力”。除了不在统计范围内的佛山，其余11个城市中有7个新建商品房住宅价格环比涨幅超过1.0%，平均上涨1.2%。

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对此，我们认为，4月70个大中城市商品住宅销售价格上涨主要是延续了前几月的涨势，而这些城市涨幅较大的原因主要是，一方面，部分二三线城市之前拿出人才引人、去库存、棚改等理由，没有很好的执行房地产调控政策，正因为房地产调控有了松懈，才使大量购房者绕过限购政策购置房产。

另一方面，板块轮动，部分二三线城市出现了补涨现象。之前在一二线热点城市遭遇调控后，那些投机资金都进入到了之前涨幅不大偏远地区的二三线城市投机炒房。比如，乌鲁木齐、丹东、长春、哈尔滨等，房价环比上涨就是东北、西南、西北等二三线城市的补涨。

应该说，全国的房地产调控不可谓不猛烈。2018年内全国各地房地产调控政策已经多达120次。特别是，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控。比如海南全境，沈阳、长春等区域也开启了房地产调控升级。

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但令人奇怪的是，一些地区的房价却还在轮番上涨，现在又延伸到经济条件并不富裕的地区，这就值得我们警惕了，中国房地产似乎与2015年6月的A股一样，进入到了最后博傻时刻。为此，当前有三大信号足以证明。

首先，之前光坐冷板凳的偏远地区的二三线城市忽然热闹了起来。根据A股市场的经验教训，只有行情进入尾声，一些不被市场关注的股票才会出现“补涨行情”。拿到房地产市场也不难理解，资金是向价值低洼之地流去，现在东部沿海二三线城市房价已经涨得过高，那各路资金都跑到之前被忽视的东北、西北、西南这些二三线城市去进行最后博弈，因为这些城市的房价较低，调控也不很严格。

不过，我们要提醒广大购房者，像东北、西北这样的二三线城市，很多今年的GDP都没有超过5%，当地人收入增幅有限，而且人口流出数量大于流入。现在房价被抄高，纯粹是投机资金的流入。所以，一旦当地房价出现调整，恐怕这些城市的房价会出现断崖式下跌。

再者，房贷利率连调5次，房地产市场是要涨还是涨。这让我们想起了A股市场到了最后阶段都是，无论政策如何降温，甚至还上调了印花税，提高了股票的交易成本，但股指却始终调降不下来，市场处于亢奋状态，而且还屡创历史新高，在这种情况下，通常是大牛市结束预兆，绵绵阴跌的大熊市马上要到来。

而自去年初以来，我国的房贷利率已经连续上调了5次，就连国有四大行都将房贷利率在基准利率上浮15%，各大城商行、股份制银行房贷利率已经上浮到基准利率的20%至30%。

而且，央行副行长潘功胜在两会期间就曾表示，目前房贷利率还处于较低水平，未来还有上涨空间，但即使是房贷成本大幅上升，也无法唤回抄房者去二三线城市购房的脚步。如果是这样，那么这个市场真的是到了最后博弈的时候了。

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最后，全民加杠杆如火如荼。央行公布的数据，今年前4个月新增人民币信贷中，新增人民币房贷（住户贷款）2.2784万亿元，占比37.72%，也就是说，住房贷款占到约四成。单就4月来看，新增人民币房贷（住户贷款）5284亿元，占新增人民币贷款1.18万亿元的44.77%，说明大量住房贷款涌向了曾受冷落的二三线城市。

自今年以来，决策层就要求金融去杠杆，现在房地产商的开发贷已经开始收紧，开发商要想拿到开发贷的难度增加了。但是居民个人房贷却占新增贷款的四成，这说明了今年房价大涨，与各银行不愿收紧个人房贷有关。因为，从目前情况看，我国居民房贷的不良率还是很低，甚至于较前几年还要低。

对此，我们认为，全民买房加杠杆，现在的已经到达了GDP的一半，而且这样的惊人速度，是最近一二年才涨上来的。对于银行来说，房贷有房屋做抵押，有贷款人的收入作保障乃是优质的贷款。

但这是房价在一直上涨的前提之下，如果房价出现下跌，恐怕不仅仅是不良率会上升，而且还要承受房地产调控的系统性金融风险。股市与楼市一样，居民杠杆加得越是多，隐藏风险就会越积越严重。

从目前形势来看，下半年全国房地产调控将会收紧，一些补涨的二三城市房地产将会降温，但是我国的楼市又较去年同期相比，杠杆和风险都增加不少。或许东部沿海地区的一二线城市还有购买力支撑，而由偏远地区的二三线城市拉起来的房地产泡沫，目前正处于最后博傻阶段，中国房地产必将会进入长期调整时期。

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