中国楼市看重庆，重庆楼市看两江四岸! ABCDFGHJKLMNQST原创 2018-04-05 浮云

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原创 2018-04-05 浮云

最近的重庆楼市有点让人看不懂:北区一个距离解放碑20多公里的楼盘洋房要卖15200元了，而上周开盘的南滨路某个知名楼盘套内也是卖16000元左右。这种不分地段好坏、胡乱定价，并且还被购房者热捧的形式，在金三银四里屡屡可见。

昨天大学城某个楼盘开盘，还要提前一天通宵排队。这几天茶园的楼盘也是被各大渠道热吹，刘家坪一带已经火得不要不要的;大渡口、巴南和华岩新城的新盘出来也是很快被清空。

这段时间我们购房者买房都是晕的。年前选房的时候可以好好的分析目标楼盘的地段、品质、交通、配套、学区、环境、商业、性价比等综合因素。通过多方比较之后再果断下叉，这样才能立于进可攻、退可守的不败之地。

而如今购房者选房，哪里还容得了你多方比较啊。可能你在置业顾问那里表现出半点犹豫，别人开盘就不会通知你去了。所以很多时候我们发现:

重庆楼盘都是静悄悄的开，然后静悄悄的没有了!

所以，这个阶段在重庆买房，不要只盯着北区不放。重庆目前向西、向南发展的势头也很明显，你根本不知道你现在买了北区，是否又是一轮高位站岗。如果重庆又吹响了"向西"、"向南"的号角，你岂不是傻眼了吗?

所以，如今在重庆买房，还是要回归到"两江四岸"这些区域购房:渝中区、南滨路、弹子石、北滨路和江北嘴。毕竟重庆无论是向北，还是向南，向东还是向西发展，始终"两江四岸"的房价，还是最具投资价值的。

重庆楼市最有价值的板块，还是要看两江四岸!

分析重庆两江四岸的板块价值

两江四岸为何受外地人热捧?追溯缘由;

2016年底，水库网友率先发现了"两江四岸"。他们认为:无论重庆向北、向南、向东、向西发展，最后都会回归重庆的两江四岸，回归到可以看到两江四岸绝美夜景的地方。

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这样的夜景是很值钱的，毕竟再也没有哪个城市能像重庆这样花亿万重金打造一个半岛夜景，放在全国也是可以和香港一比高低的。

所以外地人来重庆之后，就被它的美景给俘获了。

除了夜景之外两江四岸还集中了重庆几乎最繁华的四大商圈:解放碑、观音桥、南坪、大坪等。如果你打开百度热力图，会发现这个区域人口密度在重庆排名第一，惊人的恐怖:

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"两江四岸"指长江、嘉陵江的江岸线。"四岸"岸线共长394公里，沿江腹地面积近231平方公里。但这一带严格算来有房产投资价值的区域也就在:渝中区、南滨路、弹子石、北滨路和江北嘴。这些区域一直活跃着很多网红楼盘。其中就包括有渝中区的重庆天地，北滨路的融景城、江北嘴的紫御江山、保利观澜、南滨路的长嘉汇、弹子石的国际社区等。

两江四岸目前各版块房价处于什么位置

其实重庆经过2016年-2017年的行情后，两江四岸的地位也开始巩固起来了。过去重庆本地人还拿出照母山、中央公园来和两江四岸争一争城市中心论。但在2017年年底开始，重庆人也开始逐渐认同两江四岸的土地价值了，这里的房价也逐步领跑重庆市场。

我们一起来看看2018年3月份两滨一嘴各版块二手市场平均房价:

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以下数据来源于房天下二手房市场价格:

1、江北嘴

该版块均价建面18000-19000元/㎡。这个版块达到了这个房价我一点都不意外，毕竟这个区域几乎都是新开楼盘，前面有紫御江山、寰宇天下拉升，后面有保利观澜、新鸥鹏教育城垫底。数过去数过来这些楼盘的价格都不便宜。目前走在历史高位，投资需谨慎，自住者无视。

但是从人气上看，这个版块还是不够成熟，至少需要五年时间来发育。这里修建的楼盘品质大多数一般，称不上豪宅。可能开发商都没打算在这里修豪宅，修高品质产品系。无赖这个地段在这两年突然就火起来了，刚需楼盘卖出了豪宅价格，也是开发商始料未及的。

