是暴涨暴跌，还是阶梯向上？我们更像日本还是更像韩国……
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是暴涨暴跌，还是阶梯向上？我们更像日本还是更像韩国……。日本|韩国|暴跌|东京|阶梯|向上---
房地产，一直是地区乃至国家经济的重要考量和权重。无论是哪个经济体，房地产都是最为重要的核心产业之一。
中国的房地产近几年来一直都处于总体向上走的过程，于是很多人都在讨论：房价高启时代何时会结束，在什么情况下房地产才能真正降温。
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这个问题，小编是绝对不会也不敢作正面回答的，君不见行业大佬因为嘴比较大都被敲打成乖宝宝了么？何况小编区区一个草民……
今天主要说的是我们周边的国家，韩国和日本。
日本的房地产崩盘泡沫，网上的相关资讯已经极多。那么韩国呢？我们惊讶得发现，韩国的房地产坚挺程度远远超过了预计。如果说日本的房地产是大起大落的过山车，那韩国的房价就像一部螺旋阶梯，持续并且一直在稳步向上。
为什么类似的经济结构下，日本遭遇了房地产海啸而韩国却依然持续向上？这就要说说二者其中的差别了。
日本篇
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让人迷信的“神话”
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不少人曾经总结，日本房地产的崩盘主要源自对 “东京房价永不降”的迷信！
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东京作为日本最大的中心城市圈从江户时代开始就是经济中心，自战后腾飞以来，日本经济得到了飞速发展，东京也一跃成为全球最繁华的大都会之一。甚至整个日本关东地区，几乎可以看做是“东京轴心都市圈”，以东京都为核心，周边成辐射状密布卫星城。
人们坐电车上下班，穿梭在东京和自己的家之间，因此日本人普遍认为东京的房价是无比坚挺的，是绝不可能下降的。因为东京的房产是100%的稀缺资源。
这个答案对么？某种意义上来说是对的，因为资源的大量富集和人口的积聚效应使得东京成为日本无可争议的“超级核心”因此东京的一切硬资源，都是稀缺的，地产当然就是其中之一。
稀缺资源永不崩盘？
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那么既然是稀缺资源为什么会崩盘呢？
东京的崩盘是多因素叠加的效果，首先是日元的不断升值导致的整体经济环境恶化。相信熟知“广场协议”的网友都很清楚是怎么回事。
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而东京房价之所以会崩因为之前涨得太猛了！根据资料显示，在经济危机之前，日本尤其是东京地区的房价增速可以用“火箭”来形容，用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”
当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……
从政府管用到基层百姓，每个人都坚信房价只涨不跌，每个人都坚信至少东京绝不会崩盘。
是的，按照理论模型来看，如果之后的两颗炸弹不引爆，或许东京真的不会崩盘！
两颗炸弹
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第一颗炸弹就是老龄化，日本从80年代后期已经开始进入老龄化，注意这是全国老龄化而不是东京一地。如果老龄化只出现在大城市，那么随着外来人口的填充这个问题并不大。但当全国都开始老龄化时，作为核心区的东京问题就会变得尤为明显。
老龄化带来的是社会活力的下降和消费意愿的减弱，而且这和整体经济环境形成了助推效应，也就是经济环境越不景气，老龄化地区的消费意愿越低，恐慌心里就越严重！
这个比较好理解，因为谁也不愿意守了大半辈子的财产缩水。
第二颗炸弹就是城市化基本完成，如果当年日本的城市化率和今天的中国类似，那么日本的90年代房地产崩盘可能就不会来临！
承托不断上涨的房价的两大支柱就是人口红利和城市化红利，一旦这两种红利开始消退，而过度炒作的资本得不到有效调控，那么结果就是崩盘。
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东京一崩，其他地方更是不可能撑得住！
韩国篇
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韩国政府的有效干预
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反过头来看韩国，和日本相比，韩国的老龄化程度没有那么严重，而且城市化也不及日本，应该说韩国的底子比日本薄，但正是因为这个底子薄，使得韩国这个经济体对于泡沫的容纳度更高一些。
另外有一个重要原因就是韩国政府在房价调控上是起到了巨大作用的。
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1965年朴正熙（朴槿惠她爹）政府为了刺激经济发展，制定了首个五年计划，以大基建、大改造为契机，韩国同时上马了上万个大小工程，旧城的首期改造和扩建使韩国在1965年到1969年间，12个主要城市的地价平均涨幅都超过了50%！其中在1969年，1年内12个城市的地价增幅达到了80.7%，首尔地价平均增长84.1%!
这被称为韩国第一次地产腾飞阶段，但在随后的1970-1974年间，由于石油危机导致的全球性经济低迷使韩国经济大受影响，房价开始出现波动。在这一情况下，韩国政府迅速对地产市场进行干预调控。推出多种限制措施阻止资本炒房，放缓基建进度。这一手段取得了效果，当年在大环境不良的情况下，韩国的房地产整体增速迅速被降到了15%-16%。
随后在1975-1979年间，国际经济形势好转，韩国方面为了盘活社会资本，政府对房地产重新采取宽松政策，鼓励人民买房置地，同时由于出国投资和大量基建工程热潮，使的韩国进入第二次房地产开发高峰。75-79年间，韩国地价飙升了4倍，其中首尔市的地价和房价，平均一年就上涨了超过130%！
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进入80年代后，韩国政府开始调整经济结构，由重工业大基建，开始像科技产业转型，在这一背景下，政府再次对房地产市场进行调控，通过大量建造公租房等手段，过热的地产投资开始降温，6年时间里房价增速再次被稳定。
之后的1987-1990年由于汉城奥运会等大型活动，韩国再次进入西海岸大开发时期，为了盘活经济政府再度“松绑”房地产，韩国房价开始了新一轮的快速暴涨。
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韩国的经验
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通过这些我们可以看到，韩国房价之所以能够坚挺地稳步向上主要原因之一就在于政府的干预力度较大，而日本则过于迷信经济快速增长，在放任自流的同时也为崩盘埋下了隐患。
通过结合韩日两国的状况，我们发现，房地产这个经济发展晴雨表对国民经济是极其重要的支撑。而在东亚这种人口密集型的大都市圈为主国家尤其吃重。
在这一环境下，地价和房价高启是无法避免的，并且可能会出现长期高位甚至越来越高的情况。这与经济结构和市场环境都有莫大关系。
但这种牢固结构也照样会有崩溃的危机，只是这种情况的出现必须同时满足几个条件：外部经济压力陡增（一般为国际经济危机）+国内经济出现结构性问题（转型不及时或者主体产业发生滑坡）+人口红利消退（全国进入高度老龄化）+城市化基本完成+政府干预不及时。
只要当这五点共同发生作用时，无论多么坚挺的房价都会出现崩盘！
说到这里相信每个人对于未来地产市场的走向都有了一个比较明确的参考了……
当然，小编说这些纯属个人分析和列举，请勿与国内现状对号入座。
我真的没有指东说西
我真的没有指东说西
我真的没有指东说西
另外小编家的水表也不在室内……
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