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什么决定房价？

总结一句话就是：“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。

人口流动的真相

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我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。

那台商区的人口究竟是涨还是跌呢？

泉州台商投资区成立于2010年，为国家级台商投资区，也是泉州国家高新技术产业开发区的主园区，下辖隶属惠安县的洛阳镇、东园镇、张坂镇、百崎乡和省级惠南工业园区，区域面积200平方公里，据2010年第六次人口普查数据，成立时台商区常住人口22.8万人。

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据泉州市统计局公布数字，到2017年底台商投资区常住人口为25.6万人。整整7年，人口增长仅2.8万人，年均人口增长4000人！

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虽说台商的人口还是流入的，但是流入的人口数量不堪入目。

中期看土地

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中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。而台商区的人口流入的量是少得可怜，可以忽略不计，近来土地出让了好几幅。显然中期看土地这一规律并不适用于现在的台商。

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（台商近年来部分的土地情况）

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短期看政策

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2017年11月，泉州市下发《泉州市人民关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》(以下简称“《意见》”)，台商区加入限购，限售升级。

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文件重点提到：1、对拟备案预售价格超过属地2016年10月份均价30%及以上的项目、以及拒不接受预售价格指导的商品住房项目，房地产主管部门不予办理预售许可。2、住宅配套可售车位、车库纳入预售价格调控，调价间隔时间和调价幅度与住宅一致。3、非泉州户籍家庭在我市和本市户籍跨市本级、县（市、区）新购买的商品房（含新建商品房和二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让。

自2017年开始，泉州包括台商区在内的大部分楼盘首付已从20%上调至30%。2017年9月起，泉州公积金住房贷款首付提升，首套提升至30%，二套提升至50%！（首付比例不得低于30%。职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房的，首付比例不得低于50%，第二次住房公积金贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍执行。）

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2017年以来，住房信贷政策明显收紧，全国房贷利率上扬，据相关人士预测未来房贷利率仍有上浮空间。

在一系列楼市调控文件和相关政策的出台，台商房地产仍在夹缝中顽强地生存着。

显然长期看人口、中期看土地、短期看政策这一规律与房价上涨是矛盾的！那么房价真正上涨的真相是什么？

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房价上涨的真相

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很多朋友这么说：台商正在大发展大建设阶段，房价能不上涨吗？投资80亿的八仙过海项目选址于台商，产业新城的规划，交通网的完善，颐和三甲医院的落户，品牌房企的争相入驻，最重要的是师资力量强大的湖东实验学园坐落于此……

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这只是影响房价的一小部分，对房价影响较大的是房屋被征迁与棚户区改造！

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①房屋被征迁

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近年台商区发展建设中有大量因道路建设、项目建设，土地房屋征收拆迁的。因此被拆迁的居民势必有可观的赔偿款，居民再用此款购买本地的新建住房，纷纷涌进楼市，这消化了本地库存，但在短时间内增加了大量需求，也推动房价上涨。

在房价上涨的过程中，部分在大城市工作的人们，尽管没有回到家乡工作，但是面对大城市的房价和家乡不断上涨的房价，两相比较也选择了在家乡购房。此外，还有部分非拆迁居民，看着上涨的房价选择加入购房大军用于投资。因此，可以说台商区房价的上涨由拆迁户引起，随后又因涨价凭空制造了部分投资性的购房需求。

②棚户区改造

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“棚户区”，一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

中国的棚改大致可分为两种模式或两个阶段：第一阶段是2004-2014年：实物安置和货币安置模式并重、以实物安置为主。第二阶段是2015年至今：安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL 成为货币化安置的主要资金来源。

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货币化安置在棚户区改造过程中是由政府主导、居民参与的补偿安置方式。货币化安置是遵循“等值交换”的原则，在给予一定的政策支持的情况下，以货币补偿的方式与被改造群众签订补偿协议，引导居民通过选择政府集中采购、政府组织购买的房屋进行安置。在棚户区改造过程中实施货币化安置，可满足群众多样化安置需求，也可减轻政府所承担的安置压力、缩短安置周期。

台商区白沙片区棚户区改造

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白沙片区棚户区改造项目位于海江大道以东，项目总投资约300亿元，分3期进行开发建设。

该项目由白沙片区和部分百崎湖片区组成，北至洛纬5路、南至沙纬6路、东至沙经5路、西至海江大道，改造区域共涉及洛阳镇后亭村、白沙一村、白沙二村、西方村等7个村庄，总占地9.15平方公里。

项目范围内大部分建筑为石结构房屋，涉及拆迁总面积约370万平方米，总幢数约6640幢，涉及人口约17299人，

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力争在5年时间内将白沙片区建设成为环洛阳江城市建设典范。

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2017年10月19日，中建方程投资发展有限公司与泉州市台商投资区管委会签署战略合作协议；2018年1月24日，中建七局、中建方程及中建国际组成联合体成功中标福建泉州台商投资区白沙片区棚户区改造项目，中标投资额约188.66亿元；3月15日下午，台商区召开白沙片区改造征迁工作动员誓师大会，动员部署相关征迁工作，正式拉开项目征迁攻坚战序幕。

白沙片区一期征迁范围为：白沙一村行政村，以及涉及321亩安置地块的白沙二村东前自然村。一期征迁总共需征收房屋幢数861幢，建筑面积约50万平方米。从3月16日起，由12个区直部门、4个乡镇抽调组成的26个动迁小组将全部入场，开展全天候征迁工作。

近两万户拆迁人口，将会带来大量的购房需求，台商区的楼市又要火一把了！