房叔断言:广州合理房价是18万 90%的人都买不起才合理 (微信加小编:WXDJT163

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第4期

买房者说

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讲述不煽情有干货的买房故事

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上周，关爱买房公会「买房者说」栏目推送了广州“房叔”20年买18套房的故事，创下公众号历史阅读新高，网易号数据更是在1天内突破10万+。

广州房叔:20年买了18套房，最高一套升值近百倍

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(详情回顾)

看完广州“房叔”的买房经历，有人感慨“生不逢时”，有人调侃“炒房兴邦”，也有人跪求“实操指南”。买买君不鼓励盲目跟风，但既然这类案例真实存在，那么让大众了解到该群体的行事逻辑，或许对刚需买房也能有所启发。

本期「买房者说」，推出广州“房叔”下篇，以问答的方式，讲述他的买房理论。为什么他说“只有90%都买不起房，房价才合理”，“广州80平的房子卖到1500万，房价才不会再涨”?拥有18套房的他，为什么说不会把物业留给儿子?对于刚需买房，他又有哪些具体的建议?答案请看本期内容。

Q:离婚买房的时候双方有没有签协议?

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A:我在现在的公司有股份，但现在国内的环境，中小型企业融资情况极其恶劣，像我们这样的公司，基本是靠股东自己拿钱出来经营，如果负债的话，可能连累家庭，只能进行资产隔离。所以我离婚不是单纯为了买房，是为了规避风险，因为如果你背负了太多包袱，经营过程中就不敢冒险，真的是没办法。

离婚的时候我跟老婆也没有签订任何协议，房子全都是她的，也没有计划复婚。我的想法是这样，我拿的是公司股权，也就是经营性资产，她拿的是固定资产，经营性资产有风险，如果我不隔离的话，万一经营失败就会牵连到她。

但是说实话，什么叫爱情?爱情不是那一张纸，爱情是无价的，不要拿钱来衡量它。

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如果从财产分割的角度，我所获得的财产远远要比我老婆的多，我手上的股权，好歹也值几千万，当然也有可能公司倒闭了，就变成负资产，但是如果公司上市，几个亿也不是不可能。

Q:你觉得广州现在的房价算不算高?

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A:不要说广州的房价，就算是北京上海的房价，现在都不是太高，而是太低。

从经济学的角度来看，只要房地产维持在市场经济的情况下，房价就会继续涨，涨到90%的人根本买不起房子为止才会停下来。而广州要达到90%的人买不起房的程度，房价至少还要翻5倍。

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Q:怎么定义90%的人都买不起房呢?

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A:买不起房不是说全家合力买1套很小的房子，而是基本绝望。

什么叫绝望?就是夫妻两人不吃不喝40年都买不起房子就是绝望。如果夫妻6年不吃不喝能全款买得起房，人均20平，四口之家买80平的房子，那么这个城市就可以称得上宜居，这个城市的房子可以说是很便宜，这是国际标准。

举个例子，比如现在广州有1个家庭，夫妻两人年收入36万，不吃不喝40年买不起房，那么这基本意味着广州大概有70%的人买不起房。按这个数据算，也就是1套80平的房子卖到1440万(相当于均价18万/平)，那么房价就差不多这样子，不会再涨了。

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香港也是这样，现在还没达到90%的人买不起房，所以香港的房价还会继续涨。

但你在广州买不起房，不代表你这辈子就没有房，你可以年轻的时候租房，老了跑到周边城市养老，这就是很多香港人目前的状态。

Q:那90后还应该为买不起房焦虑吗?

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A:这个问题要看个人情况。90后的父母一般是60或70后，这个群体有一部分当时先富起来，但有一部分还比较贫穷，贫穷的人看到那些先富起来的人，就会驱赶自己的孩子去追求利益，他们的孩子对于买房就容易焦虑。

但是现在00后已经出来了，整个社会开始发生改变。因为00后的父母所处的时代，更容易完成个人财富积累，比较有钱，就不会太过要求自己的孩子成才。我们公司的00后，经常做几个月就辞职，说存够钱要去西藏玩了，这个群体叫做“旅游打工者”，他们对买房根本不会感到焦虑。

Q:买不买房，真正受到影响的是什么?

