关山大道神盘遇瓶颈 2018购房更理性上个周末

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上个周末，与以往的“日光”盛况大相径庭的情况是，楼市大热的关山大道出现了一个去化“不甚理想”的楼盘，而这个楼盘曾经要求全款付，去化还不错。与上一次相比，中建大公馆此次推出3栋楼，共计九百多套房源，不要求全款，除B2栋基本卖完外，B3和B6还有部分剩余房源。

不止中建大公馆，进入2018年后，武汉楼市降温明显，无论是预售证发放方面，还是楼盘销售方面，都比去年稳定许多。类似去年抢房弄丢鞋子、半夜起来排队认筹、选房还要换地方等不和谐购房现象，已经大大减少。从去年到今年，武汉购房者人数在增加，房子依然紧缺，但购房者买房心态却逐渐趋于理性，到底是什么让他们心态发生了转变?

调控之手抚平市场乱象

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2017年的市场乱象，很大一部分都来源于部分开发商的投机取巧，尤其是在备案价严管时期。2016年末，从一线楼市开始贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”方针，全国各大城市争相跟进，武汉也不例外，于是出现了开发商不愿意看到的备案价严管。为增加房子的利润，大部分开发商跟进，默认了政府给出的价格为毛坯价格，另外需加上精装修标准的事情。最严重时期，毛坯房价15000元/㎡左右，精装修标准最高接近6000元/㎡，惹来不少购房者吐槽。

为防止市场乱象恶化，武汉市政府陆陆续续出台多条政策，一方面明确规定精装修收费标准，即最高不超过5000元/㎡;另一方面加强市场销售监管。譬如，为避免炒房客进入，长江新城早早限售;明确取得《商品房预售许可证》后十日内一次性公开销售，且销售时间需在上午9:00至下午20:00;出台刚需优先选房政策等等。

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尽管不少网友仍然对政策的不完善在吐槽，但总体而言，因各项政策的出台，武汉楼市的大部分乱象已经得到了有效治理。

租购并举补齐市场空缺

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按普通意义而言，购房者大致可分为2种，一种为刚需，是实实在在要买房自住的人;另一种就是偏投资，买房坐等升值的人。而买房自住的人中，又包含部分20出头和50来岁的新武汉人，他们的实际购买力不算强，但担心房价发展过快，未来买不起而着急上车。

根据公开数据，2017-2018年2年内，武汉预计落户人数将超50万，大量的落户人群带来了极大的购买力，而目前武汉的新房存量是远远不够的。3月30日，《2018年建立租购并举住房制度实施方案》通过，明确加强租赁制度建设、扶持壮大住房租赁主体等六大举措，妥善解决新市民阶段性的住房需求。

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目前，武汉已有个别租赁项目明确完成时间，如长江青年城、青年苑等，尽管租赁无法彻底解决大部分新武汉人的购房需求，但它对部分经济不足的群体来说，是个解决住房问题的良好方法，可以缓解购房带来的压力。

利率上浮降低杠杆使用

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2017年武汉楼市大热的原因之一源于2016年楼市发展过快，不少投资客在当时尝到了甜头。恰逢房贷利率尚在折扣，2017年伊始，不少家底不算丰厚的购房者也纷纷进入楼市“捞金”，撬动杠杆，试图从中赢利，因此加大了购房者的买房难度。

2017年年中至今，房贷利率不仅慢慢回归正常状态，且上浮趋势明显，放款周期加长。截止目前，武汉已有个别银行房贷利率上浮至40%，以上浮30%为主流。利率的上浮加大了总还款金额，对月供也有很大影响，杠杆利用价值大打折扣，伪投资客陆续从楼市撤场，也算为真正的刚需和刚改购房者提供空出了更多买房机会。

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产品缺陷缩小选择范围

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作为逢开盘去化率必高的关山大道，毛坯推出的中建大公馆，此次去化“不甚理想”与其产品自身也是有一定原因的。此次推出的B2、B3、B6三栋楼中，以B2的户型最佳，因此认筹B2的购房者最多，最终也不孚众望，除顶层和个别底层房源未卖出外，其余均卖完。而B3和B6的户型要逊色于B2，最终去化约在6成左右。

在市场火爆时期，即使房子的朝向、采光等有瑕疵，也阻挡不了购房者的热情。而今，购房者已经越来越理性，比如有刚需购房者摇号中签可选房，但因号码落后，没有较好楼层，于是放弃资格;即使中建大公馆位于潜力巨大的关山大道，但因自身产品缺陷，购房者也拒绝买单。

多方影响之下，购房趋理性已成必然趋势。日渐增加的商品房供应量、弥补商品房存量不足的租赁市场、杠杆利用率的降低、全面的楼市调控政策等等因素，已经让越来越多的楼市投资者持观望甚至退出态度，为刚需和刚改的购房，腾出了更为宽松的选择空间。