摇号买房“优先无房户” 西安会这样干吗? 继西安3月30日摇号新政后

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继西安3月30日摇号新政后，4月4日，同为新一线的杭州“更进一步”，除了同为摇号城市序列外，更出台了“严厉+便利”的细则直向【无房户】

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倾斜:

丨杭州摇号新政的官方回复丨

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1、为什么要公证摇号公开销售?

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答:近期杭州房地产市场部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为，对于杭州市规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益带来较为不利的影响。对此杭州市政府高度重视，一方面房管、公安、物价等部门联合出击，集中查处了一批开发企业和中介机构违法违规典型案例，并进行公开曝光，另一方面借鉴相关城市经验，采取“商品住房项目公证摇号公开销售”措施，以进一步实现房地产市场秩序长效监管。

2、哪些地方的项目要进行公证摇号售房?

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答:市区范围(包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、大江东、富阳、临安)。

3、市区所有项目都要进行公证摇号吗?

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答:2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房;意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。

4、商品住房摇号和销售由谁组织?

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答:房地产开发企业是商品住房销售工作的实施主体，公证机构主持摇号工作，房管和司法部门进行指导监督。

5、怎么理解“一次性公开销售所有准售房源”?

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答:房企应将当期预售证准予销售的所有商品住房房源一次性对外公开销售，不得分批销售。

6、符合什么条件才能参加摇号?以家庭为单位还是以个人为单位?

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答:符合杭州市住房限购政策规定，并在项目当期进行意向登记的家庭，可参与摇号选房。

7、“无房家庭”是什么概念?

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答:在杭州市限购范围内无自有住房的家庭(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)，认定为“无房家庭”。

临安区、桐庐县、建德市、淳安县户籍的购房家庭，在限购区域内的商品住房项目办理意向登记，需同时在杭州市限购范围内及其户籍所在地范围内无自有住房，才能认定为“无房家庭”。

在临安区(非限购区域)商品住房项目办理意向登记，购房家庭需同时在杭州市限购范围内及临安区范围内无自有住房，才能认定为“无房家庭”。

8、“无房家庭”会得到怎样的倾斜?

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答:房企要提供一定比例的房源专供“无房家庭”购买，具体比例由开发企业根据项目实际情况，在项目销售方案中明确。

9、公证机构主持摇号活动具体如何开展?

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答:公证主管部门将于近期制定相关公证业务规范，明确有关事项。

10、摇号选房后能换人购房吗?

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答:不能。房企必须严格确保选房结果与网签名单一致，不一致的不得报送网签，房管部门不予办理网签备案手续。

11、摇到了号不选房，或者选了房不购买会怎么样?

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答:中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;中选后放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房企不再接受其购房意向登记。

另外，摇号除摇出中选家庭外，还同时摇出候补家庭及其排序。因前序家庭放弃选房、购房而产生的剩余房源，由包括候补家庭在内的后序家庭按序选房、购房。

12、非住宅要实行公证摇号吗?

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答:办公、商业等非住宅可不实行公证摇号销售。

看完新政后，你会发现很多在购房流程、公正公平、人群倾向性、摇中弃购等方方面面，杭州的细则很周到。

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而对一些比如“优先摇号给无房家庭的房源供给比例”“杭州买房高首付”等问题仍依旧停留在“治标不治本”的指导层面:

治标

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--茶水号子费、走关系买房、捆绑销售等今后都没门了，谁摇中谁买、中标后反悔要承担后果。

不治本

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--高额的房价、公积金贷款难、一二手房价格差、紧张的供需关系、隐形增加摇号购房人数等……

而不仅是杭州，成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定，商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

由此看来，或将常态化的是，“刚需优选”是未来一、二线热点城市的主流方向，从这个角度看，也绝对包括西安。

猜测

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丨西安将如何向无房家庭 “倾斜”?

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对于如何“倾斜”，很多西安刚需及刚改非常关心:“本地政府会要求摇号楼盘拿出多少比例来优先照顾‘无房家庭’?”

