链数据丨3月南京房地产市场成交量升价跌 “金三”成色不足 ·核心观点市场量价3月南京二手房网签

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核心观点

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市场量价

3月南京二手房网签4819套，环比上涨35.5%，但总量仍处低位。与此同时，链家成交环比上涨249.6%。从区域来看，鼓楼以1208套位居榜首。从房价来看，二手房成交均价下滑2.7%至29731元/平方米。从区域来看，除雨花台、建邺、鼓楼房价上涨外，其余各区域房价不同程度下滑。3月，客户、业主成交周期纷纷加快。

新增供需

3月新增房环比上涨151.8%，同时，新增客源环比上涨151.2%，供需呈现井喷状。新增客房比为1.99。新增带看大幅上涨152.0%，创近10个月以来新高。

市场预期

3月新增房源挂牌价上涨1.3%至32329元/平方米。调降占比环比上升16.5个百分点至65.1%。业主妥协度与客户谈判能力双双下滑，议价空间缩小。

一手住宅

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3月新房供应面积为59万平方米，供应套数为5412套，环比上涨403.4%。成交量受供应量影响，上涨19.2%至3390套。成交均价下滑1.6%至21549元/平方米。

壹

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热点回顾

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1、首套房住房公积金最高可贷额度上调至50万/人，夫妻双方100万/户。

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3月29日，市住房公积金管理委员会研究决定，自4月1日起，南京市住房公积金首套房贷款政策将由原来的个人30万上限提高至50万，夫妻双方60万提高到100万。

在房贷利率普遍上浮20%的背景下，此政策对刚需客来说，无疑是利好。据华东链家研究院计算，价值100万的房子，如果按等额本息还款，新的政策比原政策可以为家庭节省近23万，比商贷节省56万多。如果按等额本金还款，可以分别节省近16万、40万。

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2、新的人才落户政策于3月1日开始落地实施

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自2018年3月1日起，研究生、40岁以下本科毕业生，以及持中高级技术资格人员，均可以在南京先落户再就业。

在全国各地重点城市纷纷“抢人”的大背景下，南京市落户政策的放宽，一定程度上能够吸引毕业生留宁发展，有助于南京的创新发展，刺激刚需置业需求，促进楼市成交。但是值得思考的是，刚毕业就能置业的人群毕竟是少数，要想让人才继续留宁发展，最终买房扎根于此，还需要为其提供良好的就业环境。

3、南京部分银行房贷利率再度上浮

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南京部分银行首套房贷利率上浮15%-25%，二套房贷款利率上浮20%-25%。

3月，银行利率再度上浮，“炒房”投机人群继续受制，但另一方面，刚需置业者购房成本也将大幅增加，预计未来二手房成交量将受到一定影响。

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4、南京大力培育房地产租赁市场

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3月8日下午南京市委副书记介绍，今年，南京为了进一步加大租赁住房建设及住房租赁市场的发展，优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上，将 “牺牲”200多亿元收益。

租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，财政上预计要减少200多亿的土地收益。此举可以看出南京大力培育房地产租赁市场的决心，未来租赁市场前景广阔。

贰

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成交

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1、整体：金三成交同比新低

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从数据来看，3月南京二手房网签量为4819套，环比上涨35.5%，涨幅显著，但基数仍然处于低位，不仅尚未达到年初1月水平，相较去年同期也几乎腰斩，创近几年“金三”新低。从链家成交数据来看，3月二手房成交环比上涨249.6%，但与过去2年同期相比，实际成交量也相对不高。

“金三”成色不足。一方面受到新房入市挤压，分散了不少刚需购房客；另一方面，信贷增压，利率上浮，购房成本日益高涨，加之调控时间已经超过临界点，使得购房观望情绪浓重，成交动力不足。

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从套均面积来看，全市成交套均面积大幅下滑。

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3月，南京市二手房成交套均面积为83.5平方米，较上月减少2.6平方米；链家成交套均面积同样出现下滑，由上月的76平米回落至73平米，均创近十个月以来新低，主要受结构性因素影响。

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2、区域：区域分化加剧

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从数据来看，3月鼓楼成交1208套，拔得头筹，环比上涨51%，涨幅显著。根据南京链家监测数据显示，这主要是因为，正值开学季，其6成以上的成交以学区房为主，推高了房屋成交量。从环比涨幅来看，仅江宁成交下滑，跌幅12.1%。很大程度上受到新房入市影响，转移了不少刚需置业需求。

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3、成交周期：客户、业主成交节奏双双加快

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根据南京链家监测，3月客户成交周期缩短2天至25天，但仍然脱离合理区间上限，客户成交周期的缩短，主要是正值新一轮买房旺季，观望的客户赶在3月成交所致。业主成交周期缩短10天至90天，主要是新增客井喷增加，业主积极入市，把握出售良机。

