为了破限购，竟然出现了这种神操作？最近一段时间

最近一段时间，网上出了个网红名单：

上海翠湖天地的摇号名单，385组买家，申购118套3000万+的豪宅，这会已被删了。

不少好事者，做了深入分析，比如这种：

当然，笔者作为一个理财师，关注点并不是哪个名人买了，而是发现，这里面近一半的买家，是公司。笔者今天聊聊这事。

| 大众理财顾问（微信号：dzlcgw ）转载自石榴询财

为什么会用公司购买？

因为限购！

大家都知道，上海住宅类房产，在全球范围看，过去、现在、未来，妥妥是优质资产。所以上海的住宅限购政策，也是相当变态的。

但是，如果以公司名义购买住宅，是不受限购的。

实际上，最早这么干的，还不是聪明的国人，而是无奈的老外。

不少外国人，包括移民出去的国人，在上海长期工作的居住需要，因身份原因无法买房，都会通过这样的方式买入和持有房产。

各位土豪，看到笔者写到这里，千万别立刻去注册公司买房了。这个看似是漏洞，其实并不见得。

看看这个案例：

是不是很酸爽？

公司买房和个人买房，适用的税种有很大的区别。

购买环节：

契税：房产原值×3%；印花税：房产原值×0.05%

持有环节：

房产税（按年计征）：房产原值×70%×1.2%；

土地使用税（按年计征）：土地面积×税额

交易环节：

>>>企业需缴纳：

企业所得税：（销售价格-房产净值）×25%

营业税：（销售价格-房产原值）×5.5%

土地增值税：按增值幅度从30%－60%不等

印花税：销售价格×0.05%

>>>购买方需缴纳：

契税：销售价格×3%；

印花税：销售价格×0.05%

嗯，持有时每年都要交的房产税，交易时税率感人的土地增值税，可以了解下。

当然，天朝不缺聪明人，如果交易时，不卖房，转让公司股权呢？

这里面财务可以做不少动作啊，把房产做在长期投资栏，用成本记账法，可以按照当初买入价，把公司股权转让，比个人卖房都省税啊。

这个好方法，曾经的确可以，尤其在阴阳合同盛行的深圳，大量这样的案例。不过，这已经是过去式了。

笔者为这事，专门和身边的房产理财师、税务理财师详细交流了下，都不建议再这么干了，因为未来不确定的风险越来越大。

一方面，从税收的角度，以股权转让方式交易房产，没有明文规定不征收土地增值税。而且总局有过判例，地方请示征还是不征，总局答复是征——实质大于形式原则。

而且即使第一次转让时没征，买家也要考虑，万一卖给后来者时，会不会被征？而如果那时候被征，可是从上家的买入成本起算，搞不好能适用60%的税率。

用装逼的话说，就是“税款递延并增加，税款从原股东转嫁给新股东,原股东节省的税款将来由新股东承担”。

另一方面，从交易接盘角度，如果就自己住，也就罢了，当你卖出时，接盘人是买普通的二手房，还是买这种未来可能有隐患的二手房？隐患带来的交易折价，又会有多少？

当然，估计聪明的你，还听说部分地方，有限合伙比照自然人管理收税，或通过假借钱不还，由法院判决过户等。这些的确存在。但是，你一定要相信，BUG总有被堵的一天，尤其有巨大的税源诱惑时，万一你正好赶上了，这酸爽。

总结

有些操作，不是不能做，如短平快这类，还是可以的。但如果长周期的操作，一定要考虑到政策变化带来的风险。

当然，如果就是有钱，任性，如娱乐圈的，多交点税，毕竟取之于民，用之于民，笔者还是乐于见得到。

| 大众理财顾问（微信号：dzlcgw ）转载自石榴询财

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