“乡村振兴”目前最靠谱的拿地模式乡村振兴作为十九大报告中的一种新生

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乡村振兴作为十九大报告中的一种新生事物，对土地的需求与以往有所不同；尽管目前中央及各级政府给予的土地政策很多，集成应用的空间很大。但是，专门针对乡村振兴的政策，供需对接还是很不易的。

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乡村振兴用地问题涉及的法律、法规、政策较多，同一个问题的相关规定往往分布在不同的法规和政策文件中。在用地之前需要对这些政策法规文件充分梳理集成，再结合具体项目的性质、特点和用地需求，针对性的提出解决方案。通过对对现行政策、法规的梳理，解决乡村振兴的用地方案有以下几种：

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一、合理规划、布局整治土地、村庄，有效利用土地

建设中需对项目区内田、水、路、林、村等进行综合整治和统一安排，必然会对各类用地进行重新布局、安排和产权调整。但是，土地整治应经批准后方可直接对区内各类用地产权和地类进行相应的调整，并办理相应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用指标。但是，安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。

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二、有效利用存量国有建设用地

建设过程中涉及的市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，可以办理批准使用手续，在取得建设用地批准书后，便可无偿用地，但是，此类用地在是只登记不发证，应注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。也可以使用国有土地划拨，即行政方式，取得土地使用权。

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除此之外，还有国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股的方式有偿使用土地。其中，出让和国有土地租赁可以通过括协议、招标、拍卖和挂牌四种实现，作价出资或入股只能通过双方协议的方式实现。

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三、依法利用圈内农用地

“圈内用地”是指土地利用总体规划所确定的城市、村镇建设用地。占用圈内用地，涉及农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的，还应办理土地征收审批手续，建设项目用地的具体面积由市、县人民政府批准。

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四、对建设项目进行分类，有效利用圈外土地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需圈外土地的，经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的，应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

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五、依法使用国有农用地

国有农用地不能直接做建设用地或商业用地，应先依据我国政策法规申请将土地性质从过农用地转为国有建设用地，取得使用权后，方可使用。

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六、依法开发国有未利用地

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，建设项目可以使用国有未利用地，国有未利用地经过批准后，可直接使用。

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法律提示：

1、签订书面流转合同，如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督察等相关工作。

2、注意流转土地的用途。农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用作建筑、商业等其他用途。

3、土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。

4、土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。土地流转合同应该是农户直接签订的，以村组为单位统一签订的表示流转土地的合同应予以纠正。

5、委托签订流转合同的，应当出具土地流转委托书。委托书应载明委托事项、权限、委托期限等，并有委托人的签名或盖章。

6、基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义将整存组的农户承包地集中对外招商。

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法律文书：

农村土地流转合同范本（供参考）

甲方：乙方：

甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜达成一致，订立本合同。

一、乙方拟承包________________土地，占地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________，具体以土地使用权证记载的面积为准。

二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。

三、租金及支付时间：租金为_________元/年，合同期内租金一年一结，乙方应于每年的___月____日前付清当年的租金。

四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。

五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。

乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。

六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。

七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。

1、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。

2、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。

3、一方违约，使合同无法履行的。

4、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。

5、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。

6、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。

八、违约责任

1、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。

2、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。

3、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。

九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。

本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。

十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。

甲方：乙方：

2018年____月____日

合同签订最好咨询专业人士，以免发生不必要的纠纷。

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