债务高企 欠款不还 龙头房地产商再陷资金链危局？
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在经历了一次“生死变局”后，顶着“旧改之王”头衔的在香港上市的深圳房企佳兆业，开启了在资本市场的大规模收购杀伐。
但大病初愈后，佳兆业本就背负了沉重的债务压力，而频频跨界收购的背后，隐藏着资金链的再一次告急。
拖欠明家联合收购尾款 资金链或再度告急
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麒麟财讯采访人员获悉，佳兆业旗下全资子公司佳速网络在2017年收购A股上市公司明家联合实控人所有股权之后，至今未能如约向所有权人支付尾款，而佳速网络也并未对拖欠原因以及何时支付做出任何解释。
这笔交易曾引起广泛关注，被认为是传统房企佳兆业向多元化发展走出的重要一步。最近两个月，在上市公司问答平台上，采访人员发现陆续有投资人对此次交易是否已经如约完成提出质疑，而早已经完成股权变更和人事调整后的明家联合公司对投资人的质疑没有给出实质性回复。
2017年9月，在复牌半年之后，佳兆业通过旗下全资子公司佳速网络收购了A股上市公司明家联合时任实控人周建林的股份，周建林手上21.25%明家联合的股份作价17.58亿元，收购价格较当时市价溢价约42%。
根据当时的权益变动公告，股份转让款将按四期进行支付。
首期股份转让款：于不晚于交割日，乙方向甲方指定的银行账户支付首期股份转让款人民币5亿元；第二期股份转让款：于交割日后一（1）个月内，乙方向甲方指定的银行账户支付第二期股份转让款人民币5亿元。第三期股份转让款：在全部标的股份已交割的前提下，于不晚于2017 年12月31日，乙方向甲方指定的银行账户支付第三期股份转让款4亿元。第四期股份转让款：在全部标的股份已交割的前提下，于不晚于2018年4月30日，乙方向甲方指定的银行账户支付第四期股份转让款3.58亿元。
采访人员查询了2017年9月份《广东明家联合移动科技股份有限公司关于深圳证券交易所关注函的回复》，在回复内容中提到根据补充协议一和补充协议二，转让款的支付方式有所变化：
其中，首期股份转让款于不晚于交割日，受让方向转让方支付人民币 100,000.00 万元；第二期股份转让款在全部标的股份已交割的前提下，于不晚于 2017 年 12 月 31 日，受让方向转让方支付人民币40,000.00 万元；第三期股份转让款在全部标的股份已交割的前提下，于不晚于2018 年 1 月 10 日，受让方向转让方支付人民币 35,793.67 万元。
在麒麟财讯采访人员对周建林本人的采访中，他表示交易付款实际是分三期进行的，即在交割日当天佳速网络支付了10亿元的转让款；2018年1月10日支付了第二笔款项3亿元；根据他们的约定，最后一笔转让款4.58亿元应于2018年3月30日之前交付。
但就是最后这笔款项，佳速网络迟迟不予交付，在周建林多次催促下，也没有能给出明确的答复。根据明家联合给深交所问询函的回复中可以看出，他们约定的违约金比例是总价款的12%，也就是说，佳速网络除了最后一笔尾款外，还将需再额外支付2.1亿元的违约金。
佳速网络和明家联合方面的负责人对于采访人员采访中提出的质疑未给予任何实质性回复，只声称公司不存在应披露而未披露的事项。
资料显示，周建林在转让控股权之前的2016年年底时进行过两次减持。
2016年12月27日、30日，周建林两次通过大宗交易合计减持2987.41万股。值得关注的是，明家联合2017年一季报中的流通股股东榜单上出现了三张新面孔：深圳嘉博仕创新科技有限公司持股1591.90万股，占比2.5%；深圳华盛瑞德科技发展有限公司持有754.57万股；深圳盛达智硕科技发展有限公司持有641.17万股，三家股东合计持股比例约4.7%。
以上三名股东累计持股量约为2987.64万股，与周建林2016年末抛售的2987.41万股在数量上一致。
根据第三方机构的数据调查，嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕三家的控股股东均为一家名叫深圳正莱达实业的公司，而后者与佳兆业的郭氏家族渊源颇深。
这些迹象表明，佳兆业的关联资金或许早已潜伏在了明家联合，并在5%的举牌红线前精准止步。
资料显示，佳速网络是以优化股权结构、作为佳兆业集团下属持股平台公司为目的而建立的公司，成立至今尚未开展实际业务。
明家联合原名明家科技，由福建商人周建林创办于2002年5月，并于2011年7月在深交所创业板挂牌上市。
彼时的明家科技主要生产电涌保护产品，针对间接雷电和直接雷电或其他瞬时过压的电涌进行保护，适用于家庭住宅、第三产业以及工业生产等领域。
