楼市乱象几时休? ABCDFGHJKLMNQST2013年

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2013年，南京房价普涨，就连江北房价也多数过万。这年秋，南京办了场秋季房展会。不到一个小时，便有9100多人来参展。

然而，这都不是重点。重点是......关于一场质问。

当年南京这场房展会高潮迭起，但最高潮的部分，则出自一位行为艺术者。

表演者是个小哥，他手里牵着七八根长绳，绳的另一头拴着满地横行的螃蟹。蟹壳上写着"高房价"、"高地价"等字样，身后还拉着横幅，上面的标语是:高房价横行几时休?

毫无疑问，那位"遛"螃蟹的小哥，成为当年房展会的新闻红人。只不过，很可惜的是，关于对"高房价"的质问，至今仍没有给出一个合理的答案。

人们对高房价的感情尤为复杂。有人愤恨、打击、蔑视，有人从中获利，有人为其所累，有人求而不得......

不管怎样，房价是一路高歌猛进，虽然偶尔能抑制住生猛的涨势，但却无法使其停止。多少年如此这般。

高房价是这样，楼市乱象也是这样。事实上，你会悲哀的发现，"无法使其停止"已经成为一个事实。

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图:网络

上有政策，下有对策

说起来，楼市乱象丛生，并不是毫无规律可寻。规律之一，是跟楼市调控政策相关，往往每逢新政出台，便会生出些子新的乱象。

譬如，去年青岛出台的"3.15限购令"，刚开始，没有纳税证明、社保缴纳证明的外地户口是不能买房的。但在实际操作中，还是有不符合条件的人，成功买到了房子。

原因无他，是找人代办的假证明。据说，当时办理证明最热的时候，一口价下来少说也得个5万8万。

又，限购同时还限贷，新房跟二手房的首付比例都提高。看起来似乎是在抑制购房需求，最终还是被全款的人给钻了空子。

去年卖掉的商品房中，有多少全款客户，有多少投资客，又有多少外地客群，倘若真去扒拉数据，估计会出乎意料的惊人。没人知道，在去年那场调控中，到底有多少裹挟巨款的投资客到青岛来淘房。

更不用提那些为了办贷款、为了多买套房而结婚离婚的人，新政之下的购房者，聪明者大有人在，也聪明得超乎寻常。

再譬如，对开发商"限房价"又"限地价"，结果?就"限地价"，政商两方一拍即合，出了个地块出让私人定制的路子。

而就"限房价"，各家房企的野路子更是不在少数。捆绑车位、装修款的有之，拒收公积金贷款客户的有之，拒绝三成首付的有之.......不胜枚举。楼市新政之下，房企的聪明也是锋芒毕露。

更甚者，出奇制胜者也有之。西海岸万达的超高层，就是个很好的例子。

不是限价嘛，不是不让涨房价嘛，横向没有利润可图了，纵向总归可以吧。确实没毛病，因为没有明文规定项目不能建超高层。纵向拔高，房源总量增加，照样能多赚。被融创接管后的万达，果然不一样了呢。

还有，最近被传得沸沸扬扬的西海岸碧桂园因为涉嫌收"理财金"当认筹金，以致碧桂园被频频吐槽。但客观一点说，这场"理财金"的闹剧主导者，不止有房企，还有那些认可这种方式，并缴纳理财金的购房者们。有人愿为鱼肉，有人愿为刀俎。

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□ 所传西海岸最新楼市调控政策

政商博弈

楼市乱象的规律之二，是存在政商之间的博弈，不管是楼市的宏观调控，还是乱象整顿，通常都会牵扯政商博弈。

当前的大环境是，现行的房地产市场运转机制，并不是完全的自由市场。实际上，带有一定的计划经济色彩。落到地方，自然也带有这种色彩。

青岛的房地产市场，在土地供给上，尤其具有浓厚的计划经济色彩。去年尤甚。从前可能只是管管土地出让机制，这个限制限制，那个限制限制，但还尚未大批量管到底是哪家房企拿地。

但是，去年却开始管哪家房企可以拿地。也就是一直说的私人定制地块。这般做法的好处是，去年很少出现地王。缺陷便是，政商之间的关系变得很微妙。为什么有的房企能拿地，而有的房企却拿不到地。

这，让人们对房企拿地的灰色地带多了无穷想象。是不是谁跟zf关系好，就可以拿地?怎么样的关系，算是好关系?做了些什么，能获取这种好关系?

