直白地秒懂REITs刘德科 REITs才是房地产的最大风口PM9:10,Apr

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REITs才是房地产的最大风口

PM9:10,Apr.27th,2018

文︱刘德科

1. REITs 到底是什么？首先它是一种基金，简单说，就是用基金的钱去跟人「借」一套房子，要「借」上一段时间，并且在这段时间内拥有这套房子的租金与房价上涨。

2. 问题就出在「借」这个行为上。REITs 付钱了，但房子的产权登记在别人名下，万一别人跑路了，那麻烦就大了；所以，必须把房子的产权变更到 REITs 名下，等到基金到期，再把房子卖给别人。

请注意，这里面有两次变更。房子卖了两次，当然那就要交两次税。听起来是不是很像短线炒房？如果短期内房价暴涨，交两次税当然没问题；但是房价不总是暴涨，交两次税，盈利空间就没了。

这就是 REITs 的关键问题——「双重征税」。美国的 REITs 很发达，是因为他们修改了法律，让 REITs 运行过程中的两次变更，只需要交一次税。

3. 现在，我们中国也有 REITs 了，但都不是真的 REITs，只能叫「类 REITs」。因为，我们中国还没修改法律。那我们是怎么绕开「双重征税」的？为了不交两道税，我们中国的 REITs 就不变更房子的产权了，我们把房子的产权设计成一家公司的股权，然后让股权控制在 REITs 手中。

这样，就不用交两道税了。

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4. 为什么这些年，我们国家对于发展 REITs 兴趣不大？因为，我们国家处在一个房价上涨猛烈的趋势里，如果放开 REITs，那他们根本就不用在乎什么租金收益了，根本就不会去认真做租赁运营。

在这样的时期，REITs 就变成机构炒房的最佳通道了。

5. REITs 跟短线炒房的主要区别在于：前者更追求租金收益，顺便赚点房价上涨的钱；后者主要追求房价上涨收益，租金多少无所谓，甚至连租不租出去都无所谓。

6. 我们看一下世界各国的 REITs 发展史，都是在房地产进入到稳固状态后才开始认真搞 REITs 的。

说句不中听的话，我们国家现在搞 REITs 还是太早了。

7. 那为什么现在我们国家又要大力发展 REITs？因为现在要搞租售并举之大业，要大力培育租赁市场，所以要让更多资金流入租赁行业。

8. 前两天（4 月 25 日）有份重磅文件（《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》），是证监会与住建部联合出台的，设置了一些门槛，但总体上还是鼓励发展 REITs。

9. 说句很难听的，现在去玩 REITs，假装做点租赁，反而是最赚钱的，因为房价还会涨；那种认真做租赁的 REITs，赚不了太多钱，因为租赁市场还很不成熟，长租运营机构的投入与产出不成正比，租金稍微贵一点，舆论就要骂娘。

10. REITs 才是房地产的最大风口。换种说法，REITs 就是用体面的金融创新方式温柔地获得房屋升值的收益。当然，这一切，跟我们普通老百姓，没什么关系。

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