曼谷客昆哥 2018一季度曼谷楼市报告本文转自自曼谷客昆哥的微信公众号曼

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现在是四月底，是时候回顾盘点一下曼谷2018年第一季度的楼市了。以后曼谷客昆哥会发布每个季度的曼谷楼市报告，给考虑到泰国来投资置业的朋友们参考。

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CBD地区公寓价涨量缩

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2018|一季度|楼市|cbd|报告---

这是《曼谷邮报》的图表，这张图表的上半部分，是曼谷CBD新公寓的季度发布趋势，而下半部分，是同时期CBD公寓均价指数增长趋势。这里的CBD概念是指中央Lumpini区、Silom-Sathorn区、河畔区和素坤逸区。

房地产咨询公司埃德蒙Tie&公司表示，整个曼谷公寓价格上涨，预计国内和国际买家的需求将持续增长。

该公司报告说，曼谷CBD公寓单位的发布数量在今年第一季度是623个单位。比2017季度第四季度公布的2504个单位有较大幅度的下降。第一季度CBD公寓发布量同比2017季度第一季度的2367个单位也有所下降，同比下降了73.6%。

在第一季度推出的大部分单位位于Lumpini中心周围，其次是素坤逸地区。邻近公园绿地、豪华景观和快速到达轨道交通等特点使中央Lumpini受到开发商和买家的欢迎。当然，CBD高档公寓的价格也是日益走高，目前曼谷奢华公寓的最高价纪录是在无线路上的Wireless 98，均价已经到了人民币17万/平方。

曼谷CBD市场即将推出的公寓项目的平均预售率在第一季度达到了令人印象深刻的81%。这一比例明显高于2017年第一季度的67%和2017年第四季度的70%。

转售公寓单位，也就是二手房的平均要价也上升到每平方米132000铢，比2017季度最后的131100铢上涨0.69%。

公寓价格在今年第一季度略有上升，价格指数从2017的第四季度的158上升到159。

预计CBD公寓市场的销售势头将持续下去。国内和国际投资者都非常关注曼谷CBD公寓市场，价格将进一步攀升。

开发商对市场持乐观态度，相信仍有增长潜力，并将推动其业务向前发展。中型到大型开发商通常在寻找CBD的黄金位置。

开发商面临的主要挑战将是土地价格，因为土地价格屡创新高。目前曼谷CBD的土地交易纪录是位于Plone Chit的英国大使馆的一块地皮创造的，由泰国的CPN集团与香港财团的合资公司买下，地皮价格是创纪录的每平方约16万人民币。CBD地块将继续价格上涨，因为可供应数量越来越有限，而且潜在的卖家越来越惜售。

据泰国财政部的数据，曼谷CBD的土地价格今年来一直维持两位数的涨幅，2017年比2016年的涨幅是12.5%。

外围地区供应量增加

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市中心的高地价迫使开发商也不得不更加转向外围地段寻求土地。在2018年的第一季度里，曼谷总共发布了14600套新公寓，相比上一季度上涨5%，与2017年第一季度相比则上涨约35%。根据近几年新公寓亮相的趋势来看，约有66%的新盘都在交通轨道附近。与曼谷CBD地段在2018年第一季度新盘供应量下降相比，说明在CBD以外的楼盘发布数量在放量。

在今年第一季度里，从拉玛四路十字路口到辉煌地铁站这一带是新公寓发布的最集中区域，有约4400个单元在市场亮相。这个地段有地铁MRT蓝色线经过，在交通方面也具备了便利性。

由于CBD土地供应量紧缺，地价不断上涨。这几年来，许多开发商也开始把注意力从曼谷CBD区移开，慢慢转至市区周边那些交通网络可以抵达、但是不拥挤在某一繁忙区域的地段，最好的例子就是Onnut、Udomsuk、Bangna一带，这些地方的地价较便宜。已经或正在成为房地产商大力开发的地段。接下去，曼谷客昆哥也会发布有关这些地段的专项报告。

随着曼谷地铁，也就是MRT橙色线和粉色线的计划，将增加曼谷东北部地区在住宅市场上的吸引力。但是对于购房者来说，务必要注意只有看到这两条规划中的轨道交通线有了实际的、明显的工程进展后，才能下决心在这些地段买房。因为泰国的市政工程建设速度实在是不能跟我大天朝相比。

在曼谷市区北部的Bang Sue，高铁车站的施工正在进行，现在也有很多以中泰高铁为概念的公寓项目在热炒，但曼谷客昆哥认为，在这一地区购房的话还需要保持冷静，过度消费所谓中泰高铁概念是有风险的。一个冷的地段要真正热起来需要多少时间呢？国内大城市的人可以想想北京望京、上海莘庄究竟用了多少年？

宏观面向好今年曼谷房产市场可能是个大年

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出口和旅游是驱动泰国经济的两大要素，今年对泰国经济增长的预测普遍是乐观的。去年泰国的GDP增幅是3.9%。这主要是得益于2017年泰国的出口增长了9.9%，在旅游业方面，2017年入境旅游人数达到了创纪录的3540万（其中980万中国人），年增长幅度是8.6%。2018年预计将在此基础上继续增长。

按照泰国商业部的预测，今年泰国的出口增长将维持在6-6.5%的水平。泰国银行预计2018年泰国的GDP增幅将接近4%。

受到宏观面的刺激，泰国的消费者信心指数保持良好水平（在2018年1月前已经持续上升六个月），这也给了房产开发商以信心。尤其是近年来在房地产市场中，中国买家和中国资本的流入日趋明显，对于曼谷房地产市场也产生了很大影响。来自中国大陆的购房者已经逐渐成为在曼谷购房的主力之一，而中国的房地产商也通过合资合作等形式进入泰国房地产市场，万科、碧桂园等知名企业以及一些民营资本财团正在或即将参与泰国的一些房地产项目。

机遇与风险

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综上所述，2018年一季度的市场表现说明今年的泰国房地产市场开了个好头。

泰国经济宏观面的向好，目前正在进行的一些基础设施的建设项目，政府加大出口和吸引外资的力度，旅游业的兴旺，房地产行业内外资的流入以及新兴的中国买家的进入市场，这些无疑是有利于2018泰国房地产市场的有利因素。

但是，也要注意到一些风险因素的影响：

地价的快速上涨带来的房价过快涨速，提早透支未来房价上涨空间，并会影响原来预计的出租投资回报；

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部分轨道交通规划地段的楼盘供应量提早放量，造成供过于求，形成价格上的套牢；

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一部分楼盘过度宣传周边的轨道交通或大型基础建设项目，但潜在的施工进度的滞后可能是需要考虑的；

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对于中国购房者来说，一般需要全款购买，潜在的外汇管制风险以及汇率风险是需要注意的风险；

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