海南警惕\＂后雄安时代\＂的房地产市场震荡海南省!自由贸易试验区!近来

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海南省!自由贸易试验区!

近来，朋友圈被这两个词频繁刷屏，而上一次类似的刷屏还要追溯到“雄安新区”的成立。

自4月13日，海南建省办经济特区三十周年大会上，中国正式宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区以来，这个美丽的小岛就进入了所有人的眼帘。

而这个消息的确认，也很好解释了之前海南省为什么会出台史上最严限购“70%首付+5年限售+5年社保+限购1套”。毕竟在房地产长效机制建立的路上，国家并不希望兵马未动，房价先行。

有意思的是，无论是之前的雄安新区，或是现在的海南自贸区，国家在房地产上的态度都是杜绝一切炒房行为，但是架不住大家对海南房地产的投资热情，将目光聚焦。

理性来说，如果把所有投资希望寄托在房地产上，等到此番热度消退之后，后续增长速度或许会不如人愿。

前车之鉴--雄安热消退后的楼市现状

首先来看一组数据，中估联数据以2017年5月为基期(2017年4月雄安新区成立)，计算截止至2018年3月的房价波动，其中跌幅前十的城市分布如下:

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廊坊、沧州、北京跌幅位列前三，非常凑巧的是，这三个城市都处于京津冀城市群，都在去年出现过较大程度的涨幅，北京降价主要是调控政策不断收紧后的结果。但廊坊和沧州作为环京带城市，在宣布成立雄安新区的时候房价出现过一轮暴涨(主要由于雄安禁止一切售房行为，因此投资外溢)，但随着调控不断升级，加上“雄安热”的消退，部分炒房客承受不住压力撤离，目前这两个城市的基价基本恢复至雄安新区建立前的水平。

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换句话说，由于雄安新区成立所带来的房价上涨已经消退，而限售政策的大面积实施却套牢了曾经意气风发的炒房团，不知道他们现在的心情如何。

如今，作为与雄安新区一样会在政策扶持下大力发展的海南，5年社保+5年限售的最严调控，十年之后你在房地产上的投资是否能够带来预期收益可能需要打一个问号。

海南是否能够承担其如此重任?

为什么会选择海南这个问题很好解释，毕竟这个位置得天独厚。一直以来，中国都致力于带动新一轮全球化经济，去年正式面世的“一带一路”是最好的筹码，在这样一个筹码中，海南作为距离能源生命线马六甲海峡最近的省份，自然就成了一带一路的关键节点，而“孤岛”的定位也更加适合探索金融开放，尝试建设离岸金融中心。

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这么一想，海南似乎真的无比重要，那么这里能否承担重任呢?事实上，这并不是国家第一次对海南省委以重任。

1988年，海南从广东的一个行政区正式被国家升格为海南省，并成为中国最大的经济特区，比浦东新区都早两年，风头一时无二。去年大火的电影《芳华》中就有当年盛况的一个片段，无数人涌入海南，拿地，炒房，但之后发生了什么?

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海南房地产投资从最初的3.2亿元达到最高93亿元，房价从1988年的1350元/㎡到1993年达到7500元/㎡的顶峰。

然后，泡沫破灭，震惊全国!

再然后，本该在当年一举成为强省的海南被房地产拖累，最终发展落后。但已经吃过一次苦头的海南对房地产的依赖却还未减少，在2017年海南省统计年鉴中，2016年海南十二个重点产业增加值中，房地产业以16.1%的贡献率位列第一，甚至超过了主推的旅游业和特色农业。

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在这样的情况下，海南是否能够摆脱过去的影响，以更加开放的姿态发展自身，对一切炒房行为say goodbye，真正建设成一个更加开放的自贸区，一个全球最大的自由贸易港?

这一切都值得期待，但也不必过分热捧，毕竟罗马并非一日建成。

海南的未来房地产何去何从

《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(下称《指导意见》)指明“坚持全方位对外开放，按照先行先试、风险可控、分步推进、突出特色的原则，第一步，在海南全境建设自由贸易试验区，赋予其现行自由贸易试验区试点政策;第二步，探索实行符合海南发展定位的自由贸易港政策”。

自由贸易港是一个什么概念呢?通常被视为开放程度最高的自贸区，在这里海关一线真正放开，货物自由流动，取消或最大程度简化入港货物的贸易管制措施。

如果还不能理解，那就看一眼香港、迪拜、新加坡、阿姆斯特丹，这都是享誉全球的自由贸易港。海南的自由贸易港正式建成的话，将一跃成为全球最大的自由贸易港，全岛3.5万平方公里远超不足4000平方公里的迪拜。

而未来要发展，必然绕不过房地产这个坎儿，以上几个自贸港的房价都非常高，但却并非GDP的主要来源。从目前出台的政策来看，海南似乎有一种“壮士断腕”的决心，坚决不让GDP再次依赖房地产。

2016年2月26日

对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。

2017年4月14日

暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

2017年9月22日

除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。

2017年9月29日

全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

2018年3月31日

非海南省户籍家庭只能买1套住房(五指山、保亭、琼中、白沙四城禁售)，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明。

可以说，祭出了“70%首付+5年限售+5年社保+限购1套”的大招之后，海南房地产市场将全面进入冰冻期，另一方面，《指导意见》也将“建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落”写入，表明政府对房地产市场的态度。

中估联数据认为，对于房价已经处于高位的海南房地产市场，此次新政的出台是否会重蹈雄安新区政策出台后房地产市场震荡的行情，值得关注。由于实施最严格的行政调控政策，前期已进入海南房地产市场参与投资的资金，尤其是短期资金，将面临难以短期收回投资的局面，此时这类投资者是否会出于资金压力而抛售房产进而造成对海南房地产市场预期的影响是政府和金融机构需要重点观察的方面。

近期，中估联数据将从更深层次为大家解读《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，敬请期待~

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