湘潭二手房交易执行20%个税税率将推动新房价格继续上行房地产市场新一轮政策博弈。5月17日

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房地产市场新一轮政策博弈。

5月17日，一则“6月1日湘潭统一将房屋转让个人所得税征收税率上调至20%，湘潭县易俗河镇今日起实施”的消息，在微信朋友圈疯转。一时间，许多近期有购房和卖房需求的市民，急急忙忙赶往办税服务厅办理相关手续。

在实际执行中，采取核定征收方式征收个人所得税的情况较多，即执行转让收入全额1.5%的税率，此次因为某些督查的原因被责令调整，来得比较突然，也就引发了市场的剧烈反应。

《个人所得税法》第二条第九项明确，财产转让所得应缴纳个人所得税。而个人住房转让过程中，个人所得税如何计征，往往关系到房屋的最终成交价格，成了大家最关心的问题。

个人住房转让所得计征个人所得税一般分为三种情况，一是纳税人可以提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，应按照核实征收方式计征个人所得税。《个人所得税法》第三条第五项规定，财产转让所得适用比例税率，税率为20%；二是纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，且在税务征管系统中无法查询该房屋契税缴纳、上次交易价格等记录的，则统一按核定征收的方式，即转让收入全额的1.5%计算缴纳个人所得税；三是个人转让自用达5年以上的家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

核实征收与核定征收最大的不同在于，应税所得额的计算方法不同。核定征收时，应税所得额即房屋转让收入金额；核实征收时，应税所得额是房屋转让的收入核减财产原值和合理费用后的余额。

这里的合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷款手续费、公证费等。举个例子，李先生5年前以30万元的价格购买了一套商品房，随后装修花了4万元，缴纳契税2万元，现在以60万元的价格转让给王先生。在资料齐全的情况下，李先生应按照核实征收方式缴纳个人所得税，他的应纳税额为60万元—30万元—4万元—2万元=24万元。若李先生无法提供相关资料且税收征管系统中无法查询相关记录，则只能按照核定征收的方式征收个人所得税，他的应纳税额则为60万元。

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对湘潭房地产市场影响几何？

二手房交易严格执行20%的个人所得税税率之后，将对房地产市场有何影响？首先，会首当其冲地影响到湘潭当前的二手房交易，一部分不着急出手的二手房房源会退出交易，观望等待；其次，税率增加实际导致二手房市场房屋价格上升，会让相当一部分二手房置业的买家考虑一手新房，进一步推升新房价格。但长期来看，二手房调整一段时间，市场适应这个政策以后，也会跟随新房涨价。

在当前地方政府去杠杆，地方债务整体削减的大势下，这个政策恐怕不是短期会调整的。过去，二手房交易政府享受不到增值收益，税率提升后，财政也可以享受到增值收益。但比起新房总价70%以各种税费的形式流入政府口袋的这个比例而言，新房比二手房，还是要赚钱的多，对地方财政更有利。