重磅解读 | 武汉租购并举实施方案带来的六大改变! 大家顾问武汉楼市本土中介八连冠中国

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连续两天，武汉租赁市场都传来好消息:

武汉今年筹集租赁住房不少于3万套!

在江城，“租房大军”阵容不小。

数据显示，

2017年有30.1万名大学生留汉创业、就业，是2016年的3.1倍。

2018年，我市将确保吸引20万以上的大学生留汉。

这些刚参与工作的新市民，大部分都将是租房刚需人群。

为了进一步留住“双百万”大学生，为了进一步完善发展武汉租赁市场，为了进一步加强对租房市民的权益保障，武汉一直在路上!

近日，

《2018年建立租购并举住房制度实施方案》已通过，

提出加强租赁制度建设、扶持壮大住房租赁主体等六大举措，

明确了相应责任单位，对完成时间作出具体规定。

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现在到了给大家划重点的时间!

武汉租赁市场范围将进一步扩大

大顾解读

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新政第3条第2点提到:制订2018年租赁住房用地供应计划，组织各中心城区申报、落实至少1个租赁住房新建或者配建项目，并完成土地挂牌工作。(责任单位:市国土规划局;配合单位:市住房保障房管局，各中心城区人民政府;完成时限:2018年9月底之前)

截止今年3月，除卓尔黄陂滠口地块中，有30%的自持比例可以用来做租赁房，武汉集体建设用地用于租赁几乎是一片空白。

而随着各中心城区申报、落实至少1个租赁住房新建或者配建项目，并完成土地挂牌工作的推进，每个区或将拥有至少有1宗租赁房特供用地，武汉租赁市场的范围将进一步扩大。

但租赁需求仅仅只能作为一个过渡性的存在，如留汉大学生、外地来汉务工人员等。后期出于房屋增值、房屋产权带来的权益、租金上涨等因素，刚需人群最终还是会需要通过购买房屋来实现居住目标。

对于部分经济实力不足的刚需人群，可能会加大对于长期租住房屋的积极乐观预期，从而分流短期市场的需求压力。

对于开发商来说，在近郊、远郊乃至核心城市外溢区域开发的刚需项目，未来也会面临更多周边租赁项目的竞争，部分刚需被分流的格局在所难免，需要对这些区域的经营策略有所调整。

金融、政府多方助力租赁市场

大顾解读

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方案第2条第2、3点提到:落实住房租赁试点企业税收优惠政策。(责任单位:市国税局、市地税局;完成时限:2018年11月底之前);协调相关金融机构，为住房租赁企业提供金融支持。(责任单位:市金融工作局;配合单位:市住房保障房管局，相关金融机构;完成时限:2018年11月底之前)

住房租赁市场面临诸多挑战和困难。目前，融资难更是制约住房租赁市场发展的瓶颈，尤其是当前投资回报率低、担保手段少的情况下，各大房企在土拍市场上按兵不动。

这次实施方案要求在2018年11月底市国税局、市地税局落实对租赁试点企业优惠支持政策，这一政策的出台或将调动更多的房企加入租赁市场的积极性，预计要到2019年武汉租赁市场才能初具规模。

“商改租”扶持政策在汉首推

大顾解读

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方案第2条第2点提到:对“商改租”等住房租赁试点项目按照民用标准收取水、电、气费等相关费用，减轻住房租赁企业负担。(责任单位:武汉供电公司、市城投公司;完成时限:2018年11月底之前)

早在2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，过去一年里，各地陆续落实商业用房改租赁住房政策。其中，上海市和深圳市最具代表性。

2017年9月，上海出台《加快培育发展住房租赁市场实施意见》，强调商办房屋可按规定改建。2018年1月5日，上海市宝山区3幅存量商业办公项目经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。昭示全国首个商办改租赁案例的诞生。

而武汉迟迟没有动静，一旦水、电、气等相关费用具体减免措施落地，是否能成为“商改租”的助推器呢?有待观察。

【N+1】再次合法化

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方案第3条第5点提到:规范发展“商改租”和“N+1”(租赁住房空间利用)改造。(责任单位:市住房保障房管局;配合单位:市国土规划局、市城乡建设委、市城管委、市公安消防局;完成时限:2018年11月底之前)

2018年1月武汉正式发布的《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，今后将允许按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租，其中符合条件的客厅，可以用来出租居住。其中，对出租房屋装修标准作出明确规定:租赁住房承租人人均使用面积不得低于5平方米，每间房屋居住人员不得超过2人，但承租人与居住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外;企业不得违反住宅设计规范对原规划设计房间分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租。

此次【N+1】再次合法化，彻底跟胶囊房分割，对租赁试点具有突破性质的意义。让被闲置的，发挥不了作用的建筑，以租赁房，长租公寓形式重生，增加租赁住宅供应。可能会引导更多资本进入长租公寓市场，例如世联红璞公寓、龙湖冠寓等等。

差别化调控楼市去投资化

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方案第6条第3点提到:针对不同人群住房需求实行差别化调控政策，满足首套刚需家庭住房需求，支持改善住房需求，遏制投机炒房，全面推行“刚需人群优先购房”工作。(责任单位:市住房保障房管局;完成时限:2018年4月底之前)

今年2月，武汉出现首个刚需优先选房项目。从实际情况看，刚需选房房源数量仍远远不能满足市场刚需。

同时武汉还明确坚持调控不放松，优购政策与限购政策结合在一起，构成了差别化的认购政策，对于保障刚需购房等需求有较好的意义。“一限一优”的思路将成为武汉楼市调控的主旋律。

每年将解决约15%留汉大学生租房问题

大顾解读

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新政提到:通过新建、改建、配建、长租等多种渠道筹集租赁住房不少于3万套(间)，约100万平方米。

随着“百万大学生留汉工程”的推进，2017年武汉市实现大学毕业生留汉就业创业30.1万人，新落户14.2万人，按每年筹集3万套租赁住房来计算，每年将只能解决约15%留汉大学生租房问题，大部分居住需求仍然要靠民间租赁市场及商品房市场来解决。

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租赁房市场利好袭来，房企是否要积极跟进?

大家顾问研究发现，从全球各国来看大房企的转型之路:住宅的租金，只有政府及其机构和民间分散收取才是主流，从未出现过大企业收取住宅租金为主业的、甚至于大企业完全不介入此领域。即使规模做的再大、发展的业态再高、收取租金的规模再大，开发依旧占据不少于一半的份额。开发至关重要，也是重中之重。

然而，租赁用地挤占掉了一部分商品房建设用地，这会使得土地市场紧张氛围更加剑拔弩张，这也意味着，买地、盖房、销售的粗放年代将彻底成为过去，对于开发商来说，懂得给自己增加业务标签，给地方政府一个关于未来产业发展的预期，在拿地过程中将起到至关重要的作用。

租赁房市场是否会冲击住宅市场?

租赁房毕竟只是一种过渡性产品，最终，居住需求还是需要购房来满足。可是商品房只会更贵了--到处都是租赁住房，而鲜有商品房，物以稀为贵。

如果我们真的要实现租售并举，那么必须接受一个残酷的现实:租金由国家补贴或许会更低，但商品房只会更贵。

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