一年内两任CFO离职, 中梁地产的IPO到底有什么难言之隐? 在中梁地产集团筹备赴港IPO上市

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在中梁地产集团筹备赴港IPO上市之际。据多家媒体近日报道，公司的CFO罗俊却意外辞职。

4个月前，罗俊从泰禾地产离开加入中梁地产，负责公司的财务工作。在此之前，中梁的前CFO游德锋在去年6月辞任绿地香港首席财务官后进入中梁，同年10月就已离开。任期同样也是4个月左右。

一般认为，CFO是公司IPO的操盘手。不到一年，中梁地产两任操盘手的先后离开，在近期正荣地产等已经有成功海外上市先例的情况下，很大一部分投资者想知道，作为“地产黑马”的中梁地产的IPO背后，到底有什么难言之隐？

一、

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《财联社》5月7日发布消息称，总部位于上海的中梁地产已启动赴港IPO计划。消息指出，中梁地产上市正在推进中，如进展顺利将于年内登陆港交所，迟一些预计于明年初完成上市。

中梁方面对此倒并未予以否认，该公司一位高管回应：“不清楚此事，有一个负责资本运作的独立部门在推进相关事宜。”

而在这个专门负责资本运作的独立部门，CFO是绕不开的一个重要人物。

事实上，为了物色到一个合适的CFO。中梁地产最近一年来没少花心思。

2017年6月，游德锋辞任绿地香港首席财务官后进入中梁。游德锋此前从事房地产及建筑业超逾15年。

中梁地产的第二任CFO罗俊在加入中梁之前，曾是泰禾的CFO。任职期间，罗俊牵头完成了泰禾大部分包括银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债等借款。

两任CFO的都有较为丰富的上市公司工作经验。此前有媒体消息称，罗俊到中梁地产主要的工作之一就是负责操作公司IPO相关事宜。

CFO作为为数不多最了解公司的人之一，操盘手前后的快速离开，是否可能意味着中梁地产的IPO可能生变？

在中国房地产行业走向寡头时代的窗口期，中梁地产作为黑马的一路狂奔可能就是为了拿到千亿销售规模的入场券。而低成本的资金作为支撑这匹黑马狂奔的血液，成功上市所获得的信用就是中梁地产实现这一目标最为关键的一环。

你也可以看到，与晋级之后的中梁地产PK的，清一色儿的全是上市公司。

尽管去年中梁在克而瑞2017年房企销售额榜单中以757.9亿元的销售额位列全国房企第25名。但随着正荣成功在港上市，中梁成为了房企前30榜单中唯一一家未上市房企。

就高速扩张的中梁地产而言，IPO的受阻可能会造成这匹黑马失速的风险。

据《经济观察报》报道，2016年中梁地产平均五天拿一块地，全年耗资246亿元拿下了68块土地；2017年初至7月，中梁地产拿地资金已突破200亿元，获取土地60多块，平均三天拿一块地。

事实上，中梁融资渠道并不多。中国经营报文章中称，除了浙江民营资本参与项目投资，买地资金来源大部分依托于信托。2015年中梁开始大肆扩张时，从多家金融机构获得至少200亿资金支持，比如民生银行、安信信托、浦发银行等金融机构。在各地分公司的项目中，也引入安信信托、万向信托、上海爱建信托、四川信托和陆家嘴信托等信托机构。

但是今年以来，房地产领域“降杠杆”执行力度远甚于过往。信托出于合规要求主动放弃房地产项目，而能做的项目融资成本也普遍迅猛上升。

受监管等政策影响，目前信托机构基本蛰伏不出，谁也不敢做出头鸟。

二、

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一般而言，在海外上市门槛并不高，比如正荣地产的上市。这家闽系房企去年9月26日递交了招股说明书，今年1月16日正式在港交所敲钟，流程走了不到4个月。

而对于中梁地产来说，我们相信，其财务数据满足海外IPO的最低业绩要求应该不成问题。在公司一年内两任CFO离职的情况下，我们试图猜测中梁地产的IPO背后可能存在的隐忧：

1、估值认知差异

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从传统的大型上市房企布局的城市来看，一般会主要选择在一二线城市开疆拓土。然而，中梁地产将布局的重心放在了三四线城市，反其道而行之。

中梁地产集团董事长杨剑曾颇为形象地打比方：

“你在一二线城市开10辆大奔，我在三四线城市开50辆宝马MINI，我还是大有机会的”。

而“开宝马MINI”的中梁地产，其土地储备几乎都位于三四线非热点城市。

一般海外市场成熟投资者认为，房企的单一布局会导致抗风险性变弱，也不利于业绩的稳定可持续增长。过多放在某一个板块和区域，风险相对会比较大。同时，快速扩张的数据需要放在更长的发展周期中去检验。

中梁地产的非传统型布局和高速成长可能会导致海外投资者对其理解有限，对估值的认知产生较大偏差。

2、诉讼问题

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此外，中国经营报称，由于中梁在发展早期涉及多项与小股东之间的诉讼，也可能成为中梁上市道路上的绊脚石。

启信宝可搜索到关于中梁置业的判决链接有数百条，除了常见的商品房合同纠纷外，还有部分涉及金融、借贷、不良债务的判决。

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3、高速扩张背后的管控问题

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一直号称走“小碧桂园”之路，被称为地产“黑马”的中梁地产，不久前提出了2021年实现1000亿元的销售目标。

但仅10年前来看，这家诞生于温州的房企，在2008年的时候销售额才刚过了30亿元。不到10年的时间内，中梁地产销售额就实现了超过20倍的增长。2017年，中梁地产全年销售额757.9亿元。按照相关机构统计数据显示，今年1-4月，中梁地产销售额已达415.2亿元，在众房企中排名第15位。

在疯狂追求更高业绩目标的同时，中梁地产高速扩张所带来的管控问题也不容忽视。安全问题是中梁地产管控问题的一个缩影：

据《中国经营报》去年12月报道，中梁地产“信阳地王”项目现场发生一起安全事故：一辆混凝土搅拌车因施工道路陡峭狭窄发生翻车事故，造成司机重伤。

事故发生后，中梁地产无证施工、监管缺失等生产问题也遭曝光。

尽管接近中梁地产相关人士表示，据运营方反馈的信息，信阳地王项目实际上已经取得了施工许可证，不过，在信阳市住建局、信阳市规划局官网均未查到中梁地产上述项目的许可证。

据住建部负责人称，中梁之所以无法顺利取得施工许可证，与他们防尘、防护等环保设备不达标有关。

而去年8月，有媒体报道徐州中梁地产一在建工地施工平台滑塌，致5死1伤。

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