深圳客退潮一周年！房企准备“过冬”了？ 2017年4月10日

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2017年4月10日，东莞楼市调控政策升级，开启了东莞限购、限贷、限价、限外、限售“五限”时代，深圳客正式退潮！今天正好是“410”新政出台一周年，楼市调控从严收紧。在市场表现上，延迟签约、延迟放款、延迟报规、延迟开工、延迟推盘

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……延迟或将是2018年楼市的关键词！

在市场成交冷淡、房贷利率上浮、楼市调控政策不放松的影响下，节约营销成本“过冬”已成为开发商的共识，受到各种“延迟”的影响，楼市出现大量新增供应最快或将在今年下半年出现，购房者想要有更多的新盘挑选，还需再等等。

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利率升，成交降！

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限贷政策没有放松，反而越来越收紧，房贷利率普遍上浮至基准利率的20%，甚至有银行停贷，这是进入2018年后东莞楼市的热门话题。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至2018年3月9日，东莞商业银行首套房贷利率普遍上浮20%，即实行5.88%利率，其中包括了农业银行、工商银行、建设银行等11家银行，对比2月增加了两家；二套房贷利率也以上浮25-30%为主，华润及中信两家银行停贷；与此同时，伴随着东莞房贷政策持续收紧，尤其是2月“三价合一”政策实行，兴业、邮政等14家商业银行执行“三价合一”政策，

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一、二手楼市房贷压力再次升级。

东莞中原战略研究中心介绍，一季度楼市政策环境逐渐趋严，市场观望加重，叠加春节因素影响，购房需求释放放缓，东莞住宅楼市成交大幅转淡，全市住宅供需创近四年同期新低，数据显示，一季度全市住宅成交100.82万平方米，环比下滑44.46%。

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投资弱，开工少

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受到市场成交冷淡影响，一季度新开工项目主要分布在东莞楼市热点区域，各区域零星开工，未出现集中开工潮。此外，从产品类型来看，新政后投资热情减弱，成交减少，商铺、写字楼等投资型产品开工热情降低。

优房超·瑞城搜统计数据显示，今年第一季度东莞仅8个项目开工，同比下滑78%，其中全新项目开工个数同比下滑81%，房企开工热情大幅度降低。优房超·瑞城搜介绍，今年1季度市场新开工项目基本以全新项目为主，由于项目是首次开工，开工过程缺乏相关成熟配套或者情景展示体验区，这也使得其推货节点延迟。此外，目前市场交投氛围较为冷清，房企货量充足，全市住宅消化周期在10个月以上，去货压力在加大，各个项目开工动作放缓。

从物业类型产品看，1季度洋房开工面积39.8万平方米占比61%，商业公寓占比19%；后市供应依然以洋房与商业公寓为主，洋房与商业公寓为目前市场主流去货产品，有助于开发商实现去货速度与资金回笼；与此同时，新政之下投资热情骤减，商铺及写字楼等投资产品热度下滑，商铺、写字楼开工量少。

深圳客退潮，报规延迟

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“410”新政推出“限外”政策，深圳客出现明显退潮，临深片区楼市受到重创，在房价高企、库存量大、成交量低的影响下，不少新项目推迟至今年1季度报规，明年或才能上市。

优房超·瑞城搜统计数据显示，今年第一季度东莞全市219个项目报规，全新报规项目占比11%，主要集中在松山湖片区，其中6个镇区报规项目达到2个以上。一季度报规项目从时间上较为集中，报规地块多集中在2017年下半年或2018年初拿地。不过，也有不少项目是在更早前拿地，推迟报规入市的，这些项目多集中在滨海和临深片区。优房超·瑞城搜介绍，由于2017年以城区及水乡片区为楼市成交为主，滨海和临深片区受深圳客退潮影响，货量积压，新项目报规多延迟至2018年1季度。

“快周转”PK“观望”

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随着东莞楼市进入深度调整，资金实力雄厚的品牌房企表现突出，开发商对楼市的态度也进入两极分化，或加快开发速度，进入快周转通道，或是持续观望市场，等待入市良机。

优房超·瑞城搜统计数据显示，一季度纯新项目报规占比约11%，同比上涨26%，环比上涨118%，万科与碧桂园项目占比25%。从各个项目情况来看，高埗万科项目28万平方米规模最大，或将于明年入市抢占高埗市场；位于麻涌的招商雍华府、大朗润地松朗花园等品牌房企开发项目都有望于明年上半年推出；本土房企珑远集团也有两个全新项目报规，入市时间待定；其中一个主城区大型三旧改造项目丰华珑远翠珑湾，于2016年12月报规，目前仍未入市，另一个是3月份报规的珑远·翠珑湾，上市时间待定。

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优房超·瑞城搜认为，目前东莞楼市处于“快周转”与“观望试探”两种心态并存的局面。品牌房企项目开发进度较快，如万科、碧桂园一线品牌房企拿地到入市时间周期约在1年左右，其他开发商一般在1.5-2年，而小房企甚至超出2年，其原因主要是品牌房企资金链充足，流动性需求大，开发压力小、经验足，快周转，所以开发速度较快；而中小开发商或者“高价地”项目观望心态较浓。

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塘厦消化周期超40个月

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在东莞限购政策出台超过一年半，“410”限购升级政策实施一周年后，东莞楼市调控效果显著，投资热情下降，成交下滑，购房更加理性，住宅库存企稳在503万平方米，消化周期处于历史高位水平。市场从“供不应求”平稳过渡到“供过于求”状况。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止2018年3月31日，东莞住宅库存套数40073套，库存面积为503.84万平方米，坏比小幅上升2.09%，同比大增33.83%，库存升幅持续增大。按照过年一年消化速度计算，3月底住宅消化周期为10.7个月，环比持平，目前消化周期已回升至历史高位水平，加之后市供应持续放量，政策调控从严下“供过于求”的矛盾将日益显现。

此外，东莞中原战略研究中心监测数据还显示，松山湖和塘厦消化周期超40个月，

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临深片区普遍处于严重供过于求状态，主要原因是房价过高和限购政策影响下，购房者入市门槛高，项目去化缓慢，临深片区除了清溪外，去化周期均超12个月。

“过冬”，房企准备好了吗？

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“410”新政满周年，东莞楼市调控政策不但没有放松，房贷政策等还持续收紧，今年楼市仍然不乐观。

优房超·瑞城搜认为，2018城区片区市场持续保持热度，供需两旺，成交、新增供应、开工、报规综合指数最高。不过，在开发商“快周转”与“试探观望”并举的局势下，市场供应量充足，竞争激烈，无论是走快周转之路还是试探观望，各类房企缩减营销成本“过冬”成为共识。在新的局势之下，房企短期预期普遍向下，但在长远来看，对东莞楼市依然持乐观心态。

此外，由于报规延迟、开工延迟、土地供应减少、收购项目手续办理周期长等多重因素影响，预计新增供应入市将集中在2018年下半年及2019年上半年。

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文：广州日报楼三姐

楼三姐（公众号loushisanjie）||我们挖掘故事和真相