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A:大城市的资源具有稀缺性，你要获得权利，前提是获得户籍。在全球范围内前100名的城市，真正的权利都是属于拥有归属地户籍的人，买房的目的就是获得户籍。你如果现在没有钱，就先买个市区老破小，先搞定户口，解决孩子读书的问题。

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Q:你将来会把自己18套房给儿子吗?

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我们不要考虑自己要把多少财富留给孩子，没有意义，他会创造自己的财富。如果我老看着我爸爸的财富，那我就不干了，我干来做什么呢?人应该证明自己在这个社会的价值，一定要让孩子建立这种思维，不要害怕失败。为什么欧美和日本的遗产税非常重，因为只有这种模型，才能为社会带来新的财富，所以我很赞成高额遗产税。

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Q:你赞成现在年轻人“啃老”买房吗?

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A:我在买房的过程中，没有花过我爸爸1毛钱。虽然我借过，但我都还了。我觉得孩子成年后，和父母的经济的来往，应该符合市场经济的规律。有借有还，而不是单向地付出，这样不利于下一代为国家创造财富。

以广州为例，现在有增城、从化和佛山的不限购地区，这个买房的顺序其实很明显。所以买房的基本逻辑就是你有哪里的房票就买哪里，买得起哪里就买哪里。

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我不建议年轻人为了买房落得很惨的地步，就算前期要租房，也还是很划算，年轻人应该摆脱依靠父母的思想，不能逼迫父母帮你买房。而反过来，父母想要让孩子在农村的县城买1套大房子，也很傻，父母也不应该有养儿防老的思想。

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Q:为什么很多人看了房迟迟不敢出手?

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A:如果有钱、有名额、又能公积金贷款，为什么不买?如果是投资，完全可以摒弃面积和单价，不用考虑那么多。很多人迟迟不敢出手，就是没有把居住需求和投资需求分离

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，只要分离了就能理解。

Q:买不买，买哪里，最后差距有多大?

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A:经济学上有个未来现金折算法:我向你借80块，付利息给你，未来十年我要还100块，但我现在拿80块买价值80块的大米，十年以后卖掉，可以得到400块，我还你100块，还白挣300块，这300块从哪儿来?通胀。

你现在向银行借了一大笔钱，买了国际通认的实体价值，那么十年后，你就可以挣钱。现在的CPI大概是3%，利率大概是4%，意味着现在的通胀率大概是7%，那么只要你欠了银行一屁股钱，只要贷款利率低于7%，你到超市最开心的就是，哦，大米又涨价了。

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这意味着通胀，意味着你会挣钱。

再举个例子，我跟你现在都有100万，我在广州买了套房，你回老家买了套房。过了10年，广州的房子变成400万，你老家的房子变成200万。然后我把房子卖了，花200万在你隔壁买了套房，我手里还有200万，看得出差别了吗?我洗劫了你。

社会财富没有增加，但我多出来的钱从哪里来?这就是洗劫，一二线城市洗劫三四线城市，三四线城市洗劫农村。

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中国现在有钱的更有钱，没钱的更没钱。但人人有饭吃，人人有房住，才是不合理。创造财富的是少数人，只有少数人才能激励更多人创造财富。很多人之所以不成功是因为这些人不够努力，世界上不存在绝对的公平，尤其现在中国发展条件这么好，国泰民安，你不成功肯定是因为你不够努力。

Q:对广州的刚需买房有没有什么建议?

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A:买房这么多年的经验来讲，我们还是遵循这个原则:买房要跟着政策走。政策让你买房你就买房，政策不让你买房你就不要买房。信号很明显，贷款优惠就意味支持你买房，提高贷款利率就意味不支持你买房。你看我买房，我绝对不是炒房，我这些房子买了都没有卖，都在出租。

另外，我买房从来都是沿着地铁买，天荣小区就是在天河体育西站上盖100米，天马河公馆2期离9号线汽车城站1公里+，中航城就不用说，旁边就是21号线朱村站。如果是刚需，我建议主要考虑11号地铁沿线，离地铁口500米左右的电梯洋房，你兜里钱能买得起哪套就买哪套，不必考虑面积和单价，30平以上就可以，未来这全肯定都在10万/平以上，翻倍甚至2-4倍都有可能。

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