回答这个问题我们从杭州可见，杭州并不是按照“一刀切”的原则去划分比例，而是根据实际的楼盘情况去判定。比如刚需属性较强的西安楼盘，无房家庭的房源切块比例大概率会相应增加。

而有的改善盘以及西安豪宅，切块比例就会非常少，当然，预计登记家庭中无房家庭数量也会很少。

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丨那么，西安将如何界定什么是“刚需盘”?

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实际上，在“刚需盘”的界定上，购房者的概念里，最重要的考核指标是:所售房源单价低。

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而我们从本次西安摇号新政来看，除了西安市主城区和限购区域外，还有长安区、临潼、阎良、高陵区、鄠邑区、蓝田、周至县，都包括在公证摇号购房的范围内。单从单价来说并不能直接客观界定是否是“刚需盘”，比如有些楼盘单价相对较低是因为片区本身在发展起步阶段，或生活配套仍就欠缺，难满足外溢城市人的全面需求，而如果这个区域里的某盘都是大户型或是低密高端产品，亦不能划定为“刚需盘”。

因此，政府或会结合所售房源的片区、户型、面积等情况，此外还可能会参考之前售出房源的类型及刚需购房者的比例等综合考虑，来界定是否为刚需盘。

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丨所以，对于“无房家庭"和普通摇号购房者来说，未来首付比例怎么划定?

按照未来热点城市对"无房家庭"的“倾斜”常态化政策，如果“无房家庭”在西安摇中了号，房企或将被政策要求，“不对首付比例作出额外高要求”，否则就难符合“倾斜”的含义。

但若非"无房家庭"，也就是对于普通参与摇号的购房者来说，开发商会不会有一些关于首付比例或验资的条件，就很难说了。

坦白讲，当买房已变成了一件靠运气，撞命的难事儿，当“摇号”在中国部分城市已成为在资源稀缺背景下，进行公平公正分配的无奈之举时。

我们西安首个摇号楼盘金辉·世界城的28%中签率，南京的某楼盘11.6%，长沙的某新盘9.5%的摇号买房中签率来看，很显然，除了市场依旧是僧多粥少的局面外，购房者的心态也发生了“畸形”变化:

“每个人拿着摇号单据，按照摇号的顺序一个个进去，工作人员叫号的时候，如果连叫三声没有人应就算弃权。有人就是去上个厕所，回来后发现号已经叫过，就只能作弃权处理。选房不到2分钟，这2分钟里就看谁命好or命背，但走流程却用了至少1个小时。”

“选房人由保安一个个放进去，售楼部内工作人员的数量却至少是购房者的N倍，从选房到签合同、交首付等等，每个流程都有很多人。而我只是想安个家为何如此困难，这次算命好，以后再也不想经历摇号了。”

事实上，摇号的背后，购房者只盯住“抢房”，却压根没时间在市场上对比性价;能抽中就是万幸，选楼层、朝向、户型等显然是奢望与贪心的动作代言。

而相对于卖方而言，有业内担忧:不可否认，西安的城市红利+房地产市场好，对开发商来讲是优势，开发商顶着优势卖高价而忽略品质，才是刚需、刚改在入住后最不能承受之痛。

在这样的情况下

作为刚需的你还要不要在西安买房?

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海妹觉得，首先大家要明白:中国目前已经由增量房时代向存量房时代过渡，在房源本就紧缺的一线、新一线、热点二线城市，随着城市抢人大战和落户政策的放开，新房或将会更紧俏，如果作为刚需的你能享受到政策照顾，优先买房，我们认为是值得的。

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其次，政府鼓励新西安人安家的态度不可能改变，在房子捆绑社会资源的情况下，新西安刚需和老西安刚改实则买的是一份有家的安心和对城市的信心。太纠结后期投资价值，耽误的不是增值，是人生和家庭。

所以，刚需买房也不用背负过大的心理压力，不用太多顾虑短期的涨涨跌跌，毕竟西安的超越追赶才刚刚开始，很难讲未来的房价会不会也跟随城市实现量级的弯道超车，但清楚未来前途是光明的，道路是曲折的，上升是波浪的。

房子不是酒，越酿越浓

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相信朋友们的心里已然有了准备和答案

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