告别妖孽丛生的2017，武汉的2018该怎么走？
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米宅在去年8月份考察了武汉，当时的武汉市场给我们最大的感受就一个词—妖孽丛生
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！在这个城市，我们暗调了40多个楼盘，几乎都没有在售房源，举着全款都买不到房。
在这个城市，九成开发商精装修交付，“阴阳”合同严格按照标准执行，装修价格与装修本身无关，只与备案价有关。
在这个城市，一二手房倒挂，论茶水费的猖獗，这里称第二，没人敢称第一。
这个城市，不断刷新我们的三观。我们以第三者的视角看，这一切似乎正在酝酿着一场更大的疯狂。
果不其然，就在我们离开的3个月后，武汉爆发了一波抢房潮。
去年11月，武汉62盘入市，日光盘有42个，整体开盘去化率达96.4%。12月，武汉14天内，连开9盘，盘盘日光，回回售罄。
追溯原因，一方面，政府限价，二手房普遍比一手房贵14%，
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以前需要各种研判的涨幅利润，如今就这么赤裸裸的摆在你面前。能不心动吗？另一方面，武汉在2017年10月11日颁布了抢人新政。
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其中有个大招最狠：“留下就是武汉人”。要知道，武汉是一个拥有100余万大学生，每年有30万大学毕业生的教育强省，这么放开落户政策，从某种意义上讲，压抑一年的限购也就被变相放开了。于是，年末的武汉，异常妖孽。在这股妖孽的热潮下，很多人丧失理智，加入抢房大军。
2017年的武汉楼市是妖孽丛生的一年，下面我们通过一份年报中的几张图，来看看市场乱象背后的逻辑！
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供应！供应！关键还是供应！
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武汉近6年住宅供求量和库存情况▼
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2016年，武汉“去库存”效果显著。当年成交面积超3000万㎡，达到近6年的最高值，供销比近6年最低。从潜在库存量上来看，2016年，武汉市场上的所有库存也就仅能支持3.6个月，库存告急，几乎已经逼近历史最低点。
2017年，武汉住宅的供应和成交基本持平，库存去化周期5.5个月，但依然低于正常水平。
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如果把这些库存量分解到武汉的各个区域中来看，我们会发现，江汉、武昌这些中心城区的库存反而不低。
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究其原因，江汉、武昌这些中心城区大多都是中高端楼盘，
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备案滞后，告别妖孽丛生的2017，武汉的2018该怎么走？。2017|妖孽|告别|2018|丛生---
库存去化周期表面上超过20个月，实际上低于4个月。主城区中，汉阳、青山、洪山、沌口的库存周期也都低于4个月，在全市平均水平之下。
而远城区的库存量普遍更低，尤其是蔡甸，去化周期只有1.8个月！
正是因为库存告急，新房供应不足，再加上政府对新房严格的限价，导致武汉多个热点区域新房与二手房价格出现严重倒挂。新房价格低于二手房，约为同区域二手房的80%-90%。
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一二手房价倒挂，加大压缩了开发商的利润空间，使得众多项目捂盘惜售现象严重，形成新房供不应求的恶性循环。这种现象迅速传导至新房开盘，开盘秒光，一房难求！
下面再看一组对比▼
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据不完全统计，2017年，武汉全市推盘共401次，呈井喷式爆发，开盘即“日光”达200余次，整体开盘去化率高达91%！
也正是因为库存告急，供应量迟缓，我们发现，即使限价压顶，武汉的房价依然呈上升趋势。
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2017年武汉房价月度变化▼
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库存告急，新房供应吃紧，加之严格的限价政策，致使一二手房倒挂严重，开发商利润空间被压缩，开始出现捂盘惜售，市场上的新房更加供不应求，甚至出现“一房难求”的现象。不少人为了获取购房资格而付出诸多的“额外成本”！
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2017年，武汉新房供应吃紧，土地呢？
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这应该是对武汉感兴趣的绝大多数人都极为关心的问题。
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下面我们就来看土地市场。
2010-2017年武汉土地供求建面▼
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2017年，武汉积极供地，土地成交建面3108.3万方，较2016年有所上升。2017年也是武汉近几年土地成交最多的一年，在全国所有城市中排第5！
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2016年，是武汉地王横生的一年。而2017年，武汉供地积极，土拍一次性报价及熔断后拼方案，使得土地最终的成交价格尽在掌控。
按照常理来说，供地积极，楼面地价应该慢慢降下来了。但，实际的情况却恰恰相反。
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虽然供地积极，但实际的情况是与2016年相比，楼面地价不降反升。2017年武汉成交的地块与2016年7月-12月相比，楼面地价相差无几。
武汉土地楼面地价变化趋势▼
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武汉近8年的楼面地价整体走势还是在上涨。2017年，绝大部分区域的平均楼面地价都出现了大幅度上涨。
