180万10年，真的租不起? 前几天

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180万10年，真的租不起?。自持|房租|书院|翡翠|物业|租金---

前几天，万科翡翠书院10年租金180万的事儿炸锅了，企业长租公寓的第一次亮相被很多人当成了反面教材，一顿奚落，很多人直呼这么高的租金让人更加想买房了!

翡翠书院的租金到底贵不贵?当然贵!这一点通过对比同区域的租金价位我们可以很直观的看出来。

90平方米小三居，最低月租金都要一万五，180平方米的四居豪华版，租金3~4万之间。而同区域普通住宅，90平方米精装三居月租大概在6000元左右。豪宅产品如五矿万科如园287平方米的四居，租金也才两万八而已;西山壹号院195平方米的精装三居租金24000每月，而且还不用一次性支付十年。

翡翠书院的价格相当于同区域同面积段产品的两倍还要多，这么贵的价格现阶段的市场其实是很难接受的。

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像翡翠书院这么贵的企业长租公寓是个案还是会成为普遍现象?这种类型的物业到底有多少?

想了解这一点，我们还得回到2016年。“企业自持租赁”这种类型的物业最早出现在16年10月，北京地块更改交易规则:当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得，企业自持部分只租不售。

从更改土地交易规则到现在，只有29总地块有自持，如果以每套90平米粗略计算，企业租赁房从16年到现在大概只有17800套左右。北京2017年全年二手房住宅成交大约在13.4万套， 2016年更是高达27万套，租房市场成交量只会多不会少，所以这17800套企业租赁房体量并不大。

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而且这17800套是特定阶段的产物，不出意外之后随着资金压力越来越大，企业自持意愿也会越来越低，这种类型的物业会逐渐减少甚至消失。这一点从之前房企拿地规律也可以看出，100%自持的只有四宗地，出现在竞争最激烈的16年。70%自持比例的地块也只有四宗，之后自持比例开始减少，到了今年更是低到了2%的尘埃里。

其他的企业租赁房是否都会像翡翠书院这么贵?就目前的形式看，这种物业都不会便宜，而且有可能是“天价”。拿地成本在那摆着，开发商在定价时要考虑盈利空间、资金回笼速度与将来租金上浮空间。万科这个项目之所以租金这么贵，是因为当年两宗地的拿地成本高达109亿元，再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，用企业自己的话说，即便现在这个定价租金回报率也不高。

其实开发商也不是没有想过别的办法回笼资金，曾经就有项目一次性出租70年，等于变相的“以租代售”，不过被“最长只能租10年”的规定堵死了;还有项目要求租金一次付10年、押金要付20年，不出意外也被约谈了。政策这么严，变相的“以租代售”也行不通，这部分企业自持租赁房只能做成高端租赁，中低端租赁资金不支持。

由此可以看出，企业租赁房只是特定阶段的产物，体量不大，但是价格现在看来都会贵的吓人。既然租金这么贵，会不会导致房租上涨?以前只是买不起，之后是不是还会租不起?关于这一点，其实并不用太担心。企业租赁住房或许会给将来的房租继续添一把火，但是对于整体租房市场影响有限。

因为这种体量不大的企业自持租赁房需求是小众的。

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90平方米10年180万，180平方米10年360万，而且还需要一次性付清，贷款的话，每月月供最低也在2万左右，有这种支付能力，为什么不买房?这种物业潜在客户一是企业，租下来了提供给自己流动性较大的高管居住;另一类是有海外学习、生活、工作的背景，没有购房资格，但又对居住品质要求较高的人。这类小众化的客户不会对整体租房市场产生太大影响，最大的影响就是预期方面。

不过，帮主想说的是，北京房租上涨是必然。

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根据链家数据，北京市前三个月租金水平环比分别上涨4.7%、0.5%、0.2%，租金上浮从200元到700元不等。但是这符合住房租金季节性的上涨规律，而且结合租金上涨幅度和居民收入水平，涨幅也是合理的。18年前三个月，北京租赁市场租金水平同比上涨8%，而2017年北京城镇居民人均可支配收入同比增长9%。

房租上涨是主旋律，只要上涨比例合理，就不用过分担心。

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