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叁

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价格

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1、整体：成交均价持续回调

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根据南京链家成交数据监测，2018年3月南京二手房成交均价为29731元/平方米，跌落3万段位，环比下滑2.71%，跌幅进一步扩大。从趋势来看，与去年年初起的一路上涨相比，今年“金三”逆转直下。这是继“3.15”房地产新政一年后，在二手房房价开始松动，说明限购持续取得的一定成效。

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2、区域：学区房推动区域房价上涨

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从区域来看，3月多数区域房价随大势不同程度下滑，但是值得关注的是，鼓楼、雨花台房价逆势上涨，其中鼓楼房价稳固榜首，高达40161元/平方米，环比上涨2.7%，雨花台上涨更加明显，涨幅达到12.4%。这主要受3月学区房成交上涨所致，如雨花台3月学区房成交7成以上，总体抬高了区域房价水平。

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肆

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新增供需

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1、新增客房：新增房、客涨幅迅猛

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据链家监测数据来看， 3月南京链家新增房环比上涨151.8%，基数呈现近半年来新高；新增客环比上涨151.2%，基数超过去年同期。“金三”供需大幅上涨。这早在意料之中，但从成交来看，新增的客户和房屋并未带来成交的大幅上涨，这也是市场观望情绪加重的体现。

3月，新增客房比维持在1.99。同比去年3月，客房比上涨8.7%，供需关系相对紧张。

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2、新增带看：带看创近半年新高

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3月，南京二手房新增带看量扭转前三个月持续下滑态势，大幅上涨152.0%，基数创近10个月以来新高。一方面，“金三”期间，置换类需求的客户积极看房、置业。

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伍

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市场预期

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1、新增挂牌价：挂牌价持续走高

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从数据来看，3月，南京二手房新增房源挂牌均价为32329元/平方米，环比上涨1.3%，扭转上月下滑态势。说明金三市场下业主预期回升。

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2、调降占比大幅上涨

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与挂牌价回升相反的是，调降占比大幅上涨。从数据来看，2018年3月调降业主占比为65.1%，较2月增长了16.5个百分点，说明业主在出售房屋时更加的理性，也有把握“金三”契机，通过适当降价来吸引更多客户的目的。

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3、业主妥协度与客户谈判力同步下滑

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从数据来看，3月业主妥协度为3.0，较上月下滑0.5个点，而客户谈判能力为1.9，也同步下滑，整个议价空间在缩小。说明业主价格上不愿做出更大的让步，客户话语权降低。

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陆

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新房

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1、新房供应超5000套，创今年新高

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从供应面积来看，3月新房供应59万平方米，环比上涨268.8%，增幅显著。从供应套数来看，新房供应5412套，环比上涨403.4%。

3月新房供应量与去年同期几乎持平。值得注意的是，3月新开楼盘以郊区为主，高淳、溧水以及江北等板块放量大增，而市区仅有南京南站附近的万科大都会与中海桃源里有加推。据悉“银四”将再迎来4000余新盘上市，预计供应量将持续上涨。

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2、新房成交缓步回升

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从全市成交数据来看，3月新房成交3390套，环比上涨19.2%，但与去年同期相比，下滑12.3%，依旧略显乏力。这主要是因为很多成交房源未及时备案，因此，在总量上略低。

从区域来看，江北领跑全市。从数据来看，江北以1439套独占鳌头，环比上涨2.5%,主要是世茂荣里抢手热销，同时共和新城、力标赞城等楼盘中签相对较高，使得区域成交一路领先。从涨幅来看，玄武增幅高达3900.0%，主要是上月成交基数过低，而3月以累计之前认购为主。

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3、房价略有下滑

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从数据来看，3月新房成交均价为21549元/平方米，环比下滑1.6%，跌幅收窄，跟二手房走势相同。3月新房以郊区为主导，浦口力标赞城、溧水万科城等项目均以不足2万的均价大量成交，整体拉低了均价。但是同比去年，房价依旧上涨了6.7%，从走势来看，依旧呈现缓慢波动上升的态势。

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指标解释

1.议价空间 = (最后挂牌单价 - 成交单价)/最后挂牌单价 * 100%

2.调价房源中涨价占比 = 一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量

3.新增挂牌量（新增房源量） = 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和

4.新增客房比 = 一段时间内某地区新增客源数量之和/一段时间内某地区新增房源数量之和

5.新增带看量 = 一段时间内客户的次数（即同一客户一次看多套房算一次带看）

6.新增带看房源量 = 一段时间内看房的套数（即可能同一房源多次带看均计入次数）