2、北滨路

该版块均价建面16000-18000元/㎡。北滨路没有豪宅产品，而且密度太大，均是中等规模的盘，这可能是北滨路上最大的遗憾。在这条滨江路上的新盘，无一例外都是刚需高层产品。保利天汇想走一条另类的路线，但是周边太多没拆干净的老破小，是保利天汇最难逾越的鸿沟。而国兴北岸江山、御龙天峰、春森彼岸、融景城上市的产品都是刚需高层，所以这一带也有点类似于"刚需产品卖出了豪宅价"。

3、弹子石

该版块均价建面13000-14000元/㎡。在洋人街确定搬迁之后，这个版块又来了一波涨幅。这一带基本上没有什么新房，好像目前就铂悦澜庭还有新房在售。所以这一带还是集中在二手房市场里。在这个版块的二手房市场淘笋，主要集中在国际社区、蓝光COCO、阅江阁和龙湖郦江这几盘。

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目前的弹子石版块还处于想跳涨，但又没有新土拍来刺激，业主压着一股气的状态。我把这种状态理解为"潜伏"，时刻准备着爆发，就等土拍新地王或者金地那块9973.75元/平方米的土地开出新盘来引爆市场。

4、南滨路

该版块均价建面14000-18000元/㎡。市面上说南滨路好的文章太多了，这一条滨江路确实很不错，毕竟风景优美被人喻为"重庆外滩"。南滨路的看江景的好，但楼盘质素两极分化，品质差距大:一边是长嘉汇、东原1891、南滨特区领衔的豪宅卖出超税的价格，另一方面南滨路某些品质一般，风水还不好。

南滨路那几个被网友人喻为"神盘"的楼盘，具体就不说楼盘名字了。从地图上看:很像一把弓，对着南滨路这三个盘射过去。这样的风水确实不怎么好。

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目前南滨路也没有新增土地了，很多楼盘都进入到了销售尾声。所以我们调查后发现，这边的开发商都有点不太想卖，高高的挂着一个价格在慢慢清货。作为投资者来说，可能要甄别清楚后再下手。

5、渝中区

该版块新房均价建面18000元/㎡起(精装修)。最近渝中区的网红楼盘非重庆天地莫属。前面很多文章介绍了这个版块的配套、风水、商业、住宅品质等在两江四岸里都算领先地位，上一期开盘价格精装修建面18000元起，也是迅速售罄，连他们家以前的库存都给清光了。

这让重庆市民有点看不懂了。难道现在又开始流行买回两江四岸了吗?难道又开始提倡回归重庆母城了吗?

我才买的中央公园，难道又是高位站岗吗?

没办法，消费者再次用脚投了两江四岸一票，投了重庆天地一票。作为重庆最为核心的板块:渝中区，这里的新房确实少之又少。再加上重庆天地这里，又配置了湖景、山景、江景、摩天大厦和公园等多项完美的配套设施。

想不火都难!

最近重庆又在加推7号楼，上一期没有买到的朋友，赶紧去售楼部登个记。

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两江四岸各版块的板块价值分析

最后，我们本着脚踏实地的精神，放弃"假大空"的胡吹乱说，选取了重庆天地、紫御江山、融景城、保利观澜和保利天汇五个项目进行横向对比:通过这五个的项目对比，解读各个项目价值。

我们首先要看的是项目体量，一个项目体量越大，以后的升值雪坡越长。这就是为何网红楼盘多出现于大体量项目，因为别人长期有新盘带涨，长期下来大家记住了这个项目名字，并且二手市场也会迅速跟进新盘价格。

我们还选取了项目周边资源作为一个重要的参考数据。因为很多人都知道两江四岸有江景，但很多人并不知道每个项目的资源其实是不一样的。就拿重庆天地举例:这个项目不仅有江景，还有湖景和山景。估计没来实地踩过盘的朋友，都不晓得这盘的资源如此之多。

另外我们还深入研究了各个楼盘的商业、轨道交通、学区、品质、租金等各项指标，最后得出了这样一个数据:

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一共有8个单项，每个单项5分，总分40分。

重庆天地34分、融景城30分、紫御江山29分、保利天汇28分、保利观澜25分。具体情况请参考上表。

通过五个楼盘的横向比较之后，我们发现重庆天地的得分最高，我们细细数来重庆天地的优势，应该是这些:

1、体量大。重庆天地不仅仅只是一个住宅项目，这里也是一个城市综合体。这个地方有商业、住宅、写字楼、旅游景区和公园，在重庆两江四岸，很难找到第二个重庆天地这样的综合体项目;

(请把手机横过来看)

