三四线城市最后的疯狂致我们回不去的故乡，到不了的远方你永远叫不醒一个装睡的人

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你永远叫不醒一个装睡的人，你也永远感动不了一个不爱你的人。

阿甘是演绎君一个很好的朋友，之前已经在郑州购买过一套住宅，手里还有些闲钱，最近开始频繁咨询演绎君购买豫南某城市也就是自己老家房子的事情。

阿甘给出的理由非常简单：“其一经过这几年市场的教育，他觉的买房子比上班强并且可以赚钱；其二目前手里只有二十多万，只够在老家买套房子，老家的房子也从四千多跳到八千多；其三在郑州买就是二套，首付太高！”

当然这个理由非常充分，想必也是非常多人的理由。

演绎君也给出了不建议购买的理由：“其一阿甘老家所在的城市是一个人口流出、无产业支撑的城市；其二所在城市的供体量已经非常巨大，房价已经被严重透支；其三这一轮三四线城市的涨价基本已经接近顶点。”

演绎君给阿甘的购房建议：“其一合伙和别人买一套，其二去其他城市寻找机会，但是第二种他明显不具备这种能力！”

最后在演绎君苦口婆心的劝导下，阿甘竟然还是在老家买了一套房子。牛顿说：我可以计算出天体运动和距离，却无法计算出人类内心的疯狂。同样演绎君也无法计算出阿甘内心的疯狂，有些时候人缺的不是钱而是格局或者见识。

01 猛涨的房价

很多人就闹不明白，三四线城市的房价怎么就涨了呢，而且涨的还是那么高呢？买房首先需要有需求，其次需要有钱，需求和钱都是从哪里来的？

如何让更多的人有购房的需求？棚改！

棚改可以简单的分为三个阶段：

1.试点阶段（2005-2007）：2005年辽宁省率先启动棚户区改造计划，通过“政府主导+市场运作”的方式，在4年时间内一共改善70余万户、211余万人的住房条件。

2.推广阶段（2008-2012）：2008年中央出台扩大内需十项措施当中明确提出建设保障性安居工程，棚改作为保障性安居工程全民启动，2008-2012之间全国各类改造棚户区1260万户。

3.加速阶段（2013-至今）：2014年颁布的《2020年国家新型城镇化规划》提出通过加大棚户区、城中村的改造力度，使大约一亿生活在棚户区和城中村的常住人口改善居住条件。

同时，国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行则创设抵押补充贷款（PSL）这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。2013-2015全国棚改开工1395万套，2016年和2017年分别开工606万套和609万套。

棚改从2005年开始，一直到2014年都是不温不火，直到抵押补充贷款（PSL）的出现。原先拆迁补偿的是房子，现在拆迁补偿的是钱俗称货币化安置，那么这么多钱从哪里来，抵押补充贷款（PSL）。

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抵押补充贷款流程示意图

哪里拆迁的最厉害，哪里的房价涨的就最凶猛，比如说山东省的三四线城市涨的很猛，因为山东省货币化安置全国第一。

当一二线城市出现限贷限购时，大量的资金就涌入了三四五六七八线城市，首先是刚性需求的拆迁户入场买房，房价上涨，紧接着本地的改善客户入场买房，房价继续上涨，最后是投资客被吸引入场接力。

拓展阅读：

《站在地市看郑州，有时候觉得房价真心不贵。》

看几组数据你就明白了抵押补充贷款的威力：

兴业证券：棚改货币化拉动2017年住宅销售增速4.41%，预计2017年住宅销售增长约5%，如果剔除棚改货币化的作用，2017年住宅销售增速或不到1%。

海通证券姜超：预计14-16年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米、2.5亿平方米，分别占当年住宅销售面积的3.5%、13.6%、18.2%。在热门城市成交几乎被冻结的背景下，棚改货币化安置的进一步推进势必贡献更高的销售占比。

