合肥出台人才引进政策，未来房价走势会怎样? 千呼万唤始出来

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合肥出台人才引进政策，未来房价走势会怎样?。房价走势|合肥|政策|未来|出台---

千呼万唤始出来，在周边其他省会城市先后出台人才引进政策之后，合肥终于拿出了自己的方案。消息一出，粉丝群里炸开了锅，纷纷让我分析合肥下一步房价走势，我年前在小密圈里预测合肥人才政策会在年后三四月份出台，总算没让我失算。

其实合肥之前已经对外公布了人才引进政策的征求意见稿，拟定对新落户的高校、职校毕业生首套房不限购，而这次人才引进政策正式出台，不过是另外一只靴子落了地。

根据合肥市公布的人才引进政策:

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人才落户购房条件比我想象中宽松很多，原以为只是针对三年以内的高校毕业生，而目前放宽至40岁以下的本科学历，力度较大。去年底南京出台人才引进政策时，我撰文指出合肥跟进出台的可能性极大，并且基本会照抄南京，如今看来，合肥政策跟南京几乎如出一辙(公号“小易论楼市

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”《南京打响“曲线救市”第一枪，合肥你跟么?》)。

其实之前的文章中，我已经分析过人才政策出台后合肥的房价走势(公号“小易论楼市

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”《合肥拟取消高校毕业生购房限制，房价会上涨吗?》)，这次根据政策出台的力度，并结合周边已出台人才政策城市的房价表现，来分析一下未来合肥房价走势。

合肥房价没有大涨的基础

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目前出台人才政策的几个重点城市主要有:合肥，南京，石家庄，郑州，武汉，长沙，成都，西安。这几个城市的情况又各有不同，我们先来看看它们各自的落户购房门槛如何。

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从学历上来看，南京和合肥的落户门槛最高，都规定了至少需要本科及以上学历才能满足条件。石家庄、西安和成都仅次于前两者，郑州、武汉和长沙落户门槛最低，仅需要专科及以上学历即可。

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其实从这次大周期的表现来看，城市可分为先涨城市

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和补涨城市

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(公号“小易论楼市

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”《全国房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市?》)。先涨城市特点是房价经历跳涨，然后被限购严厉打压，落户政策一直绷得比较紧，最后经历回调。代表城市是合肥，南京，石家庄，郑州。

补涨城市特点是未经历跳涨，在上涨中期经历了限购打压，因为不甘心没涨到位，折中以人才引进名义变相放松限购，暗中补涨。此类城市的代表是武汉，长沙，成都，西安。

先涨城市即使出台了人才引进政策，平均门槛相对较高，我们看到南京、郑州和石家庄，也并未因此再次出现房价暴涨，目前看来都只是在底部震荡

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。这说明这次大周期，先涨城市的上涨势能已基本耗尽，人才政策对房价上涨的刺激作用有限。

而补涨城市上涨势能还略有残余，再加上几乎没有门槛的人才落户政策，像成都、武汉、长沙和西安，仍然保持一定的上涨势头。这说明，人才引进政策对补涨城市房价上涨的刺激作用更大。合肥显然不属于此类。

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无论从房价表现还是从人才引进政策上来看，合肥都更接近兄弟城市南京，合肥房价也一直紧随南京房价亦步亦趋。从南京近期房价表现来看，即使出台了人才引进政策，也仅仅起到托底的作用，并未导致房价大涨。与此类似的城市还有郑州和石家庄。

经历过2016年房价暴涨之后，合肥上涨势能暂时耗尽，与此同时，收紧的房地产信贷政策也起到釜底抽薪的作用，从某种程度上抑制了合肥房价反弹的冲动。

我们看到国家对房地产强力去杠杆，目前合肥房贷利率不断攀升，首套房贷款利率已从去年最低点时的9

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折基准利率，涨至目前上浮15%

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。第一季度M2增速也达到了历史最低点，只有8.2%

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，流动性不断收紧，房价已经失去了大涨的货币基础。

我们需要注意的是，郭嘉对房地产的定调仍然是房住不炒，一旦合肥房价再次发生暴涨，地方zf承受压力巨大，从长官意志角度也不希望看到这种事情发生，所以房价也没有大涨的政策基础。