而其他几个项目的体量，只有融景城和紫御江山规模较大，但都是以住宅为主，缺乏自建的大型商业，实际上自住不如天地方便。相比之下，重庆天地自住最舒适。

2、资源多。重庆天地这里不仅仅有两江四岸特有的江景资源和山景资源，开发商还在这块土地上挖出了一个天地湖，活生生的把江景、湖景和山景呈现给重庆天地的业主们，这种江、湖、山三景合一的美丽画面，给重庆天地加分不少。

紫御江山是山景和江景，山是渝中半岛，江是两江交汇，但是紫御江山缺少湖景;融景城也是山景和江景，山是渝中半岛，江是嘉陵江，也是缺少湖景的;保利观澜只有江景，保利天汇这边也只有江景和山景。相比之下，重庆天地资源最多。

3、特色商业。这里有重庆陪都时期的古建筑商业群，未来还有嘉陵帆影的商业体。重庆天地的业主既可以在时尚的购物商场逛街，还可以穿越到陪都时期的重庆，这种商业体验也是很多住宅项目不可比拟的稀缺资源。个人认为:出了渝中半岛，很难再修建摩天大厦商业体了，所以这是一项加分项;

紫御江山的靠着江北嘴商圈，商业还算发达;融景城周边有鎏嘉码头、九曲花街和星悦荟，还算可以;保利天汇距离观音桥有一定距离，周边还是老破小，居住环境不好;保利观澜周边也只有自身社区商业，属于基本配置。相比之下，重庆天地较好。

4、轨道交通多。重庆天地有三条轨道，其中包括了串起了江北嘴、观音桥、重庆天地和三峡广场的9号线;串起了园博园、照母山、两江幸福广场、冉家坝、重庆天地、石桥铺、重庆西站和华岩新城的五号线;串起了歇台子、高新区、杨家坪、黄桷坪和李家沱五号线支线。所以重庆天地未来的出行是很便利的，在这些利好没有兑现之前，房价都是有上升空间的，未来每一条线路开通，都可以刺激重庆天地的房价上涨。

在轨道交通比较上，重庆天地3条、紫御江山有3条、融景城2条、保利天汇2条、保利观澜1条，相比之后发现重庆天地和紫御江山交通配套最好;

5、万科翡翠系。万科翡翠系是万科的高端住宅系列，不是简单豪华材料的堆砌，是具有引领城市高端住宅的国际趋向产品，更关注安全、舒适、健康、服务、科技、标签符号、品质和领先性。我们从外国人在重庆天地的居住数量可以看出:重庆天地的品质也是领跑重庆的。

6、租金高。这里的租金较高，一百平的房子可以租到4000-5000元，而融景城和紫御江山也就在3000-4000元左右，相对于两江四岸的其他楼盘来说，这个租金算高的了。相比之下重庆天地租金最高。

相信通过这样一个相对客观的数据化分析后，基本上我们对这些楼盘也有了更为深刻的了解了。

中国楼市看重庆，重庆楼市看两江四岸

2018年开年以来，重庆楼市并没有像2017年年底那些空头猜想那样下跌，反而表现的很好。重庆并没有因为天量土地供应而滞张，我们可以看到重庆的调控比成都的更为稳健而健康。所以开年以后，重庆楼市继续保持着稳涨和较高的开盘去化率。

现如今，深圳、北京、上海等一线城市，基本上都出现缓涨状态，我们从最新的冰山指数可以看到重庆还继续保持着良好的上升空间，这里可以分析下其中缘由:

这可能是因为全国各地的楼市政策较为严厉，把很多原本应该在本地释放的资金，逼到重庆来了。

重庆就是全国各地楼市资金的下一个出口。

另外重庆价格相对于全国其他新一线城市来说，还算是很便宜，别人城市买一套的价格，来重庆可以轻松买两套，未来大家都可能会涨到一个水平，为什么不来重庆买?

除了这些我们猜测的因素之外，还有一个外在的因素:

重庆越来越美了!

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所以，买重庆的人都是买对了!欧神的预测果然正确，这里不得不佩服一下。

所以如今的中国楼市要看重庆，而重庆楼市又要看哪里?

本文已经给出了答案。

这个阶段在重庆买房，不要只盯着北区不放。重庆目前向西、向南发展的势头也很明显，你根本不知道你现在买了北区，是否又是一轮高位站岗。如果重庆又吹响了"向西"、"向南"的号角，你岂不是傻眼了吗?

所以，如今在重庆买房，还是要回归到"两江四岸"这些区域购房:渝中区、南滨路、弹子石、北滨路和江北嘴。

中国楼市看重庆，重庆楼市看两江四岸!

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