承租人遇上租赁的房屋被征收，可以获得哪些补偿？
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一、租赁房屋的概念以及特征
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租赁房屋是指房屋所有权人作为出租人让承租人使用的房屋，并且承租人要向出租人支付租金。对于租赁房屋的征收，要先明晰房屋租赁中的两个特殊法律关系，即房屋征收补偿关系和房屋租赁关系。前者是行政法律关系，主体是征收人与被征收人，后者是民事法律关系，主要是出租人和承租人
二、租赁房屋的评估价值
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租赁房屋价值不仅包括房屋本身的价值，也包括租金、装修以及经营等带来的附加价值。租金，即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定时间内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。在房屋租赁中，最主要的是住宅类的房屋的出租，而住宅类房屋主要分为两种，一种是公房和廉租房，另一种是商品房住宅和已购房。对于前者的租赁价格评估主要是进行政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，不超过规定调整租金幅度的价格空间，对于后者进行市场租赁评估。
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三、租赁房屋的补偿安置
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征收导致征收房屋灭失，必将导致租赁合同因解除而终止履行。承租人的损失一般来自于房屋的附加价值，主要包括三个方面：预交的租金损失，承租房屋的装修损失、停产停业损失。根据合同的相对性原理，承租人的上述损失应当向出租人主张。
关于租金损失的补偿，依据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。征收强制剥夺所有权，当然导致租赁房屋无法使用，出租人可以向法院起诉解除租赁合同或者合同无效，承租人可要求出租人退换租赁押金。
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关于房屋的装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，征收时不予补偿，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，征收时应当对出租人进行装修损失 的补偿。至于停产停业的损失，其评估和补偿需要考虑多方面的因素，如征收前经营、盈利情况、征收时类似行业的经营情况、市场销售情况，甚至需要参照税务机关税务证明。
综上所述，经出租人同意的装饰装修费用，在对房屋的征收补偿中，并不是一律要进行补偿，只有租赁期间届满或者合同解除时，征收时才对出租人进行补偿。未经出租人同意装修或者扩建发生的费用，一律不予补偿。
文章 | 周旭亮
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编辑 | 尧羽珍
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