在2014年后，明家科技开始向移动互联网营销业务转型，后更名为明家联合。转型后的明家联合，定位是为各行业客户提供全网络营销解决方案。
债务高企不肯去杠杆 疯狂收购钱从何来
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既然对明家联合的收购是佳兆业多元化战略的重要举措，公司的关联资金又已经提前一年默默进入，佳兆业对明家联合的重视程度可见一斑。那么为什么还会出现连续更改付款方式，最终拖欠4.58亿交易尾款不给的情况呢？而且是顶着比例高达12%的违约金？
2014年11月，掌门人郭英成因涉及深圳蒋尊玉案避入香港，佳兆业的房源被政府锁定，公司现金流陷入枯竭，2014年的年报难产，佳兆业的股票从2015年3月开始停牌。后来随着蒋尊玉案的办结，郭英成重新主理公司，佳兆业的业务逐渐恢复正常。
经此一劫后，佳兆业放弃完全以房地产为主业的模式，开始了疯狂的“多元化”收购。
在A股，半路“截夺”ST生化，溢价接盘明家联合；在港股，连取康宏环球、美加医学；在美股，1.1亿美元入股南太地产。
但大肆收购的背后，是需要海量的资金做支撑的。
在经历过生死劫后，虽然表面上业务都恢复了正常，但佳兆业身上还背负了巨额的欠债。2018年，佳兆业将迎来短期债的偿还小高峰。
根据其2017年财报数据披露，佳兆业目前一年以内的短期债总计金额达221亿元，而目前佳兆业所能够调动的现金及银行存款，即使在加上受限制现金的前提下也不过210亿元左右，相比较而言，这一数字从表面上看还不足以覆盖其债务。
截止2017年12月31日，佳兆业总借款额为1111.73亿元，其中，约160.91亿元须在1-2年内偿还；约504.53亿元须在2-5年内偿还；约224.55亿元须在5年后偿还。
这家刚刚实现扭亏为盈的企业，负债率达86%，有息负债加权平均融资成本8.27％，这些数字目前来看，都明显高于绝大部分同行。
未来2-5年内，佳兆业身上的债务负担将持续存在。对此，郭英成也坦言，目前房地产开发商面对的融资环境、融资成本肯定较去年会更紧，“我们也看到了这个情况，我们也在做一些长期的部署。比如说融资时间的延长，融资成本今年来说应该会升。”
按照当前速度，佳兆业仍需要将近20年的经营利润来偿还其净债务。彭博的数据显示，佳兆业2017年净负债与Ebitda（税息折旧及摊销前利润）之比为39倍！
目前在全市场去杠杆的大环境下，孙宏斌的融创、许家印的恒大还有王健林的万达集团等都在积极部署降低债务水平，力证资金链安全。比如恒大计划到2020年6月将其净负债股权比降低到70%左右，融创承诺到2018年底降到低于80%的水平。
与众不同的是，佳兆业没有去杠杆的打算，也未跟随潮流提出自身的去杠杆计划，仅表示将探索更多低成本融资渠道，改善债务结构。
结合佳兆业在股市上一系列高歌猛进的收购交易，所谓的“低成本融资渠道”是否是指囤积上市公司股权为筹码，然后展开一系列吸金套现行动？
虽然根据2017年9月披露的《广东明家联合移动科技股份有限公司关于深圳证券交易所关注函的回复》中所述，本次收购资金均来源于佳速网络全资股东佳兆业集团的自有资金，股份转让款将通过股权关系由佳兆业集团向佳速网络投入资本金方式或向佳速网络提供借款的方式注入。
但值得注意的是，根据公司公告，2018年3月7日，在还没有将全部转让款支付完毕的情况下，负责受让明佳联合股权的佳兆业全资子公司佳速网络就将从周建林处得到股权质押给了东莞信托，获得10.2亿元。
根据佳速网络与东莞信托签订的《质押合同》，佳速网络将所持有的无限售流通股 135,225,900 股股份（占公司总股本的 21.25%）质押给东莞信托。按质押基准日 2018 年 3 月9 日股价 7.55 元/股计算预估，股权质押金额约为 10.2 亿元。
如果存续期内因质押股票的交易价格下跌等原因，导致按当日（T 日）收市价计算的质押率大于或等于 125%的，佳速网络应于 T+10 工作日内支付保证金或增加质押股票数量，使质押率回到100%或以下。否则，东莞信托有权行使质权。
根据最新媒体报道，明家联合三家重要互联网子公司2017年均未完成业绩承诺，近日，深交所已对明家联合下发年报事后问询函，就子公司未完成业绩承诺却未做商誉减值计提和现金流等问题展开问询。
目前，A股大盘正处于震荡期，明家联合的股价已从2018年3月9日的7.55元下降到目前的6.51元（5月16日）。由于业绩不理想，未来股价走势堪忧。如果股价继续下跌致使质押率上升至双方约定的125%（对应股价约为6.04元），势必会导致一系列风险。
对此，有法律人士表示，这种行为必然会导致本次股权交易的不确定性，对上市公司经营和其他股东利益带来巨大风险隐患。
