住建部约谈成都背后：6万人抢640套房，二手房比新房还贵 5月9日

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5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

一时间，让人“雾里看花”的成都楼市再度走向风口浪尖。

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疯狂的摇号

自2016年中旬，成都楼市就像一辆失控的马车，令诸多购房者追驷不及。

2016年10月1日，成都市人民政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，正式实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房，由此跻身楼市调控第一梯队。

在全国22个限购城市中，仅有一座西部城市，即是成都。

在限购政策日趋严格的背景下，为了遏制开发商人为操纵楼盘销售，去年底，成都市发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，全市商品住房开盘销售正式采用公证摇号排序选房的方式。

成都成为继南京、上海之后，全国第三个实行“摇号”选房的城市。如今，全国已有南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安共7个城市实施“摇号”选房。

每个城市都在上演着不同概率的“社会摇”，全民抢房下的中签率更是让人忍不住尖叫。

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现在摇号就跟中彩票似的。“市民张先生谈论到买房显得十分无奈，连续参与数次摇号已让他心力交瘁，而这也是广大购房者的心声。

前有大名鼎鼎的招商中央华城60000人抢640套房，时隔2个月，城东大盘青秀未遮山再次刷新记录。中国房地产报的消息称，4月28日刚刚拿到预售证开盘的青秀未遮山项目均价1.1万元/平方米，推出1056套房屋，登记人数超过7万人。

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摇号给成都楼市带来什么样的变化呢？搜狐焦点房产总结有6点：

1、入市新盘渐变少老盘加推占比高；

2、摇中率跌得吓人近郊破主城记录；

3、远郊开始发光热新津荣升领头羊；

4、成品房之路开启装修破3成常态；

5、房价装修价悄悄涨上车成本持续增加；

6、主城5区超难摇棚改房源也不少。

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比新房贵得多的二手房

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根据成都链家研究院统计的成都新建商品住宅和二手住宅网签数据显示，成都住宅市场交易呈下降趋势。然而，温和的数据下却暗流汹涌。

房天下数据统计显示，截至2017年11月27日，成都市城区（含高新区、华阳街道、中和街道）商品房成交（备案）面积43833.42㎡，其中商品住宅成交（备案）240套，商品住宅成交（备案）面积26765.71㎡。

而二手房成交（备案）总面积39503.7㎡，其中二手住宅成交（备案）399套，二手住宅成交（备案）面积35249.48㎡。

不难看出，在二手房交易量日渐上涨之下，新房和二手房两者的走势差距也越拉越大。截至2017年12月，成都市城区二手房与新房成交均价价差已达7029元/㎡。

由于新房与二手房的差价倒挂通常达到百分之二三十以上，不禁令购房者与投资者为之疯狂。参与摇号也一度成为大众茶余饭后最主要的话题之一。

如此火爆的原因，仍然是相对温和的价格。据了解，招商中央华城推出的精装房源，销售均价为13000元/㎡，而周边二手房挂牌价多为22000元/㎡-34000元/㎡。此外，根据此前多家媒体的报道不难看出，所谓中签率低的项目，均位于主城区或位置优越的项目。

限价房在2018年迎来上市高潮。4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。其中，成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的当地链家经纪人认为，自己所在的片区存在价格倒挂现象。

成都锦江区链家一名置业顾问告诉中国房地产报采访人员，“现在成都二手房价格普遍达20000元/平方米，甚至有个别住宅炒到了7万元/平方米，有些新房1万多人抢400套，根本抢不到。”据安居客二手房网站资料显示，成都锦江区望江名门小区房屋类型标注为“普通住宅”的100平方米豪华装修项目，单价显示为68800元/平方米，不过大多数二手房价格在30000元/平方米上下浮动。

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成都高新西区一名刚毕业不久的研究生对买房不抱希望，“虽然落户政策放宽了，但新房肯定摇不到号，二手房也买不起。高新西区算是偏僻地区，新房均价已经1万元/左右，二手房均价大约1.5万元/平方米。按道理来讲，旧的东西怎么会比新的东西贵？”

中心城市都会表现出虹吸效应，用一句话来形容就是“大树底下不长草“。随着中心城市的人口逐渐增多，造成住房需求大幅上升，而周边城市人口呈现流出，房价下降的现象。

对中心城市而言，一旦获得了起始的优势，雪球就会越滚越大，优势就会越来越明显。成都目前只有虹吸效应，还未产生出溢出效应。因此中心及近郊的房价上升仍会远快于远郊及更远的地区。

