年前年后济南买房差距有多大?以东部某刚需盘为例，房价走势分析! 阿猫阿狗都能挣钱的时代太不正常了很

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东部|济南|差距|年前年后|香溢|澜庭---

阿猫阿狗都能挣钱的时代太不正常了

很多人的观点里，有一种遗憾叫做去年的房价。

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是这样吗?有时是这样，有时又不是这样;有些楼盘是这样，有些楼盘又不是这样?具体问题具体分析，具体楼盘具体分析，只有自己有一个清晰的判断，买房自住，投资置业才有更好的结果。

下面内参将会以济南新东站片区的刚需盘新城香溢澜庭为例，分析一下其2017年11月至2018年5月12日(最近一次开盘)，期间新城香溢澜庭的房价变化。

需要特别指出的是，内参仅以新城香溢澜庭为个案展开分析，并不能代表全部济南楼市的房价变动，切勿以偏概全，但管中规豹，新城还是能代表一部分楼盘的房价现状。

NO. 1|壹

看待房价需要多角度

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在楼市中有很多数据需要多角度去看

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，以楼面价为例，很多人只知道楼面价有高有低，却不清楚容积率对楼面价的影响。比如，济南某一宗地块楼面价是1万，容积率1.2和容积率3.2是差距很大。如果这宗地容积率1.2，土拍楼面价1万是很正常，因为这是别墅等高端产品用地;但如果这宗地块容积率为3.2，土拍楼面价是1万，就有点高了。

正如那句话所说，抛开容积率谈楼面价，就是耍流氓。

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同样，看待一个楼盘的房价走势也需要多角度去看待。

正常情况下，一个新盘，它的售价一定是逐步走高的

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，首开注重回流资金，所以价格会略低一些，后期逐步加推，逐步走高，这是正常的销售策略，并且随着楼盘的建设，新房逐步变为准现房，准现房逐步变为现房，同样的产品价格合理上浮是正常的。

同样，同一个楼盘不同的产品，房价肯定是不一样的。

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有人花1万每平米买了小高层，后来另个人花9000元每平米买了高层，前者在不清楚产品的情况下，容易会误认为，这个楼盘房价降了。反之，有时候同一个楼盘，房价上涨了，也可能是加推的产品变了。

NO. 2|贰

新城香溢澜庭从12999元到14500元，房价变动大吗?

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昨天，12日，新城香溢澜庭加推，推出6/7号楼

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，共计206套房源，户型面积为106㎡和147㎡;上午9:00开盘推出6/7号楼106㎡户型，当天14:00推出147㎡户型房源，其中106㎡房源136套，一口价14500元/㎡

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，开盘全部售罄，去化率100%;147㎡房源70套，均价14300元/㎡，开盘当天仅去化20余套。

有朋友说，新城香溢澜庭年前12999元，目前14500元，现实狠残酷。

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真的是这样吗?

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一起来看一下，去年11月至今年5月，香溢澜庭的开盘情况，以及房价走势。

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此图很重要，新城香溢澜庭各楼号分布

2017年11月5日，新城香溢澜庭加推15号楼，共

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33层

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，为高层产品

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，面积段在98平米、101平米和117平米的三室，成交均价在126000-12800元/平米。

2018年1月26日，新城香溢澜庭加推8和10#楼，均为

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18层小高产品

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，2梯2户，面积段为106平米三室(64套),130平米三室(66套);成交均价13999元/平米，顶底层13500-13600元/平米。

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201

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8年3月17日，新城香溢澜庭加

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推1#楼408套房源，户型为建面约98平米三室、105平米三室以及119平米三室。1#

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楼为34层高层产品

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，两梯四户，精装修户型，成交均价14500元/平米。

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2018年5月12日，新城香溢澜庭加推，推出6/7号楼

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，6号楼总共17层，7号楼共计18层，均为小高层。

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共计206套房源，户型面积为106㎡和147㎡;上午9:00开盘推出6/7号楼106㎡户型，当天14:00推出147㎡户型房源，其中106㎡房源136套，一口价14500元/㎡，开盘全部售罄

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，去化率100%;147㎡房源70套，均价14300元/㎡，开盘当天仅去化20余套。

简单梳理一下，从去年11月到现在目前，新城香溢澜庭的整体房价确实在上涨，接近6个多月的时间，从房价从12800元涨到了14500元，每平米价差1700元。

但具体来看，2017年11月的成交均价12800元，当时产品为15号楼临街下有底商的33层高层产品;而昨天新城加推的6号楼则为17层小高，7号楼为18层小高，一口价14500元/平米。前后房价虽然有一定差异，但两者产品也不相同。

所以，内参认为像新城香溢澜庭这样的部分刚需盘，房价基本是稳定的，尽管房价有所浮动，但是很多都是基于产品不同产生的。有一点不容忽视，就是从2017年11月到2018年5月，期间经历6个多月的时间，12800元到14500元，不同的产品，这样的价格变化，还是比较稳定，也符合调控限价的预期。

不要看到一些楼盘的成交均价在上涨，就误以为投资空间巨大，自住需求更不要因此恐慌购房，而忽视买房因该关注的一些东西。理性!

NO. 3|叁

济南楼市是否还有投资空间?

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当然，虽然以新城香溢澜庭为代表的部分刚需盘，价格限价，走势稳定，但是部分自住刚需也不能忽略这6个月的时间里，房贷利率的变化。利率的升高无形增加了购房成本。综合来看，自住需求依然可以买。但投资则不尽然。

关于房贷利率对于购房的影响，之前的文章有过分析，这里不再敖述。

很多朋友都在投资刚需盘，因为现在刚需盘限价，价格比较低，很多朋友会有上涨的空间。但是现在真的有那么多投资机会吗?

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上面分析了局部刚需楼盘现状，下面看一组宏观层面的数据:

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1、房地产贷款创新高。

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对于买房一族来说，贷款数据往往是关注重点，央行最新公布的18年一季度房地产贷款数据显示，虽然调控效果显现，房地产贷款总量增速下滑，但绝对值依旧创出了纪录新高!

央行数据显示，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点，尽管如此，相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元，创出纪录新高。

这说明还有大批人在贷款买房，贷款在增加。

2、储蓄在减少。

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截至2018年4月末，全国当月住户贷款余额达42.8万亿元。与此同时，4月居民存款出现季节性下滑，较上个月大幅减少1.32万亿元。

3、房企负债率在增加。

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4、货币通缩

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央行第一季度《中国货币政策执行报告》前几天发布了，请注意M2的走势。17年M2为8.2%，天量的M2基数8.2%的增速也很可怕了，需要注意的是，17年我们的GDP是6.9%，CPI是1.6%。6.9%加上1.6%都已经是8.5%了，

简单说就是M2增速已经落后于经济发展的需求了，货币通缩的苗头正在蔓延到2018年。

说了这么多宏观数据，也分析了个别刚需楼盘，内参想要表达的十分简单，自住需求可以满足，但是投资机会有，但机会越来越少。现在很多人都在投资房产，基于上面的分析，这种情况恰好尤为值得投资者注意。

在防范金融风险的前提下，在去杠杆的背景下，对于开发商来说，现在要做的就是加速拼命卖房回款，这对于刚需可能是好事，但是对于投资者则不乐观。想想上一次，房企负债高企，市场是什么样子?

最后给自己打个广告，

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内参开通了自己的知识星球。

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