投资客抢空港刚需奔肥东，政务滨湖二手房回暖，中介日带访量吓人 5月14日

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5月14日，社科院发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》(以下简称“报告”)，“总体来看，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。”这是报告对2018年中国房地产的总体判断。

2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年，它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。

数据显示，2018年3月除了广州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。

但在部分二三四线城市，去库存政策尚未得到及时调整，这使得它们承接了房地产投资的溢出效应。

售租比失衡的背后

报告指出，随着二三线城市的房价上升，不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深，其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。

比如2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。

如果从房价与租金比来看，2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

报告数据显示，2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

从一线城市来说，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。

上述报告指出，国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。相对于住房销售价格，住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡，一方面有投机炒作的因素，另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

经济增速赶不上房价

交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，很多二三线城市房价去年以来涨幅高，房价绝对水平的确没达到北上广深的水平，但由于租金不高，导致房价与租金比值偏高。

夏丹表示，一些城市的限购限价等措施，甚至导致了价格的扭曲。一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖，结果二手房远高于一手房价格，看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。

很多二线城市经济发展并不快，一季度经济增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下，为何最近一段时期房价仍然上涨?

中国人民大学教授陶然指出，根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。如果不打破这个垄断，那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。

下半年警惕房价大调整

而对于二三线城市房价的未来前景，社科院报告提醒炒房客需要关注风险。报告指出，很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

报告并指出，部分二线城市目前土地购置面积较多。其中2017年35个大中城市购置面积最多的是重庆、合肥、长春，分别达到了1112.22万平方米、684.87万平方米、480.98万平方米，远超北京的413.3万平方米。另外郑州也有442.47万平方米，昆明有408.9万平方米，西安有328.07万平方米。部分二线城市现在的土地供给，是未来商品房供给增加的有利因素，因此很多二线城市房价未来面临新的调整因素。

社科院城市所不动产室主任王业强表示，“随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年二三四线城市(房地产)市场有可能会出现一波较大的回调。”

中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，目前房地产市场泡沫较高，存在杠杆率较高的问题。目前属于在“刀尖”上的短期平衡，稍有风吹草动都会有很大的变化。它的不确定性，一个是有(价格)再暴涨的不确定性，也有大幅下降的不确定性。

如何长效调控?

至于如何建立房地产调控的长效机制。报告建议，房地产调控的长效机制应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。

其中，社科院建议考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税，这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

所谓“空置税”是对空置的居民房屋进行收取的一定量的税收。

报告指出，需要明确的是房地产调控长效机制的目标，是保障“房地产市场的平稳健康发展”，是“让全体人民住有所居”，而不是增加财政收入。所以，房地产调控机制中，税收调节机制的设定目标，不应是替代土地出让金成为新的地方税源。

鉴于房产税的财产税属性，在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍，可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

在住房租赁市场的发展中，企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

不过，报告也指出，对家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”，社会负面影响可能较大。

另外报告还建议，将住宅限购等短期调控措施延伸为长效机制的一部分，有助于稳定市场预期。

住宅限购政策长期化、制度化的具体做法是:在全国范围内，一户居民家庭最多只能购买两套住房;在全国范围内限购后，放开住房市场限购中本地户籍的限制，由居民家庭选择在何地持有住房;并以法律法规的形式固定下来，以形成稳定的市场预期，以不变应万变。

同时，也可以将部分行之有效的短期调控措施作为长效调控机制中的“熔断机制”，只有达到一定条件才会使用，例如限售、限价等措施。(十.字.路.口)中财网