降准，缺货，这一次的买入信号比2009年还要强烈降准

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降准，缺货，这一次的买入信号比2009年还要强烈。这一次|信号|缺货|楼市|买入|降准---

降准，缺货，这一次的买入信号比2009年还要强烈

作者风语

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从2009年的第一场酒说起

2009年春节刚过，笔者和地产圈的两个老朋友相约在蛇口一家餐厅吃饭，刚坐下的时候其中一个朋友接到了中介打来的电话，说他的房子有客户出到价了，让他去签合同。于是朋友就让我们先吃，等他签完合同之后我们换地方再好好喝。

对于这位朋友的情况，我是比较了解的，他在2008年的时候手上持有4/5套房子，每个月月供2万多，而他的工作，又是房地产销售相关的，在2008年楼市低迷的时候，销售惨淡，他的收入也自然非常有限，每个月仅有不到3000的基本工资，供楼压力非常大。到了2008年年底到2009年年初，房地产开始慢慢走出低迷，不管是二手房还是新房的成交都开始回暖，价格也出现了小幅度的上升，供楼供怕了的朋友想着趁能卖得出去，并且卖出去了还能收回了一部分钱，于是，他把手上的房子都放盘挂卖了。

由于看到房地产已经进入了回暖趋势，价格也进入了上升通道，考虑到这个时候买房很亏，于是笔者和另外一个朋友连忙劝阻他，笔者告诉他，楼市马上就会好转，并且有信号显示，房价大概率的会出现较大幅度的反弹，在笔者和另外一个朋友的反复劝说之下，他终于改变主意，下决心不卖了。

正如笔者预测的一样，很快楼市就进入了上升通道，看到房价稳定了，朋友的心也踏实了，把这几套房子都留了下来，到了现在，这几套房子市值近3000万。

在这个时期，笔者还劝说身边的亲戚朋友趁着买得起房子赶紧买，能买多少买多少，能买多大买多大，这些听了笔者鼓吹买了房的亲朋好友现在都很感谢笔者当初的强烈建议，他们都觉得，如果不是2009年的那次购买，他们现在，很多人都不一定能买得起房，也不一定能过上现在的好日子。

同样是2009年，有人得意，自然就有人失意，比如那个被人称为炒房鼻祖的大亨。这个大佬在2009年之前买进卖出的房子多达数百套，经常接受媒体采访，是深圳知名度和影响力最大的炒房者。不过，遗憾的是，他因为看空楼市，在2009年年初的时候清空了几乎手上所有的房子。

不管是投资者还是普通的置业者，都有这样一个心理：曾经那么便宜我都没买，现在这么贵了我更加不会买。这位炒房鼻祖也是如此，在2009年踏空之后，经历了几轮房价的上涨，他也是越来越悲观，越来越看空楼市，结果就是从2009年离场之后，再也没有进场。跟普通人相比，炒房鼻祖之前短炒赚的钱已经可以说是一笔天文数字，但是相比之后很多投资者的获利所得，其实相当少，毕竟，2013年到现在，很多房子的获利都是千万级的。

这样的人还有很多，一些以前活跃在房地产市场里的投资客，现在很多人都已经离开了这个市场，而一旦离场，就再也回不来了。

这些投资者都有着多年的房地产投资经验，都是房地产投资领域的实干家，为什么这样的人会被动离场呢？

原因很简单，他们误判了2009年及以后的楼市。在经历了2008年之后，很多人都觉得，房地产只是暂时回暖，房价可能还会下跌，因为这些原因，他们主动选择了清货离场，希望在房价下跌到位之后再买回来。但是，接下来房价不仅没有下跌，反而还出现了大涨，另外，各种限购限贷政策也相继出台，这让这些人，想回也回不来了。

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楼市是可以预判的吗

前面提到这些投资者失意离场是因为他们误判了楼市，这可能会让很多朋友产生疑问：楼市是可以预判的吗？

当然能！在房地产市场里，有这样一句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口，对这句话有一定的认识后，对房地产趋势就可以有一个基本的判断了。

这里提到的短期看金融，指的是短期的调控政策，特别是金融方面的调控政策。比如短期内贷款政策是否宽松，首付是增加还是减少，利率是提高还是降低，一般来说，如果短期内金融政策趋紧，那么房价会停止上涨甚至下跌，如果是短期内金融政策放松，那么意味着相关部门是鼓励甚至是促进房地产的发展，那么意味着短期内房价则极大可能上涨。

中期看土地，指的是一个城市或区域土地供应的问题。如果是片区未来还有大量的土地供应，则意味着区域内的房地产供应充足，这样的区域中期很难出现实质性的大涨，如果是片区土地供应已经无法持续或者说已经枯竭，那么区域内房价则是易涨难跌。

长期看人口，看的是一个城市的未来，看的是未来对房地产的需求：如果一个城市的人口不断实现净流入，并且本土婴幼儿出生率高，那么从长远来看，这个城市的房地产发展会有巨大的潜力，而相反的，如果一个城市的人口是不断流出，那么这个城市的房地产从长远发展来看，是没有太大潜力的，当然，这不是说这样的城市房价就不会上涨，而是表现会不如人口净流入的城市。

除了这些以外，城市规划的利好、房子的可售数量也影响着未来房地产的发展。

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为什么悲观者总是会错？

上面提到了影响房价的一些因素，而通过这些因素是能判断出未来楼市的走向的，有了这些判断依据我们也可以看出，深圳是一个有短、中、长期都应该被看好的城市。

很多朋友可能会觉得，说深圳中长期被看好这好理解，为什么说深圳短期也应该被看好呢？深圳不是正在经历着史上最严厉的调控吗？其实，这很好理解，因为，短期金融政策带来的利空所带来的影响会和诸多的利好对冲。

