上海市豪宅批量上市谢敏敏在限网签、限价的2017年

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谢敏敏

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在限网签、限价的2017年，一线城市新房预售证被“卡”住，上海高端豪宅市场的新房预售证新增供应量极为稀缺。但自2018年3月下旬以来，这一现象出现根本性改变。

据经济观察报采访人员不完全统计，近期大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第、静安府、融创滨江壹号院、翠湖天地、宝华城市之星、等多个知名豪宅项目都取得了预售证，一周内超过8个项目集中领证。这些项目目前均处于认筹阶段，将于4月中下旬密集摇号开盘。

为什么在此时集中上市?“现在取证都是政府选择时间，多数项目都等了一年了。拿到证了该卖就卖，因为后期(调控政策)也不会放松的。”一位要求匿名的大型房企上海公司营销负责人对经济观察报透露。

开闸放水

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上海高端豪宅的此次“开闸”，其实已让房企等待许久。上海中原地产的统计数据显示，2017年2月和3月上海豪宅的供应面积为零，2017年7月至2018年2月更是出现了连续8个月新增豪宅零供应为零的现象。

王磊(化名)所在的项目此次终于拿到了预售证。据他透露，该项目从去年初即开始排队领取预售证，但由于调控政策趋紧，去年始终未能如愿，这让其所在的团队压力巨大，“本来说是4月份可以开盘，后来又说5月份，最后变成了10月份，又说12月份能卖了，还是没有。真的等了好久。”“我们被‘折腾’得太久了，能开盘肯定赶紧开啊。”王磊坦言，现阶段房企能拿到预售证已经十分开心了。

首次开盘即抬高了上海北区房价的“红盘”大宁金茂府，此次也拿到了预售证。根据公开消息，大宁金茂府东区房源预售许可证已正式获批，均价为9.38万元/平方米，共推出382套房源。项目于2018年3月30日开始认筹，认筹金为100万元人民币，认筹截止日期为4月5日12:00，计划于2018年4月21日开盘销售。

位于上海新天地的顶级豪宅翠湖天地，新一期房源于3月24日开始认筹，均价13万元/平方米，是此次拿到预售证的豪宅项目中获批的最高价格。

部分拿地已久的地王项目，此次也在开盘之列。信达地产2015年11月耗资73亿元夺下上海新江湾地王，后来与泰禾合作开发，项目名称为“信达泰禾上海院子”，该项目拿到预售证后于3月31日开始认筹，认筹金130万元，此次销售均价约为9.5万元/平方米。

政府在预售证上主动“开闸”是一方面，另一方面，对于部分有资金回笼压力的房企而言，此时上市开盘也能缓解周转压力。“自从去年下半年以来豪宅市场沉寂许久，不少豪宅因为在价格预期上和市场有较大差异，所以不愿意低价入市。但目前市场风向进一步趋紧，房企对未来信心不足，加之长时期没有销售，房企资金链也有一定压力，所以现在豪宅调整姿态，陆续进场。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

价格低于预期

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卢文曦表示，由于限价这次集中上市的豪宅项目大部分被批复的价格远低于市场预期价格，和周边二手房价格倒挂是常态。

即将于4月初再次开盘的静安府此次推出西区319套房源，均价位于8-9万元/平方米，这一价格和其2年前的售价几乎一致。2016年7月，静安府首次开盘，一个半小时即售罄，当时的销售均价约为8.8万元/平方米。

大宁金茂府此次开盘的三期项目价格和此前推出的二期相比没有明显的变化，该项目相关人员甚至在朋友圈中表示，这是“白菜价”。

位于东外滩的保利翡丽甲第于4月2日开始认筹，推出2号、7号、16号三幢高层精装公寓，单价约在8.4万元/平方米-11万元/平方米，这一价格和该项目2015年底的价格相仿甚至有所下降，网上房地产信息显示，彼时该项目的预售证单价约在8.8万元/平方米-14万元/平方米。此外，该项目的二手房源挂牌均价已经超过了11万元，也高于此次的开盘价格。

由于价格低于预期，从认筹情况看，这批豪宅项目目前均取得了较好的认筹效果。例如，静安府西区已经认筹了预计700-800组客户，大宁金茂府认筹3天即有近400组客户，均超过了可售房源数。

“限价激发了潜在投资需求。”前述要求匿名的大型房企上海公司营销负责人说。但他也强调，由于此次一次性推出了数个豪宅项目，且销售价格以8万元/平方米-9万元/平方米为主，相似性比较大，“所以就看客户选择，压力对大家都一样的。”

王磊也坦言:“对于去化，都会有担心的，因为本来只有一个地方选，现在是三五个地方让你选，肯定要纠结的。