长租公寓发展快,为何税收却成为了制肘?

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“全老师,你好,我的银行账户被招商银行冻结了,我该如何办?”一位广州学员,打了紧急求助电话。

“为啥会被冻结呢?”

“银行答复:该账户涉嫌反洗钱,冻结银行柜面交易,需要当面来银行解释”。

“你只能先去银行解释,看看银行的回复, 同时你需要请专业财务和税务,甚至律师给的账目做个体检了”。

周六,该学员给我电话表示,银行经过他解释后,解除了账户冻结,但是银行告诉他,这种方式不可取,以后这方面监管会更严。

根据笔者多年经验,目前困惑长租公寓发展的一个重要原因,就是税收问题!机构出租房屋,要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税,其中房产税占租的12%,增值税抵扣后需缴纳5%~6%,整体税率接近17%~18%。还有个关键点,当从房东端收不到发票的话,自己企业意味着全额纳税,这个成本是想当高的!

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长租公寓行业属于生活服务业,参考的税率是6%。

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市场上经营

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的分散式

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住房租赁的企业一般采用两种纳税方式:

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第一种是

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代收付,差

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额征缴

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常说的代收代付

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第二种是

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开票的走对公,不需开票的走对私。

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目前两类通行做法都存在不足和风险。

大部分经营分散式住房租赁企业通常是用第二方案报税,近来就遇到困扰,因为用个人账户转账笔数和金额多大,引起央行反洗黑钱注意,暂停了账户的非柜面业务。虽经过递交资金说明复核几天后,个人账户恢复了相关收付功能,但这是一个风险警示,意味着传统第二报税方案是不规范和可持续的。

银行相关人士表示,央行对于反洗钱非常重视,而且央行的大数据监测,如果你账户月频繁交易超过20笔,而且单笔均超过20万,容易触发央行反洗钱预警系统,随机所在银行立刻会冻结该账户。

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虽然企业经过解释,并没有产生任何后果,但是随着金融严控,这种不合规不合法的现象被曝光后,还是会对企业长期产生影响的,特别是长租企业,对于现金流极其的依赖。

笔者也与财税顾问、税局、律师、业内专家交流,开始寻求采用第一方案报税,但发现转为第一方案也存在诸多棘手问题。

首先规模上需要转为一般纳税人,因为没有进项票,税率由原小规模3%提高到6%;除差额报税外,还有部分租户要求开具发票的,怎么开?正常应由业主开,但实际无法执行。由企业开,但企业是按代收付额报税方式,无开票权。且租户要求开票的部分是不能;另代收付的方式,业主是没有纳税的,企业是不是有申报责任?

如果返回第二方案报税,既存在不规范风险,且个人账户管理越来越严的情况下,个人账户收付也将进行不下去。特别是今年进入到金税四期,企业的账户和法人账户和法定代表人个人账户直接管理了,偷税漏税的空间已经是没有了!

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么分散式住房租赁企业该如何进行款项收付报税?

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在国家鼓励租赁的大背景下,合法租赁纳税却成为了一个制肘!

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作者全雳,房东东公寓学院创始人,清华大学公寓建筑标准小组成员,房东东金地研究分院院长,河南公寓管理协会名誉会长,安徽省住房租赁专家委员会顾问,长期研究国内外住房租赁市场,发表文章超过600万字,先后为万科、碧桂园、华润置地、深业集团、华侨城、中国金茂、龙湖地产等企业进行长租公寓的培训和咨询。

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