外围低价盘没能力挽狂澜 3月成交欠佳4月仍有变数对多数房企来说

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（3.26-4.1）上海新建商品房共成交1435套，成交面积17.18万㎡，环比再涨42%。上周成交均价46635元/平，环比上涨4%。

这是继前一周之后，全市新建商品住宅成交面积再次超过10万平方米，成交套数也终于突破了千套。

2018.3.26-4.1上海一手商品房成交情况

从成交区域来看，

金山借力新入市项目一举逆袭位列第一，但前期入市积极的区域成交依然在发力，比如嘉定和青浦上周继续保持较高水平暂居第二和第四位，闵行虽然位列第五，也与前一周持平，处于该区的相对高位上。

此外，沉寂一段时间的松江、宝山等区域也有明显增长。比如松江成交182套，环比增加62%，进入前三；宝山上周成交接近100套，环比增幅达到400%。

2018.

3.26-4.1

上海新房楼盘成交排行TOP10

个案成交方面

，

最为突出的是金山的

华纺和成未来派

，在此之前，今年单盘单周成交突破200套只出现过2次，一次是2月首周崇明的

泰禾·大城小院

单周成交299套，一次是3月首周南桥的

中粮南桥锦云

单周成交275套。

虽然同为低价刚需盘，但华纺和成未来派售价仅为“1字头”，于近期而言十分罕见。

此外，基于前期中高端项目陆续崭露头角，上周这些产品也有所表现。比如成交排名二、三位的项目都是均价5、6万/㎡的中端产品，尤其是

同济融创玫瑰公馆

，连续两周成交量都超过百套，说明市场交易情绪不错。

而前期入市的均价超过8万/㎡的高端项目已经进入签约期，上周成交33套，排名第十，从趋势看，以后还会稳步增加。高端产品的集中成交，也带来了成交价格的结构性上涨。

数据来源：上海链家市场研究部

从月度整体情况来看，

3月全市新建商品住宅新增供应套数为0.35万套，新增供应面积为36.49万平方米，供应套数和面积仅次于今年1月，近8个月的次高点。

当月新开盘项目在3月的成交量达到0.14万套，约占3月成交总量的1/3。由于新增供应主要集中在下旬，直接导致了3月上海楼市的翘尾行情。

除了供应量的上升，3月的新增供应结构也出现了较大的变化，由于宝山、闵行的中外环区域项目入市，

市区（外环内）的新增供应量接近1000套，是自去年5月以来，市区新增供应量的最高点。

数据来源：上海链家市场研究部

尽管今年3月的市场成交量在供应带动下达到了近半年以来的相对高点，但是与往年同期相比，

今年3月的成交量仍处于低位水平，并且达到了2012年以来同期的最低点。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：

上周是3月以及一季度的结尾，冲刺动作明显，在刚需以及改善产品的共同努力下出现翘尾行情。近期中高端项目陆续亮相，从一些信号来看，均价超过10万/㎡的高价房很快开盘，市场也将开始真正的考验。

一方面高端房源是市场风向标，有指引作用，另一方面，高端项目入市价格已经低于预期，和周边二手房出现价格倒挂。不过

从3月最后一周成交来看，市场交易情绪不错，如果中高端房源去化不错的话，市场情绪有望进一步稳定，4月成交或有“补量”行情。

上海链家则分析称：

新房市场的后续成交，一方面与未来供应端是否放量有着直接联系；另一方面，也与政策面息息相关。

上海将房贷利率上浮至最低95折，这一调整虽然直接影响有限，但

在房地产降杠杆的楼市调控主基调下，后续信贷存在继续收紧的可能，这也将对后市的成交产生较大的影响

，尤其是在目前申城新房市场以刚需或刚改为主的情况下。

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