誰是香港1.56萬個物業的業主？一份名單浮現了香港最牛業主

文：華光charlie

每

年香港財政預算案中，大家都尤其關注財爺又派了哪些糖，其中差餉減免是中產最能受惠措施，關注度尤其高。

然而，一份名單浮現了香港最牛業主，名下坐擁1.56萬個物業！

（差餉早期又稱警捐，是一種源於英國的香港稅款項目，主要是按徵稅地的房產價值或租值抽取一個比例的款項作為政府收入一部分。現代，是香港政府向香港境內房地產業主徵收的一種間接稅。除差餉外，部份香港物業須另外向政府繳納地租。）

日前，香港政府《財政預算案》中建議寬免2018/19年度四季差餉。每季上限2500港元，惠及325萬個須繳付差餉的物業，涉及178億港元。

財庫局一份檔顯示，首10位元可享有最多差餉寬減額的合共達2.565億港元（約合人民幣2.06億元），涉及4.01萬個物業數目。當中，最高差餉寬免的繳納人可獲寬減達1.026億港元（約合人民幣8200萬元），名下持有物業達15645個。

即使是名單中排第10位的業主，也擁有1258套房產，免稅額為890萬港元（約合人民幣713萬元）

給大家算一筆賬：

假設每套房子價值800萬港幣，那總值是1200億港元；

假設月平均租金2萬港幣，那每月收租3.1億；

假設每套房子收租需要1分鐘，每天520套房子要收租，每天得工作8.7小時；

太忙了這不是我想要的生活…

據立法會議員謝偉銓表示，公司或集團持有的單位，一般會上報一個繳納人負責交差餉，但最終卻未必是由該名繳納人交房產稅，所以有人推測這位最大業主是一支名叫領展的REITS基金。

領展房地產投資信託基金（LinkReal Estate Investment Trust），前稱領匯房地產投資信託基金，是首家在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信託基金。領展的前身就是香港政府公營房屋部門的商場產業部分，而後來經過IPO就被私有化了。領展在2005年11月25日正式在港交所上市掛牌交易，並在2014年晉身為恒生指數成分股，於2015年獲納入恒生綜合大型股指數成分股。

不管這個最牛業主是不是領展，房地產信託投資基金在港股還是受到一幫保守、喜歡收息的投資者的擁躉。除了以投資商業地產為主的領展，在香港港交所上市的REITS還有以投資零售商場物業為主的置富產業信託、投資酒店為主的開元產業信託和匯賢產業信託等等。

▌一、什麼是REITS？

REITS（RealEstate Investment Trust）指的是房地產信託投資基金。說白了就是，很多人把錢湊到一塊，交給一個基金經理，讓他去投資房地產，賺到的錢大家分。

它的優勢也跟基金很類似：

- 像我這樣買不起房子的，可以用少點的錢參與房地產投資。我買不起客廳，還買不起廁所嗎？

- 不懂得房地產投資的，可以把錢交給基金經理代管，人家畢竟專業，咱們省心省事，等著拿分紅就行了；

- 沒有時間精力做房地產投資的，房產過個戶都得好久。但買賣基金比買賣房子要簡單多了，跟買股票差不多；

1、香港的REITS具有以下的特點：

1）投資房地產目的是為了穩定獲取租金收入，不產生租金收益的不動產不能超過資產10%；

2）必須是證券期貨委員會批准的管理公司來管理；

3）必須在港交所掛牌上市公開交易；

4）只能投資房地產項目，不能買地和參與房地產項目開發，也不能對外貸款或為貸款提供擔保；

5）一般情況下，持有不動產時間不能短於2年，債務比例最大不能超過資產總值的45%；

6）每年最少將90%的淨收益分紅給投資者。

所以香港的REITS是在較為嚴格監管制度下的一種類似固定收益類的產品，不得不說，論穿越牛熊，REITs真的是很理想的品種。從2011年10月到現在，如圖所示，下面5支香港REITS走勢都要大幅強於大盤。

2、REITS的高派息

許多香港投資者將REITS稱作"收租股"，除了基金的收益基本來自物業租金以外，還因為基金每年用90%以上的租金收益派發股息。而穩健地每年作坐收股息成為了REITS備受青睞的理由。

以領展為例，上圖可以看到他2007年到2017年派息一直保持穩定增長的趨勢，平均股息率達到4.07%。即便在經濟危機的08年，領展的股息也能到達5%左右。

如果你從05年它第一天上市收盤價11.8港元買入領展，持有到2018年4月11日（收盤股價66.4港元），股價上漲帶來的收益超過460%，平均每年收益率是38.3%。

