A股正处于卖房买股的历史路口！ A股处于卖房买股的历史路口中国人

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股处于卖房买股的历史路口

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中国人的投资是很可悲的，可悲在什么地方呢？大部分的财富积累在长期不会下蛋的房地产上。从30年的周期各个国家的规律去看，房地产投资只能跟随通货膨胀，而当前房地产的财富占据中国社会家庭财富的近70%，美国家庭正好相反，其70%的财富主要是股权股票基金资产，美国人的财富是资本市场上公司的创新技术铸就，而中国人的财富是不断老化下房子里的钢筋水泥铸就的。

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正在建设的楼房

当然，中国A股当前是偏失信的，老百姓除了搞点黄金，固定收益类的产品，至于权益类的A股，要么套牢成植物人，要么退出不再介入股市。因此，从以上长期去看，中国人的投资很可悲，亟待扭转财富资产配置的投资结构，若国人继续长期靠钢筋水泥的财富跟人家会下蛋的权益类资产比，笔者断言：中国家庭财富增值的预期已经注定了落后美国家庭。

（一）房地产与A股的背离。

如果你要说中国的房地产短期还能涨，我信。因为最近的数据确实表明了房地产还能有有一段时期的头部震荡。但你要说站在5年，10年或者更长期的角度上去看，或者仅仅跟随之前十年的房地产的大涨的经验来判断之后会继续涨，那笔者对中国房地产是相对谨慎的。按万科郁亮的判断，房地产将在未来几年内见顶。当前，一些城市，中国人收入与房价的脱离已经严重到200年工资才能买房的地步，整体去看房价收入比已经失去了意义。租售比上，回报率仅仅2%，而且长期来看房子是要折旧的，而美国不少地产项目都有6%的收益，但美国人整体还是相信权益类资产，可见国人的短视，或许中国人需要一次房地产大泡沫的破灭，那70%的财富也就烟消云散了，到那时才会知道不同资产的长期意义与价值。而对比A股，沪深300的股息率早已超越美国三个主要指数，银行股的股息率达到了6-7%的水平，长期投资价值明显。中国房地产与A股的极端背离，反映了中国未来趋势，或许，A股当前处于卖房买股的历史路口。

（二）买房子不如买房地产股。

中国人是很愚笨的，也是很聪明的，但往往聪明反被聪明误，看见房子涨了就片面强调房子的安全性以及收益性高于一切，这股力量很强大。以至于现在房子还是量价齐升，或许只有中国老龄化下的趋势下导致的供需失衡才可能打破这种格局。而且中国人拥有房子的比率比美国人强多了，80%的中国人都是自己的房子，而不是像欧美不少家庭习惯租房，当然这点与不同国家的文化差异也有关系。

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房地产开发板块月线周期走势图

当前中国不少房地产商的净资产重估值已经低于股价了，低的甚至只有0.5左右，这意味着你买入的股票相当于从开发商那里买的房子低于市价的一半，你买不买呢？很多人说不买，为什么？因为他怕股票，股票失信了。这就是这类人逻辑思维的混乱，一边对房地产价格预期继续涨，一边却净资产重估下0.5的房地产股（等于买市价一半的房子）不买，这就是自相矛盾的地方。总结为一句话，就算看好房子，长期投资角度，买房子早已不如买房地产股，逻辑很清晰明了，长期时间会做出证明。一个处在头部的风险区域，一个处于历史的底部区域，两相对比，你会选择投资哪个？

（三）中国房子的空置率已经达到了危险的境地。

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据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

也就是说，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算，比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。

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传说中的鬼城

那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢?

关于中国的空置率，有如下几个统计数据供大家参考：

第一个是：中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%。

第二个是：腾讯在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示：

中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

该报告是，腾讯在196城统计了50万人的报告得出的结论：

据国家统计局数据，目前城镇人口为7.7亿，以这个人口计算，人均居住面积是46.8了如果把流动人口，也就是农民工兄弟算进去，那么一共是10.5亿人，此时的人均居住面积是34.38平方米。

按照惯例，人均居住面积达到30平方米就已经是宜居了，所以无论是34.38平方米，还是46.8平方米的人均居住面积，都已经远远超出了正常的宜居平均面积。换算成空置率的话，前者(即34.38平方米)是11%左右，后者有点太大了，不敢想!

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传说中的鬼城

无论是哪一种分析或者调研结果，得出的结论都是我国目前的房子是不但是充足的，且就整体而言是过剩的。从统计局数字可以看到，目前还有近60亿平方米的房子还在建设中，加上各个主要城市新增加的土地供应，不难想象未来还会有更多的房子被建设出来提供给市场。

当然，真正投资A股的，很多优质股权比房地产股还要好，一些做股票投资的散户，不少人很担心房地产股，但看起来却一点不担心房地产价格，他们对房产这类资产相对放心但却看空股市，其实这是互相矛盾的，这反映了投资的思维混乱。若看空房地产股看空股市，那自然长期看空房地产价格。这说明中国人的理财观念还处于最初阶段，思维还处于懵懂混乱阶段，离欧美成熟理财机构理财还差距很大。

综上，笔者的观点，A股处于卖房买股的历史路口！