部分限价房将转为共有产权房限房价项目转化为共有产权房的需要摇

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限房价项目转化为共有产权房的需要摇号购买供图/视觉中国

市住建委昨日发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》。《通知》规定，限价房项目销售时如与周边同品质商品房差价较大，整体收购后转为共有产权住房摇号销售，并明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。经初步测算，在85%的设定比例下，目前已推出的限房价地块只有大约20%的项目将被转化为共有产权房。

昨日，市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(下称《通知》)，《通知》规定:限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。限房价项目转化为共有产权房的需要摇号购买。

约20%限价房将转为共有产权房

在去年楼市调控新政中，北京(楼盘)推出了"限房价、竞地价"的土地出让方式。在土地出让时就限定了未来住宅的入市价格。去年北京出让的地块中，除了共有产权住房用地外，其他地块大都采用了"限房价、竞地价"的方式出让。这意味着市住建委的《通知》将影响去年除共有产权房项目之外的其他出让地块。限价房与共有产权房的销售规则具有很大的不同，比如销售针对特定的人群，以及需要摇号。

按照《通知》规定，如果限房价项目的比值高于85%这一设定比例，则由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。按照限房价项目相关规定，要在取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。而不高于85%则转化为共有产权项目，按照共有产权房的销售规则进行。

经初步测算，在85%的设定比例下，目前已推出的限房价地块80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售。这意味着只有大约20%限价房项目将被转化为共有产权房。而85%的比例也不是固定不变的，在实施过程中，将根据房地产市场的实际情况变化等进行动态调整。

销售限价与评估价比值可适当调整

《通知》规定:收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售;具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

《通知》明确了限房价项目收购的具体操作，规定:一是在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估;二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款;三是确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

新政起到了"双防双保"的作用

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，《通知》"双防双保"，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。限房价项目是按本市"限房价、控地价"方式竞得土地的开发建设项目，之所以说这个文件起到了"双防双保"的作用，体现在:"双防"既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;"双保"则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善型家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

中央财经大学法学院院长尹飞表示，《通知》收购差价较大的限房价项目转化为共有产权住房的做法，符合法律规定。共有产权住房是政策性的商品住房，限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房，打通了限房价项目和共有产权住房的通道。

焦点

剩余房源可向

无房家庭销售

近期，各地不时有新闻报道，一些限价房项目采取公开摇号的方式。甚至一些项目引发了市民排队抢购。北京为何不采取这种摇号方式销售限价房呢?北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了炒房牟利的工具。目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着"买到即赚到"，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。

如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。不然，部分销售限价与评估价相比价差较大的限房价项目，销售时就会产生将利益简单地一次性地转移给新房购房人的问题。

同时，收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房，除了保障真正需要"住"而非投资获利的居民家庭，《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房，较好地落实了"职住平衡"。

另外，《通知》还规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的大户型住房，还可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。这种做法，反映了对改善型家庭住房需求的兼顾，不仅是必要的，而且是科学的，因为随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩儿政策的放开等，确实有一定数量的家庭需要改善住房条件，政府住房政策也应给予合理的支持。

关注

85%的设定比例依据是什么

北京房协副会长、秘书长陈志表示， 85%的设定比例是适度的、合理的。为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价?主要有以下几个方面:一是政府推出这个土地出让方式，是为了控制土地出让价格、防止出现"地王"，所以有必要适当压低住房销售限价;二是为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价，扼制房价上涨，也需要在一定程度上控制销售限价，特别是一些在土地出让时周边没有在售新房，销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。从北京房地产市场运行的实际情况看，2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月下降13%，表明了限房价项目销售限价对引导住房价格趋于理性确实发挥了积极的作用。

但另一方面，在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。《通知》根据当前市场形势，兼顾各方利益，明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。

本组文/本报采访人员朱开云