租不起“翡翠书院”，但是我们可以这样“炒房” 今年 4 月份

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今年 4 月份，万科的全自持租赁住房项目 " 翡翠书院 " 公布出租方案，其中 90 平方米精装三居室月租金 1.5 万元，180 平方米以上的复式四居产品月租金为 3 万 ~4 万元。按照自持地块单次租期最长十年计算，需一次性付清 180 万元租金，oh my ladygaga！这到底是买房还是租房，这么贵的房子怕是没人租吧。

然鹅，让人意想不到的是，在各种质疑和不解的声音还没完全退却时，万科方面的消息称，截至5月13日，其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。

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租客究竟都是啥来头呢？

万科翡翠书院被一群高新技术企业围绕着，包括腾讯、百度、网易、联想、滴滴、华为等一些知名度较高的上市公司。

据悉，翡翠书院的首批租户中，包括一些知名公司高管：经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36 氪 CEO 冯大刚等。

而租了万科天价房的王昊自己表示：“：同等支出的情况下，享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账，以翡翠书院的 90 平，10 年 180 万租金为例，项目周边新房在售单价 8 万 +，首付 200 多万，月供约 2 万 7，25 年按揭下来总成本要 1700 多万（恕小编愚昧，不明白这个是怎么算来的o(╥﹏╥)o）。按现在的方案我能享受到高品质的生活，却不用占用我很多现金流，七十年慢慢租，挺好的。”

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但是中原地产首席分析师张大伟却发出质疑：“目前宣传的首批租户，大部分都是万科V盟未来精英联盟的合作伙伴的董事长。后续还有1000多套房源，需要多少合作伙伴？”而且SFA金策师研究院也注意到，此前新闻报道中均给出的是“100套”，如今推出的只有72套，才得出的逾80%的出租率。

显然，万科此次超出市场预期的答卷，并没有完全说服“观众”。

SFA金策师研究院查阅数据显示，在实现了租购并举的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。

而家庭主流租房需求无非是房源安全稳定有长期居住保障、社区生活便利并且租金在自己力所能及的范围内。

所以翡翠书院的出现，及时填补了市场的这一空白。从需求出发，解决市场痛点，这也正是翡翠书院成为首个试水成功的“北京样本”的重要原因，它的实验无疑对租赁市场有很大的探索和指导意义。

整个北京，70年纯自持住宅项目也不过4宗地而已，数量及其稀少，所以这类项目基本上只能以改善和高端为主。

SFA金策师研究院认为，普通人能够租得起的房源肯定是来自于庞大的存量房，这些存量房才是刚需租房一族最大的依靠。

北京等大城市，存量房尚有大量的空置，很多人买了房子不住也不出租，这些房子的比例大概在19%左右，目前北京存量房大概在800万套以上，19%就是差不多150多万套空置房。

所以如何能将它们变成可供出租的房源，那才是对租房者最大的利好，也能在很大程度上稳住房租，引导楼市租购并举。

在4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

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SFA金策师研究院给大家简单理解一下：住房租赁资产证券化（REITS）就是指，业主（即持有租赁房产的开发商）将自己的资产打包，变成股份，然后将这些股份卖出去。投资者购买这些股份，通过这些股份对应的房租收入获得投资回报。也就是说，投资者在获得租金收益的同时还可能获得资产带来的上涨收益。

相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITS能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道。

伴随着我国消费升级、租赁金融的日趋成熟以及租赁制度的逐步完善，个人持有租赁房源占比将降低，规模化专业机构的崛起将是大势所趋。