再加上其平均每年4個點的股息，投資領展實際上是一筆橫跨13年平均年化收益率超過42%的投資！

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3、投資REITs不能是唯股息率論

當然，過分的看重REITS的股息率決定投資，也可能造成投資回報率的降低。比如開元、匯賢，2016年分紅股息率都挺高的，但是因為股價表現低迷，從而拖累了整體投資回報率。

沖著高股息率去投資REITS可能會存在以偏概全的方法論問題。

所以，對於REITS，你還需要關注以下幾點：

1）REITS本質仍然是地產投資，因此一定會受到地產週期的影響。

在REITs投資領域，地產投資的大邏輯是同樣適用的：經濟復蘇、長期低利率環境是利於地產行業的；反之，經濟惡化或者加息週期，則利空地產行業。

看看難過的時候，最典型的例子，就是2008年的經濟危機，港股股價、房價雪崩。當年香港市面上的6只REITs，平均跌幅超過35%。相比恒指48%的跌幅，雖說絕大多數都跑贏了恒指，但這樣的下跌程度還是很讓人難受的。

2009年以後，全球QE大放水、低利率的環境下，地產出現了一輪大復蘇。現在我們看到香港這幾隻REITs的整體投資回報率非常喜人，很大程度上也要歸因於對地產復蘇大週期的跨越。

2）多元物業組合，抗週期能力更強

（開元近年淨利潤增長圖）

（領展近年淨利潤增長圖）

大部分的REIT以收租作為利潤或者分紅的主要來源，因此，物業組合的類型對於判斷持續盈利或者分紅的能力是相當重要的。

一般來說，酒店物業的週期性比較明顯；寫字樓由於租約較長，受經濟波動影響較小；而單單物業組合的抗週期肯定會弱於多元物業組合。

比較有代表的就是開元產業基金，旗下基本屬於單一的酒店資產，出租率一直維持在50%，而且每年還有所下滑。與之形成對比的，則是持有多元物業的領展房產基金。

3）計價貨幣的匯率變動

有一個例子是越秀，如果你投了它，雖然它的組合物業在內地的租金收入增長還是很不錯的。但是由於它的物業收入以人民幣計價而財務報表是以港幣計價的，假設人民幣的貶值，直接蠶食了其報表收入，就會影響到其投資收益。又比如，匯賢產業基金是以人民幣計價的香港REITs，也會直接受到人民幣匯率貶值的衝擊。

4）負債成本和負債水準

負債成本和負債水準代表了基金資產管理能力和擴張能力。香港REITs規定，借貸比率的上限是45%。負債水準可以長期維持低水準的管理機構，可能意味著較好的管理能力，也意味著未來可擴張的能力。

另外，細緻的投資者會關注物業組合的出租率和租金的調升比率。如果預期今年有大比例物業會大幅調升租金，該投資標的的表現一定會強於物業租期和租金穩定的標的

▌二、香港抗通脹策略

很多時候，投資就是為了抵抗通脹，保障財富。

香港由於是經濟發達地區，大量的公用服務公司都是上市的，因此，通過配置部分香港的公共服務公司，某種程度就對沖掉了在香港生活的通脹壓力，例如領展就是香港本土最強的包租公，它自己就可以弄個領展社區信心指數來衡量香港本土的消費。

綜合來看，在香港生活的居民，如果要配置抗通脹組合，還可以考慮配置香港最大的地鐵運營商港鐵公司（66.HK）；

從1960年起，年度股息從未減少的香港本土電力公司，中電控股（2.HK）；

還有香港的供水公司，粵海投資（270.HK）；

對於在香港生活的絕大部分上班的工薪階層來說，專注工作，提升職務性收入其實才是更有效的財富增值方案，房租的領展房地產基金（823.HK）、出行的港鐵公司（66.HK）、電費的中電控股（2.HK）、水費的粵海投資（270.HK），已經基本覆蓋了日常的主要支出方向，而且還不用看盤…長期來看，跑贏通脹沒問題，因為這些就是通脹本身，而且還有估值放大的作用，一對比，對沖房租的領展漲幅最高…我好像又發現了什麼…

▌三、結語：

雖然抗通脹策略從底層邏輯上是有效的，因為他們本身就構成了通脹，但是，過去十多年相對指數的強勢表現來自於低利率的宏觀環境，股息的提高是推動它們上漲的核心邏輯，在加息週期，高派息的它們相對價值就不那麼大了。

但是，市場經濟，加息的資金成本，最終還是會傳導到通脹上的，因此，如果是個工薪階層，只要相信香港會繼續發展，長期配置這些抗通脹組合問題都不大。

作者：華光charlie；来源：港股那點事（ID：hkstocks）, 點擊本頁左下角“閱讀原文”可以流覽原文頁。

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