血腥味，在宁波投资买房要警惕了! 本周老司机推出系列文章

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本周老司机推出系列文章，探讨目前的房价下，首次置业、改善型和投资客户该如何操作。今天是系列的第三篇，针对在宁波投资性购房的看法，欢迎留言讨论。

开篇先说一句不太中听的话，老司机从来不反对炒房

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，如果楼市给你炒房的机会，炒房能赚到钱，且不违法违纪，为什么不能炒房呢?另外，老司机也不认为房价是被炒房者炒上去的，而是有垄断性的大庄家在操盘

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，炒房客不过是搭搭顺风车罢了。有时候，大庄家需要炒房者来配合，有时候，大庄家又需要炒房客来背锅。

正是大庄家操盘的机制，让老司机对于房价的长期上涨充满乐观

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(此处指中国一二线城市及处于主要城市带上的三线城市的房价)。在这一制度没有发生根本性变革之前，老司机建议在投资组合中超配房产

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，全部投资房产也不算错。

老司机一直都认为，具有相同机制的香港楼市就是内地楼市的一面镜子

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，预言楼市要崩盘的人，得先看看楼价畸高的香港有没有崩盘。

但是不是任何时候投资买房都是对的呢，显然不是，房价总是波浪式上涨的，或许目前就不是个好时机

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，近来老司机感觉嗅到了宁波楼市里的血腥味

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。

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经验

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看看目前的宁波楼市，是否存在如下现象:

1、人人都在谈投资买房;

2、郊区楼盘和市区楼盘价格接近;

3、新楼盘开盘就抢光;

4、二手房东天天涨价;

5、投资客户占比超过40%;

老司机有幸经历过2008年和2010年两轮极度狂热，上述5点就是市场处于极度狂热的特征。因此当市场再次出现这些狂热迹象时，老司机总是格外谨慎。

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理论

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你或许对老司机的经验之谈不屑一顾，因为市场在变化，仅仅依靠经验判断无异于刻舟求剑，接下来我们从理论角度来分析一下当今的宁波楼市。

2014年的时候，宁波楼市一片惨淡，房价连续阴跌4年，库存高企，然而短短3年之后，却出现了房价翻番，一房难求的火爆景象，可谓冰火两重天。是宁波的经济发生了翻天覆地的变化吗?并没有，这三年宁波平均的经济增长率不到8%(最高为2017年7.8%)，比前面几年更低;是人口出现了大幅增长吗?也没有，宁波市常住人口三年仅增长18万人。是什么导致宁波房价逆转的呢?

是“去库存”政策，所谓

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政策出奇迹

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!我们就来梳理一下政策走势脉络，看看房价是如何跟着政策指挥棒而起飞的。

1、2014年7月宁波限购松绑

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，被限购压抑的需求逐渐释放，成交开始复苏，但在库存压力面前，房价仍继续在走低

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，市场观望情绪仍然浓厚。

2、2015年2月开始，央行开始连续5此降息，房贷门槛大幅降低，宁波于当年5月底调低首付比例

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，放宽首套房认定标准，提高公积金贷款额度

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。市场成交开始活跃，房价明显企稳。

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3、2015年7月，宁波出台购房契税补贴50%

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政策，同年12月，宁波出台大学生购房补贴

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政策，成交量大涨，到2015年底房价开始普涨。

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4、2016年，棚户区改造政策落地，拆迁量剧增

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，货币安置，地王开始频频出现

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，地价推动房价明显，炒房者开始进场

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，宁波房价平均涨幅在30%以上

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。

5、2017年，地王继续，库存下降到合理水平以下

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，恐慌性购房开始出现，宁波房价涨幅40%以上

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。宁波划出限购圈，出台限售政策，贷款利率开始上调，公积金额度下降。

6、2018年，宁波开始实施抢人才战略

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，库存告急，恐慌情绪蔓延，炒房客蜂拥入场，

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房价再度上涨约10%

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。房贷利率继续上调5-10%，宁波限售范围扩大到奉化和杭州湾新区。

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看完整个房价走势脉络，你是否对房价随政策走

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的态势一目了然。如今，这些支持房价上涨的政策变了吗?

首先，房贷政策逆转

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，房贷利率在提高，公积金额度在下降，房贷审核更严;

其次，各种购房补贴在取消

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，契税补贴以及取消，大学生补贴下半年也将取消;

第三，地王被有意控制

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，同时由于开发贷款受控，开发商当地王的冲动在减低;

第四，库存几乎到最低点

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，接下来进入补库存阶段，库存会逐渐回升;

第五，未来三年的拆迁力度小于过去

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三年;

第六，限售

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进一步加强。

因此，老司机的判断是:以前

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政策支持房价上涨，现在已经转向成抑制房价上涨。

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“去库存”政策的目的已经达到，政策已经在退出了，谁会留下来站岗，靠自己悟了。

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数据

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对于上述“政策决定房价

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”理论有怀疑的，老司机还愿意分享几组数据，为大家判断房价走势提供参考:

第一组数据

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:去年宁波主城区成交新房及二手房共计12万套，按照套均200万计，消耗社会资金2400亿元，其中首付约720亿元，宁波去年GDP增加值约730亿元，也就是说，宁波一年创造的GDP，刚好够给主城区的销售的房子付首付

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，老司机看到这个数据还是震惊了。

第二组数据

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:2017年，宁波住户存款余额5788亿元(老司机记得有说法是超过万亿啊)，而去年一年买房花掉的钱就达2400亿元，其中贷款1600亿，或许再这样花几年，居民存款余额就要归零了!

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居民部门杠杆增长过快，看来绝不是一句空话。

第三组数据

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:2010年市场狂热时，市区不过4万套成交，商品房货值约800亿元

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，如今成交约6万套，商品房货值近1500亿元

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。如果2010年是一个泡沫的话，2018年的泡沫要大差不多一倍，会不会重蹈覆辙，只有时间才知道答案。

老司机认为，投资就像捕猎，需要等待时机

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，而现在的市场就像打仗，每个人都在往里冲，猎物有没有并没人知道。这种群体性的盲动，后果可能是不乐观的。

本文仅仅是老司机个人对市场的理解，并不构成任何投资建议，

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