2016年，成都的新房均价约1.6万元/平方米，中国房地产报采访人员走访几名在当地就读的大学生，他们均认为“成都新房价格很温和”。不过，随之席卷而来的限价政策使得成都的房企降低了供应新房的动力对冲风险，捂盘惜售的情况时有发生。这加剧了刚需进入二手房市场的可能性。

直到2017年3月24日，成都限购政策升级将二手房纳入限购范围，购买二手房的自然人只能新购买一套住房，包括新房和二手房。但是，随着二手房市场受热捧价格走高，新房供应又不足够的情况下，二手房市场的流通也出现问题。一位成都房地产人士告诉中国房地产报采访人员，“二手房价格一直都在涨，去年因为新房供不应求，各种限制下疯涨得特别严重，现在很多人也不敢动，万一房子卖了也买不到新房，所以市面上二手房流通也有限，价格更是畸高。”

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约谈的重要信号

此次约谈明确强调了“四个意识”的概念，即政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识。充分体现了各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。

成都、太原两市政府负责同志表示，将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。

从调控政策来看，成都市采取了五项措施，遏制炒房行为：

一是实施住房限购，三次升级限购政策，对本地和外地居民在成都购买新房和二手房实施限购1套的措施，同时对高新区、天府新区等热点区域实施更为严厉的限购政策；

二是实施住房限贷，提高限购区首套住房贷款首付比例至30%，二套住房贷款首付比例至60%（其中高新区、天府新区等热点区域为70%），对购买三套及以上住房暂停发放贷款；

三是加强价格指导，对新申请办理预售许可的商品住房项目，要求其销售价格不得高于上一批次或周边同时期、同地段、同品质楼盘的销售价格，坚决控制房价上涨；

四是实施住房限售，在成都市住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让，坚决遏制投机需求；

五是实行公证摇号排序选房，新增房源不低于10%首先提供给棚改安置家庭，支持棚改安置后剩余房源不低于50%提供给刚需家庭，其余剩余房源提供给普通家庭选择。

针对楼市，成都重庆两大党报纷纷发布言论或消息，重点谈及谣言滋生。从上述的官方信号可以看出。

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1：房价不会轻易疯涨，一定会有各种措施严防死守，步调将与中央定调保持一致；成都日报的发文，更多透露的，其实是调控的决心。

2：将首先下刀子的，或许正是那些炒房的谣言发布者，告诫已经发出，红线不要轻易踩碰，否则将自食其果。

3：被约谈的成都，在党报上快速反应，我相信其措施一定不仅仅是针对广告违法者，谣言发布者。毕竟，这些并不能治本。在楼市调控上，成都或许很快便有严控举措。

4：在西部西南部的城市中，成都、西安、昆明、贵阳均已被约谈，重庆作为相邻城市，且到目前为止尚未限购的城市，自然也会对楼市的波动密切观察，早做提防。顶风炒房者，结果或许并不好受。

总而言之，“房住不炒”的定调，这一轮真不是说着玩的。

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限房价限不限地价，是个问题？

成都市政府也在想对策。根据《成都商报》5月5日消息，成都市房管局表示，成都将继续加大商品住房供应，预计近一个月有望推出70余个项目、360万平方米左右的商品住房，按照套均面积100平方米计算，将有超3万套新房入市，也就意味着每个楼盘将有超500套房源。同时包括住房保障、人才安居、租购并举等多项措施也纷纷上线。

成都市计划通过加大土地供应来缓解目前新房供不应求的局面，理论上讲，这对新房、二手房价格倒挂会起到抑制和调整作用。

不过，值得注意的是，最近的4月11日，成都天府新区怡心湖片区两宗土地，由于举牌价“未达到底价”，宣告流拍。根据了解，这两宗土地的最后举牌价分别为9975元/平方米、9750元/平方米，相对于周边房价，举牌价已然不低，但仍未触及底价。

这已经是近期成都主城及热点区域土地的第三次遇冷。可以理解的一个原因是，“高地价限房价”下房企顾虑无钱可赚。而就中国房地产报采访人员统计的2017年成都土地交易价格数据来看，最低楼面价为10100元/平方米，最高楼面价为17200元/平方米，按照相关机构预测，地价最便宜的项目至少卖到19000元/平方米才可盈利，而按照目前成都新房14338元/平方米的均价来看，尚存距离。

中国房地产报报道称，这种情况下，如何让开发商积极参与招拍挂并供应新房，以及如何限制疯狂的需求端，是“来了就不想走”的成都这座城市，接下来需要面对的问题。

作者：富贵列che