合肥房价没有下跌的基础

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房价不大涨是不是就代表房价不涨或者下跌了吗?不是这样，我们还应看到一些支撑房价上涨的因素(公号“小易论楼市

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”《如何判断未来合肥房价的走势》):

1、经济形势下行

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。种种迹象表明，今年经济形势不容乐观，实体经济萎靡不振，环保给地方GDP带来下行压力，中央严控地方债导致基建规模减小，内需持续萎缩，中美贸易战致使进出口下滑，房地产不能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

2、货币政策出现宽松势头

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。就在前两天，央行降准1

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个百分点，向市场释放4000

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亿元的增量资金。尽管这属于扶持中小企业的定向放水，但在实体经济回报过低的情况下，有些水难免不会流入房地产。

3、三四线及以下城市棚改

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。2018年-2020年还要进行1500

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万

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套棚改，棚改资金造成三四线城市房价上涨，既进一步垒实了省会城市房价基础，还为合肥房价上涨提供更多的资金来源。

4、人才引进政策

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。从2016年10月份限购至今，已经过去1年半的时间，目前满足1年社保条件的刚需集中爆发，再加上省内外满足人才引进条件的投资投机需求，短期会造成合肥房地产市场供不应求。

5，zf

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减少土地供应

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。合肥市自2013年起，市区新房备案数量已经出现5年连续下降，去年供地也未完成既定目标，市区几乎有1年时间都未大规模供地，这势必造成新房供应更加紧张。

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综合以上因素，我还是维持去年底的判断(公号“小易论楼市

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”《2018年合肥房价走势分析和预测》)，合肥房价未来几个月大概率仍会在低位震荡，直到9-10月份，才会启动一波行情，这波行情并非大涨，而是5%-10%

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的温和上涨(公号“小易论楼市

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”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》)。

合肥后期如何买房

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参考之前其他城市的情况，人才政策实施以后，短期会造成需求集中爆发，热门区域或者性价比高一点的小区，新房可能会更加难买。之前性价比不高的新盘，后期会加速去化;性价比一般的小区，可能会捂盘惜售;性价比稍高一些的小区，会进一步提高购房门槛。

滨湖是合肥热门区域，目前除了西南三盘和几个均价超过2w的高价盘之外，几乎都在捂盘惜售，稍微有点性价比的楼盘基本买不到(公号“小易论楼市

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”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高?》)。据我小密圈成员透漏，目前滨湖区西南三盘已不再支持先草签合同再补社保的做法，相信后面会有越来越多的小区加入此行列。

肥西县几乎已经没有刚需新盘在售，经开区只剩下两个新盘，购房门槛还比较高。蜀山区和高新区的新房已经接近去化完毕，只剩下一些边角料(公号“小易论楼市

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”《合肥西南区域新房性价比排名》)。新站区目前属于价格洼地，但性价比相对低一些，刚需将进一步向这里聚集，使得库存较大的区域加速去化(公号“小易论楼市

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”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名》)。

受需求增加影响，再加上新房市场一房难求，二手房成交量将逐步放大，但由于新房限价，二手房价格暂时不会有明显上涨。不过量升之后总会伴随价涨，市场热度有一个传导期，待下半年限价盘去化完毕，我预计到9-10月份二手房价格会出现明显上扬。

如果说之前三县房价上涨，是市区限购需求外溢的结果，那么当人才政策实施后，部分三县购房需求往市区转移，造成市区房价上涨。如果市区房价上涨，又会进一步坐实三县房价，再加上土地供应有限，我认为三县房价未来半年到一年内大概率维持现状。

我建议满足人才引进条件的刚需，能上车尽早上车。应优先考虑市区西南区域的新房，如果买不到性价比高的新房，可以考虑二手次新房或者学区房。不满足人才引进政策的刚需，也没有必要再观望，考虑直接在三县靠近市区的区域上车吧。