表面业绩实现反转 “旧改之王”并不好当
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根据年报数据显示， 2017年佳兆业累计合约销售额约447.1亿元，同比上升49.8%；净利润在连续3年亏损之后，终于实现30.4亿元的盈利；毛利达到89.3亿元，同比大增286.4%，毛利率由2016年的13%增加至27.3%。
毫无疑问，现在的佳兆业已经挺过了最艰难的日子。但与其他房企不同的是，佳兆业还顶着“旧改之王”的头衔。
旧改项目，众所周知的特点是不好干。尽管整体看起来成本更低，毛利更高，但企业一旦操盘旧改，沉淀其中的资金就更多、周期更长。比起招牌挂的地皮干净周转快、现金回流迅速，旧改项目存在很多变数，且回本慢，资金压力和风险自然更大。
目前，佳兆业在大湾区获得的旧改项目，尽管享受到了政策红利，但若要将深圳模式进行异地复制，短时间内是需要资金大量投入沉淀的。2018年，佳兆业还要积极去获取土地，继续拿旧改项目，资金压力不容小觑。
佳兆业还在业务上引入了多元化发展的战略。公司布局了国家政策支持的新科技、大健康、文化旅游等产业领域，可以与房地产协同发展，尤其是有利于旧改事业。
但按照郭氏家族的意思，产业多元化不仅是协同互补这么简单，以生物领域为例，佳兆业将以总资产的5%左右的体量来发展。郭英成认为生物领域的血液制品业务毛利率不错，希望未来可以在这个行业分一杯羹，这就是对新业务领域的探索了。
真正的产业多元化转型，需要耐心、时间和长期的资金投入。这对于刚刚“复活”的佳兆业来说，压力过大了。
历史教训历历在目 佳兆业还隐藏了什么秘密？
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佳兆业集团成立于1999年，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，总部位于深圳，当年头顶深圳“旧改之王”登陆港股。公司由郭氏三兄弟（郭俊伟、郭英成及郭英智）创办，通过家族信托名下的大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，公司的业务主要由郭英成主理。
佳兆业的生死危局便是由深圳地方大员的落马拉开序幕的。
2014年底，彼时在纪委展开调查的时候，关键人物郭英成远遁香港，佳兆业位于深圳的各个楼盘被政府封盘而引起连锁危机。对于这种超高速周转的行业，禁封楼盘意味着借助融资滚动开发的地产公司马上就可能被一剑封喉，原本宽松的融资渠道瞬间断流。不光如此，这些原本慷慨的融资机构还会集体逼债。
当时，包括中国银行、工商银行等在内的9家银行4家信托公司和资管公司都申请诉前财产保全、查封佳兆业资产。
陷入危机的佳兆业与孙宏斌接触，欲将其持有的49.25%股权转让给融创中国。2015年1月，孙宏斌的融创团队带着德勤进驻佳兆业，开始了全面调查了解。调查阶段中曝出了佳兆业的财务丑闻——佳兆业隐藏了300多亿债务，此前从未进行过披露。
2012年12月31日-2014年12月31日，佳兆业与非银行金融机构订立了41项借款协议，总贷款融资额为352亿元；此外，在早前的财报里，还分别有14亿、11亿元做了错误的财务处理，合计达377亿元。
佳兆业上述377亿元的隐藏负债中，未偿还负债为308亿元。这些数据一直未公开披露。
自2007年起，普华永道会计师事务所获聘为佳兆业公司核数师，发现隐藏的相关借款协议后，普华永道于2016年6月辞任佳兆业核数师。而2014年财年之前，普华永道一直为佳兆业财报出具无保留意见的声明。
2015年3月底，佳兆业开始了长达两年的停牌。
这一系列事件引起了连锁反应，2015年4月，佳兆业未能支付两笔美元债券的利息，因而成为首家在美元债券上违约的中国房地产商。
值得注意的是，2018年5月4日，佳兆业发布公告称，首席财务官黄志强于5月3日起辞职。在对媒体的回复中，佳兆业表示，原首席财务官黄志强因个人发展原因，辞任集团首席财务官及公司秘书。
自2014年佳兆业陷入危机后，公司首席财务官就一直是个波动起伏的职位，联系到佳兆业隐藏巨额债务的前科，这个职位的风险程度和变化不定是可以理解的。
到2016年5月，前首席财务官黄志强接任这一职位后，形势开始平缓，2016年至2018年，黄志强任期的两年，也正好是佳兆业“劫后余生”的两年。
那么这次佳兆业首席财务官职位的变化，背后又隐藏着什么呢？
- 此人做了10年总督，死后欠下一身债务，皇帝下旨：钱由国家来还
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