第一季度碧万恒销售均超1500亿，中小房企目标大战激烈 2018年第一季度收官

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2018年第一季度收官，克而瑞研究中心数据显示，2018年一季度百强房企销售额达19526.6亿元，同比增速为28.8%，而去年一季度同比增速为64%。此外，这个增速相较于今年前两个月的51.4%明显下降。

从各企业的销售情况来看，龙头房企领先优势继续扩大。

碧桂园、恒大、万科三家房企第一季度销售额均超1500亿元，其中，碧桂园销售额更是超过1800亿元，稳居榜首。保利、融创、中海、绿地销售额超500亿元，依次位列第四到第七位。

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就销售规模的增长而言，规模较大的房企，销售目标增长率反而较低。碧桂园、恒大、万科此前均释放出对于“行业第一”目标的淡然。如恒大今年的业绩目标为5500亿元，增长率仅9.8%，而碧桂园和万科压根没有提出业绩目标。

大多房企完成率不足20%

与龙头房企不同的是，排名较后的众多房企大都表现得信心满满。从这些房企制定的2018年销售目标来看，仍对全年持较高预期。

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例如，去年取得3000亿元业绩的融创、保利、绿地剑指4000亿元；龙湖、泰禾期待突破2000亿元；阳光城、富力、融信、雅居乐、中梁、远洋、正荣、祥生等多家企业誓破千亿。

以祥生地产为例，其2018年的千亿销售目标相较于2017年合约销售额的620亿元，增长率为61.3%。

克而瑞研究中心数据显示，截至目前，已经有近30家房企提出了2018年的销售目标，其中，有近八成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上，有近四成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速，平均增长率达到40.4%。

而那些规模在500亿-800亿元的房企，销售目标增长率普遍在40%以上，这表明力争冲击千亿的房企，仍将销售规模的快速增长放在重要位置。

中国指数研究院认为，2017年千亿房企达到16家，如果目前房企公布的2018年销售目标可顺利完成，年末千亿房企将可能追加8-10家，1000亿销售额将成为行业TOP25的新门槛，行业竞争愈加激烈，集中度持续提升，未来将呈现“大象赛跑”的景象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于行业集中度在不断提升，特别是对于一些中型企业而言，必须要有不进则退的意识，他们需要通过不断投资，扩大布局，来做大规模。所以企业所制定的目标，也在不断走“更上一层楼”的模式。

不过，从第一季度各大房企的实际销售情况来看，目前已公布2018年销售目标的近30家房企中，大部分房企的目标完成率低于20%。

如4000亿目标的绿地集团首季度销售额为503.1亿元，完成率仅12.6%；

1000亿目标的远洋集团首季度销售额160.4亿元，完成率16%；

600亿目标的福晟集团首季度销售额105.7亿元，完成率17.6%。

克而瑞研究中心认为，这与去年年底冲业绩消耗太大，年初短期内货源难以补充有关。

另外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。预计二季度开始，房企将加大推盘力度，力争将全年销售计划前倾。从年报季大部分房企高管表态来看，全年的推盘计划大部分集中在二三季度，这样可以尽早锁定全年销售业绩。

供不应求，后三季度是关键

值得注意的是，易居研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示，2018年3月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为3643万平方米，环比增长51.0%，同比减少16.5%。总体上看，3月份房企推盘节奏并没有明显加快。

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▲100城新建商品住宅月度供求关系

而与之相对的是，3月份百城住宅成交量为4090万平方米。对比供应数据，楼市呈现出供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这也可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象，以及各地出台或升级摇号政策的现象。

一位业内资深分析师认为，住宅库存减少和总体销售增速放缓，这都与当前各地继续限价的做法有关。

地方政府对于高价楼盘的预售证发放有较为严格的政策，进而也希望通过对预售证的管控，倒逼房企主动降价。然而，这种情况下就导致部分开发商不愿意推盘，甚至一些开发商干脆不推盘。或者说为了在短期内解决资金周转的难题，即便推盘，那些户型好一点的楼盘也不拿预售证，只把差的项目先推掉。

对此，严跃进表示，库存不足这一情况出现的根源，还是当前房企存在推盘上的惰性。由于目前市场处于供不应求的状态，一旦加推，一般在销售环节不会存在问题。假设房企的资金链没有问题，就会一直压着不放，寻找最佳的推盘时机，而随着资金周转的压力加大，以及受制于目标销售额的影响，预计接下来的三个季度，才会是房企与调控政策博弈、房企之间相互竞争的关键时刻。