在拿地上的博弈，还是倾向于最终的合作。但在商品房销售上的博弈，房企跟zf则是有些钻空子。

zf三令五申，禁止捂盘惜售，禁止捆绑搭售，要求房企拿到预售后才能开盘。但是依旧有房企偷偷摸摸自己搞自己的。为什么?惩罚机制弱不禁风，自是一方面。那另一方面，便是房企在试探zf的底线，这何尝不是又一种博弈。

每次的博弈，乍看之下，是zf胜出。但其实，不尽其然。青岛的房企对博弈之术，已经轻车熟路。被发现违规销售，项目上领导被约去谈谈话喝喝茶，然后消停个四五日，又重整旗鼓。更甚至，三番五次试探之后，zf的决策反而会为房企而有所修改。

远的例子不说，说个近的，拿日前传出的西海岸红头文件来说，有一条是关于房企收取认筹金的。新规定是"不得收取高额认筹金"，有个最高限制，不得高于总房款数的5%。

看起来，全是约束房企。但仔细想想，会发现，这条规定之下，是默默承认并允许项目上可以收取购房者的认筹金。从前吧，还能回避一下，绝口不提，不承认也不否认。但是，这条新规却相当于是给了个名分。

从这个角度来说，在这场乱象整顿上的博弈，房企实质上并没有成为被打压的一方。又因之当下的青岛是卖方市场占主导，反而成为了博弈成功的案例。

关于政商之间的博弈，吴晓波在《激荡三十年》中曾有这样一个论断，"改革是从违规开始的"。或许，青岛房企跟zf的博弈之路，也可以用这个来作结，如果，房企应对调控的招数也算作小改革的话。

这种博弈的结果，令人深感无奈，又很决然。就像有官员答复某万精装房的问题时，没人逼着你买精装的，买不起精装的可以买毛坯的。特别清醒的一个答案，却，很显薄凉。

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供求才是真矛盾

去年，青岛楼市的高房价和各种乱象，表面是跟楼市调控、房企的逐利性有直接的关系，但要追本溯源的话，还是得回到商品房的供求关系上。

2017年的青岛商品住宅供给尤其紧张，这是房价高涨的一个最重要因素，也是乱象丛生的根。不止市内四区处于"房荒"状态，城阳、即墨、黄岛也多半是一房难求。供不应求，又加上楼市调控，再有炒房者的介入，青岛的房价就这么起来了。

涨起来的房价还会降么?通常不会。因此，这种房价的疯涨多多少少会助长房企的嚣张气焰，对客户挑挑拣拣，只问销售业绩，只问数字，不再问初心。虽则，很多宣传单页上，房企都会拿"初心"来做文章。但真到了行情好的时候，有多少房企还能记得初心?

另外，去年的土地市场供给也十分紧张。一方面，拿地房企多数是内定，另一方面大半土地聚集在少数房企手中，18家房企基本瓜分了青岛四分之三的土地。融创一家拿到手的就800多万平，另外17家也都是百万平以上。

这18家房企，去年不管是从土拍市场拿地，还是通过股权收购拿地，战场范围都要比从前拉大，而主战场则是外扩。主城区只有几个实力强的大牌能拿到地，其余基本都是从城阳、即墨向外延伸至胶州、莱西、平度，而黄岛内部更是一路向西。

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□ 2018年主要房企入市项目(来源:锐理)

少数房企手握大量土地，但并不代表房企在各区均有项目。可想而知，今年的商品房供应也不会太平衡。

根据各家房企的土地储备行情，今年的入市项目大部分是在胶州跟黄岛，而城阳、即墨跟市内四区虽有项目供应，但数量毕竟有限，供求关系依旧会紧张。

虽则，今年青岛已经着手从加大人才公寓、租赁型住房等的供应，来缓解商品房供给不足的问题。但是今年的人才公寓和租赁型住宅，现在还都是地块。要等到能出货，至少有个一年之期，得等明年才能有所收获。

去年建的人才公寓，到现在还没有一家入市。且，去年的人才公寓地块，今年未必能全部入市，有的还有可能拖到明年。

是以，不管是直接看商品房供应，还是看可替代的其他解决住房问题的途径，都没有能完美解决青岛楼市的供求矛盾。

由此可见，前几日黄岛、红岛出台的俩政策，打击违规销售也罢，摇号购房也罢，也都是解决的皮毛问题，治标不治本。打不到蛇的七寸，自然不痛不痒。

供求无解，调控焉能有解?楼市乱象又焉能休?休不了，顶多能缓缓。