日本买房防“坑”:教你避开日本房产【投资收益率】四大数字陷阱我们在挑选日本投资型公寓

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我们在挑选日本投资型公寓，衡量投资价值的一个重要指标就是【投资收益率】，如果错误解读了【投资收益率】，就会错误判断投资型房产的未来收益性。投资收益率又称回报率、投资回报率，下面为大家介绍如何才能避开投资收益率的数字陷阱。

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数字陷阱1

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【预计收益率】是根据房地产公司的利益考量决定的。

我们在阅读房源信息时经常会看到【想定利回り】即【预计收益率】这个词，一般出现在新建成的投资型公寓，或者暂无住户处于空室状态的房源信息里。但是，光凭这个【预计收益率】是无法对房屋的收益作出准确判断的。

理由很简单。

【预计收益率】的租金收益，是房地产公司测算出来的，并不是真正的已经确定的租金收益。其中不乏为了将收益率的数据做的好看，将租金收益过高预估的情况。

有可能出现客户买了这种类型的房子，为了维持卖房时与客人约定的收益率，持续以过高的房租征集入住者，导致无人过问一直处于空室的状况。

也就是说，投资者在房源信息中，如果发现房子是空室状态，并且中介公司使用【预计收益率】来测算房屋收益预期时，需要结合当地周边房屋的租金状况进行参考，再行判断空室风险及实际收益情况。

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数字陷阱2

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根据现在实际的租金收益情况计算【投资收益率】。

然而，即使是已经有租户的投资型公寓，【实际收益率】也并不一定会正确反映房屋的收益情况。如果现有租户的租金，与周边同等条件公寓的租金有差异，就会造成投资者购入后房屋收益与实际情况不符。

举例来说，一位从房屋建成后即在此租住了10年的租户，租金通常是按照新房的租金收取。而新房与房龄10年的公寓相比，租金必然更高。在租户退租后，募集下一个租户时，房屋租金则需要按照房龄10年的标准来测算房租，从而导致投资者的实际收益下降。

所以在考察房屋的【投资收益率】时，也要结合现租户的状况以及该房源周边同类型房屋的租金状况进行多方位的综合判断，以确保了解到实际的收益情况。

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数字陷阱3

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修缮管理基金的缴纳金额，是会上涨的。

通常在计算实际投资收益率时，会从租金收入中减去修缮管理基金。而在日本，修缮管理基金的缴纳金额会随着房龄的增加而逐渐上涨。所以，即使房屋租金一直维持不变，也有可能出现由于持有成本上升而导致的未来实际回报率下降。

尤其是在销售新房时，为了将【实际收益率】做的更好看一点，中介公司有可能会故意压低修缮管理基金的缴纳金额，以提高计算的净收益率。

根据日本国土交通省的概算，一平方米的新房，其修缮管理基金的缴额约为200日元，20平米的新建投资型公寓，缴额约为4000日元/月。为了预防今后的大规模修缮工程，修缮管理基金会逐渐增加，因此，投资者也要考虑到由此导致的未来收益率下降的情况。

数字陷阱4

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没有租户的话【投资收益率】只是纸上谈兵。

【投资收益率】是根据房屋出租一年的租金而计算得来的数字。因此，如果年中因为租户退租而导致出现空室状况，就不可能实现当初测算的收益数值。也就是说，不管纸面上测算的投资收益率多么高，在租赁需求较少的区域，房屋的空室风险较高，从而导致获取预期收益率的可能性就降低。

此外，在租赁需求较低的区域，为了寻找租户，有时会向房地产中介支付广告费、中介费等费用以提高招租速度，从而导致回报收益被进一步拉低。

与此相反的情况是，在租赁需求旺盛的区域，虽然投资收益率稍低，但房屋的空室风险也会相应变低，投资安全性更高，也更易达到房产预期的收益。

所以我们在选择房屋时，需要将着眼点应从纸面上的【投资收益率】数字中跳出，冷静地分析房源周边环境，以及该区域的实际租赁需求，结合其它要素详细思考后再做判断。

注:本文观点仅供参考，投资有风险，入市需谨慎。