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以坪山为例来进行说明

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这一点我们以坪山为例来进行说明。

在2016年调控政策出台前，坪山高品质项目售价29000到32000，在经历了一年半的调控之后，区域内房价不仅没跌，相反的还出现了上涨：现在区域内大部分新盘价格已经4万，有的已经5万，这还是在限价的情况下，而最更反应市场的二手房价格也到了37000左右。

为什么在调控下坪山楼市的市场表现如此好呢？下面我们就用利好与利空对冲来进行简单分析。

先说利空。利空很简单，就是调控，号称史上最严厉的调控，也就是限购限贷限价，这个不用多说。

说道利好，那可就多了，坪山楼市的利好是多个层面的，比如坪山中心的打造、比如东进战略的推进，比如粤港澳大湾区的规划等等，所有的这些利好，都将让坪山的交通更加便捷、生活配套更加齐全、产业更加丰富、经济更加繁荣、老百姓更加有钱，而这些，都会从根本上支撑坪山房地产的发展。

更重要的是，坪山的房价本来就不高，而关注片区楼市的购买者又都是刚需，他们有迫切的买房需要，他们从需求的角度上来讲就有主观倾向性，加上坪山这么多利好，这刺激了他们纷纷出手，于是，坪山成了刚需的热点关注城市，而坪山的房价也就出现了比较明显的涨幅。

另外需要提醒大家注意的是，利空是短期影响，而利好是长期作用。在利好的力量大于利空、利好的作用时间大于利空的作用时间的情况下，这会给楼市带来什么推动，结果是显而易见的。

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限价之下的买房福利

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我们说坪山的房价涨了，但是，坪山的很多项目，依然有非常高的性价比，比如奥园翡翠东湾二期。

在2017销售龙虎榜上位列季军的奥园翡翠东湾，去年市场表现非常好，每一批单位推出都能受到置业者极大的追捧。

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相比于一期，奥园翡翠东湾全新二期新品景观全系升级，整个社区视野更佳，更近坪山河、田头山以及大学城风光，景色更为丰盛。除了享受与一期产品共有的奥园出资打造的市政公园、坪山河自然景观和坪山河湿地公园、商业配套、12班幼儿园、4个儿童乐园、3大成人休闲区等配套外，二期产品还有以下优势：

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二期园林风格延续一期园林风格“东南亚风情园林”，建筑的布局并结合各部分特点分为“一轴三心四板块”打造，可谓一步一景，精心选种植被与打造多功能草坪，使整个社区的绿化率达到40%，体现了都市有氧生活的新潮流。同时，近2万㎡的奥园翡翠东湾高端社区公园，就在楼下，这秉持和践行了奥园地产集团“构筑健康生活”的品牌理念和“运动就在家门口”的的品牌口号。

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二期总共规划有6栋住宅，8座塔楼，总共1302户；由于二期地块形状为长方形，为了让每个户型的景观最大化，设计排布采用2x4分布形势，且靠近翠景路的一排楼栋主朝向略微向西北方向旋转，是为了保证园林这一侧的户型能够看到西侧园林及远处的坪山河景观。

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二期北面是竹坑路与项目一期，西面是奥园斥资打造的2万㎡运动生态公园及绿地、兰景中路、坪山河，东面是翠景路；南面是坪山河，坪山大学城，远处是田头山。对比一期来说，远离城市主干道较为安静，同时距离景观、坪山大学城较近，可以全视野享受坪山河景观。

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通过这样的介绍我们会知道，奥园翡翠东湾是一个位置、配套、品质都非常不错的项目，而这样的项目，目前的售价还不到3万，这是塘厦的价格，是凤岗的价格，性价比非常高。在坪山这样的热点片区出现这样的价格，主要是因为限价，也正是因为限价，买房者才有了这样买高性价比物业的福利。要享受这样的福利，时间也不用等太久：预计5月底6月初，项目就将推出2栋A座、2栋B座共384套单位。其中128套为约65㎡的创意2房，256套为约78㎡创意3房。数量不多，关注的朋友需要随时做好准备。

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买入信号强烈，买房者宜赶紧出手

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可能有的朋友会觉得，看好深圳短期中期长期，也看好坪山的奥园项目，但是总是不知道是不是应该现在出手。

对此笔者想说，赶紧出手，因为现在买房的信号，比2009年还要强。

表现最强烈的就是降准。这几年，货币政策收紧成了主旋律，很多人都认为现在不会降准，不会释放流动性，但是就是在这样的市场下，央妈降准了。虽然说降准释放的金额来说对房地产不会起到直接的作用，但是它能给市场信心，是一个信号，是一个趋势，不排除会有更多的利好政策出台。

其次，现在房贷还款年龄延长至75岁，这让更多人产生了贷款资格，也让更多人可以更加轻松的还房贷，同样的，这也是一个积极的信号。

三.现在的供需出现了严重的失衡。深圳自住房比例不到40%，远低于北上广、深圳土地供应已经枯竭，商品房土地出让已经难以为继、深圳每年的人口净流入超过50万人，这些都充分说明了深圳的需求是多么的旺盛，供应又是多么的紧缺，另外，值得关注的是，2018年一季度的新房供应不足2000套，供应接近枯竭！

短期金融政策出现了宽松迹象、中期土地供应紧缺、长期人口不断增长，所有这些都释放出了强烈的买入信号，看好的朋友，想买奥园翡翠东湾这样高性价比物业的朋友，应该果断出手。

有些房子，真的错过就不再。

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