轨道物业真的好？罗湖火车站房价3万+，被原关外“完败” 资讯、置业、装修

导读

随着城市化进程的日益加快，我国的城际轨道交通已进入了高速发展阶段，而轨道交通也成为许多人日常不可或缺的出行方式。因此，近几年来轨道也成为开发商吸引置业者的一大方式。

毋庸置疑，轨道确实成为城市之间连接的动线，轨道的开通也能借助于周边城市的优势，而扩大人们的生活圈。

但是，

城际的轨道对一个区域房价的拉动有多大，仍然是值得商榷的。

前期已过度透支涨幅，后期持续动力不足

轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因，但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于置业者身上的结果。

从近几年规划的城际轨道交通来看，

基本上轨道线网规划一出台周边楼盘的价格就会立刻上涨，而离真正开通可能还有5-8年的时间，

事实上，这已经是在提前透支轨道交通开通后的升值空间。

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而轨道交通能否提升地段价值要看未来一段时期的发展，以及旗舰商业及区域配套是否能跟上，未知性较大，故贬损容易。包括在深圳周边城市的一些轨道交通站点，开通后的影响其实是非常有限的。

另外一个很重要的因素，是轨道站点的服务范围，

一般1公里以内的楼盘会有比较明显的便利性，超过1公里的楼盘就需要其他交通工具接驳，便利性也随之下降。

整体来说，

若不是核心地段的城际轨道交通，对片区的房价影响是有限的。

即便是如北上广深一线城市火车站附近房价都是偏低及涨幅较为缓慢。

传统一线老火车站旁的楼盘，价格也明显偏低

先不说其它城市，深圳的罗湖火车站就是一个非常好的例子，这一带在80年代曾风靡一时，周边楼盘的价格在当时也是领跑深圳的。但这些年并没有因为其有四通八达的铁路交通而使得周边房价有较好的涨幅。

事实上，人流的汇聚是难以利好高端楼盘的，因为这样的地方，

大都环境嘈杂、人流较大、刚需、投资客都非首选；

交通枢纽的人流量不能成为有效人流，从而没有成为现金流或只是低现金流；没有有效消费，产业不能升级；城市空间被分割，导致配套不全。

没有好的居住条件，没有消费群体，没有好的投资价值，房价就很难在后续发挥爆发力。

近深圳火车站的人民南，该片区基本没有一个真正的花园式小区，主要以独栋或大厦及老旧小区为主。又近口岸、东门、国贸、金光华等商圈，所以该片区商业发达，比较宜业不宜居。

价格方面，罗湖均价已达6万+/平，

而该片区有较多楼盘的单价都是3字头，涨幅明显落后。

从上两图可以看出，近火车站的人民南片区楼盘价格明显低于蔡屋围。

城际线日常通勤，时间成本是最大的瓶颈

这些年听得最多的是“一小时生活圈”，但这么多年，深圳周边买房的人确实在增加，但真正的便利性有多大？

事实上，选择双城生活的人，

大部分选择的是“5+2生活模式”，

如果每天来回往返的话，时间成本，交通成本都太高，所以基本都是以时间换空间。

以深圳到惠州为例，虽然有城际高铁，如从深圳北站到惠州南站两站的通行时间是半个小时，如果要实现“一小时生活圈”，除非常你家住在惠州南站旁，上班在北站旁边，还有可能。

因一朋友在惠州南站附近买房而体验了一把两地出行，从上班的地方坐地铁到高铁站，然后买车票等车再坐到南站，下车出站打车到其小区，最快都花了2个多小时；之前买这个房子，她也是因为南站要开通才买的，但居住了一段时间两地奔波实在太累，

又不得不在深圳租房住。

而事实上，大部分人选择双城生活是心酸的，不要说在市区一堵车准时通勤无法保证，更何况是跨城，一两天还好，如果是每天持续，

就像网友说的：“很心累”。

相比较深圳的房价，临深置业确实成为了留在深圳的另一种选择。

家在不少网友表示：生活还算便利，小区内部配套基本能满足生活所需，环境很适合养老，空气质量不错，园林绿化也好，适合居住但生活略显单调。

这些区域的房价也跟着大环境从之前的几千到现在的过万，这种红利并不是因为一条交通的带动。

因此，这些地方的房子，现在还面临着另一种瓶颈，投资难以出手，

虽然近十年价格有所涨，但二手房基本属于有价无市的阶段。