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其中楼面地价最高的区域是硚口，达到13000多元/㎡，这与汉正街地块拉升了整个区域的楼面地价有关。与供不应求的住宅市场相比，武汉的土地市场表现还是很可观的。
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精明的开发商都趁着供地积极，土拍限价，重仓武汉！
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2017年，在武汉供地积极，土拍又被限价的情况下，诸多房企的第一反应就是：红利终于来了，重仓的时机终于到了！
2017年房企在武汉的拿地排行（公开招拍挂市场）▼
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我们现在再看武汉的土地成交情况会发现，虽然政府供地积极，但土地成交几乎是出一块住宅地，抢一块住宅地。
一方面，碧桂园、保利、金地、中建、电建等这些已经深耕武汉的房企在持续补仓。
另一方面，泰禾、中粮、金科、路劲等全国性的房企还在不断进入武汉市场，甚至连深耕河南郑州的康桥、正商，都将全国化布局的一站放在了武汉！
通过招拍挂首入武汉的9家房企▼
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站在房企的角度看武汉，买买买！重仓布局！
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武汉的2018该怎么走？
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经过认真研究，我并不认可武汉今年有大涨的可能性。
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为什么？
1、首先要看大势。要知道，“房住不炒”依然是主旋律。
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2018年武汉房价的调控目标依然是“涨幅为0”
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，依然奉行政策给出指导价原则（即限价），政府根据成本核算法定价。同时，新的土拍规则层出不穷
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。配建租赁住房、“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式或将出现在2018年的武汉土拍市场中。另外，根据武汉历年限购限贷政策的调控经验，当库存去化周期超过14个月，政策走向宽松，当库存去化周期低于7个月，政策走向紧张。
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武汉2017年的库存去化周期5.5个月，当前库存去化周期不足4个月告别妖孽丛生的2017，武汉的2018该怎么走？。2017|妖孽|告别|2018|丛生---
，预计限购限贷政策在2018年底之前不会放松。2017|妖孽|告别|2018|丛生---
2、中央持续强化金融监管，抑制个人房贷杠杆。
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房地产的本质是金融，金融的核心是利率。
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银行一向是楼市调控的重要工具。随着各类金融监管的加强，银行按揭贷款收紧态势从2017年延续到了2018年。在2018年初，各地银行没有任何放松银根的迹象。从全国首套房贷平均利率走势来看，2018年2月全国首套房贷平均利率为5.46%，是基准利率4.9%的1.114倍。
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数据来源：融360
2018年我们认为货币政策将维持稳中收紧的态势，去杠杆仍将是后续政策的着力点之一。
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3、供需决定价格。
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先看供应端。
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从土地市场来看，补库存是政府和房企的共识。2018年，预计政府会积极推地。而且2017年成交的土地大多集中在上半年，大部分土地在2018年都将达到入市条件。从住宅市场来看，不排除一些行政命令措施加大市场供应量。
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而且从2017年1-10月新建住宅开工量来看，同比2016年上涨20.3%，为2018年的新房供应提供了保障。2017|妖孽|告别|2018|丛生---
另外，一些中小房企在2017年限价高压，一二手房价格倒挂，资金充裕的情况下，捂盘惜售严重。2018年，随着资金成本的累积，限价政策依然难以松动，会迫使中小房企放弃捂盘，形成市场集中供应放量
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。确实，从当前武汉楼市的基本面来看，二手房价已经有了逐步回落，一二手房价倒挂现象较之前有了明显缓和。
整体来看，供应快速放量，需求稳定，价格保持平稳。2018年将是武汉楼市量稳价平的一年！
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最后再说一点，武
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汉2016年7月以后所有的地王项目，基本上，都建议慎重考虑！告别妖孽丛生的2017，武汉的2018该怎么走？。2017|妖孽|告别|2018|丛生---
以2016年年中为时间节点，2016年7月以后，武汉新一轮“地王”爆发，2017年以后出让的地块楼面地价多与区域单价地王项目楼面地价接近。
按照政府的限价政策，“在售项目不涨价，地王项目保本入市”的原则，地王项目陆续入市，保成本之下将形成一系列新的区域价格高点。
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我们知道，地价以绝对压倒性优势左右和影响着房价。我可以不赚钱，但你不能让我赔钱。地价不低，房价也不会低。所以，项目的出身，已经决定了它的性价比，这是基因决定的，改变不了！
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