恒大任泽平：根据估算2017年-2020年，棚改一共可以拉动投资12.9万亿。

02 正在逃离三四线城市的碧桂园

众所周知碧桂园擅长农村包围，并且碧桂园在县城有三大宝“体育场开盘、嫩模、抽苹果手机”，所到之处县城房价翻一番，在这一轮棚改货币中直接冲顶成功，终成宇宙最大房企。

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碧桂园股价飙升

巴菲特老爷子说：股票价格会上涨以反映企业的内在价值。

从2016年中旬开始碧桂园股价一路狂飙，涨涨涨，主要得益于其在地市项目的大爆发。可是就在前一段时间碧桂园内部会议纪要说三四五六线城市的项目要再快一天，既然下面的城市那么好，碧桂园为什么急着跑呢？

碧桂园项目平均摘牌到动工为1.65个月，也就是50天；摘牌到开盘5.2个月，也就是156天。于此对应的是碧桂园速度，3个月开盘，4个月资金为正，5个月资金再利用，一笔资金一年可以使用2.4次。

但是杨主席还是不满意——完全无法达到集团高周转的要求，于是要求“更高、更快、更强”，比如通宵出图、比如提前一天，而用来驱动项目最原始的动力就是重奖重罚。

还是那个疑问既然卖的那么好，为什么要急着跑呢？是不是已经预示了风险的存在。

其一三四五六线城市面临人口流出、无产业支撑、老龄化问题，市场的长期动力不足。

其二市场购买力已经得到有效释放，三四五六线城市的房价正在环比的收窄，未来不可能继续猛涨，对房企的业绩支持有限。

其三2017年5月，国务院常务会议提出“三年棚改攻坚计划”，按照计划，2018年到2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺，也就说棚改货币化安置已经进入冲刺阶段，大潮即将落下。

拓展阅读：

《桂园忒厉害了——千秋大业，一统江湖！》

碧桂园你学不会——上了天的高周转》

无独有偶绿地董事长也在2018年初说过：“我们也希望在战术上赚一波行情，在三四线城市做一批短平快的项目，贡献千亿计的（销售）规模！”另外张玉良也明确表示大部分三四线城市不可持续。

03 回不去的故乡，到不了的城市

故乡诗，城市是远方，有时候真的是既没有诗也没有远方。

《城市的胜利》一书中说：“城市是诞生奇迹之所，是人类最为的发明与最美好的希望，是最健康、最绿色、最富裕、最宜居的地方。如果你热爱自然，请搬到摩天大楼里；如果你热爱地球，请搬到城市里。”

二狗是演绎君多年的朋友，在地市街道办事处上班每天朝九晚五，每次和二狗聊天，二狗都在抱怨工作苏虽然很体面，但是却拿着微薄的薪水，四五千的工资根本不够花，自己很想出去拼一拼闯一闯。

演绎君问二狗：“为什么不出去看看呢？”二狗说：“距离我最近的城市房价我根本负担不起，没有房子又怎么生存！”一句话苍白而无力，却道出了赤裸裸的真相。

如今二狗依旧拿着四五千的工资，过着一眼望到底的生活。

大红前前不久给演绎君打电话了，说着说着就哭起来了。

第一句话：“我失恋了”；第二句话：“我这么努力工作，竟然还没有凑齐首付，我压力好大”；第三句话：“我想回老家发展了”，说话之后就在电话那头哇哇哇的像个孩子一样哭起来了，足足哭了有十多分钟。

演绎君问：“那你为什么不走呢？”

大红说：“我不甘心，我出来了，就没打算回去！”

演绎君说：“洗把脸，好好睡一觉，明天继续干活！”

如今大红依旧为了自己梦想一点点的拼搏。

真是回不去的远方，到不了的城市。

04 最衷心的建议送给你

1.三四线城市房价再涨，但是不要妄图投资三四线城市的房子，因为大部分城市不具有可持续性。

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2.如果在三四线城市房产比较多，不妨卖一套，然后进稍微大一点的城市买一套，毕竟城市越大机会越大。

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3.如果你是三四线城市的刚需，那就尽早上车吧。

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4.如果有可能，年轻人尽量去周边的最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你的财富积累。

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买房之前，不妨转发给你的丈母娘，让她老人家好好看一下。